Realitní blog

Hon za vlastním bydlením v Česku nabírá na obrátkách. V Praze se během prvního čtvrtletí letošního roku prodalo rekordní množství nových bytů – celkem 2 550 jednotek. To představuje nárůst o téměř 60 procent oproti stejnému období loňského roku a zároveň jde o nejúspěšnější začátek roku za posledních minimálně 15 let.

Vyšší zájem kupujících překonal dosavadní rekord pouze jednou – ve druhém čtvrtletí roku 2021, kdy se prodalo 2 650 bytů. Vyplývá to ze společné analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema.

Poptávku pohání především klesající úrokové sazby hypotečních úvěrů a rostoucí obavy z dalšího zdražování bytů. „Očekáváme, že vzhledem k nejistotě na akciových trzích poroste zájem o nemovitosti i ze strany investorů,“ uvádějí analytici. V případě příznivého vývoje by tak v Praze mohlo letos dojít k prodeji více než osmi tisíc nových bytů, což by představovalo absolutní rekord.

Banky a stavební spořitelny poskytly v březnu úvěry za bezmála 33 miliard korun – o 29 procent více než v únoru a dokonce o 80 procent více než ve stejném měsíci loňského roku.

S rostoucí poptávkou ale trh nedokáže držet krok. Nabídka nových bytů v Praze ke konci března mezičtvrtletně klesla o více než šest procent na 5 350 jednotek. Podle developerů se vyčerpávají zásoby dříve povolených projektů a nové se nedaří dostatečně rychle uvádět na trh kvůli složitému povolovacímu procesu.

Ačkoliv do nabídky přibývá čtvrtletně více bytů než v předchozích letech – zejména díky silné poptávce a rozpracovaným projektům, které byly pozastaveny v letech 2022 a 2023 – stále to nestačí k uspokojení rostoucího zájmu ani k dlouhodobému rozvoji hlavního města.

Stavebnictví se pomalu zvedá a začne se stavět víc bytů. I tak ale bydlení nebude dostupnější, spíš naopak. Podle jedné studie se ceny nových bytů zvednou o 6,9 %. Většinu z nich koupí investoři.

V Česku je sen o vlastním bydlení velmi rozšířený. Ale podle odborníků si ho většina mladých lidí nebude moct dovolit, hlavně pokud chtějí nový byt. Ceny bytů jsou teď totiž velmi vysoké, hlavně ve velkých městech.

I když se letos začne stavět víc, pořád to nebude stačit. Poptávka po bytech je větší než nabídka, a to žene ceny nahoru.

Klesající úroky u hypoték přilákaly v druhé polovině loňského roku více zájemců o koupi bytu. Tento trend bude dál pokračovat, což způsobí i růst cen starších bytů a nájemného.

Zájem o byty neklesá. Třetina nových bytů se prodá ještě před tím, než vůbec začne stavba. Podle dat CEEC Research se ve druhé polovině letošního roku zvýší zájem o vlastní bydlení v celé ČR o 5,7 % a v Praze o 5,4 %. Ještě větší zájem se čeká v první půlce roku 2026.

Růst cen je problém hlavně pro mladé lidi. Naopak pro investory je to příležitost. Téměř 28 % nových bytů se kupuje jako investice – často je kupují bohatí lidé nebo fondy, včetně těch ze zahraničí. Pro ně je to bezpečný způsob, jak uložit peníze.

Počet lidí, kteří kupují byty jako investici, dál roste. Proto se začíná mluvit o tom, jestli by nebylo dobré tyto nákupy nějak regulovat. Developeři ale tvrdí, že volný trh je důležitý a že regulace by mohla spíš uškodit.

Trh s rekreačními nemovitostmi v Česku zažil během pandemie koronaviru nebývalý růst. Uzavřené hranice a omezení možností, co vlastně člověk může dělat o víkendech, vyhnala řadu Čechů z měst na chaty a chalupy, což způsobilo prudký nárůst poptávky i cen. Podle odborníků se v letech 2020 až 2022 prodala vlastně každá nemovitost v nabídce, často i za ceny, které dnes působí bizarně. Tento trend je ale po několika letech minulostí.

Některé projekty, například horské apartmány, jsou v nabídce už velmi dlouho a zatím marně hledají své majitele. Problémem je neochota prodávajících slevit ze svých cenových představ, které přetrvávají ještě z rekordního období pandemie. Propad poptávky se projevil především v neatraktivních lokalitách, jako Ústecko, Vysočina a oblasti mimo hlavní turistická centra.

Kromě tradičních lokalit si nyní zájem získávají i nová místa a často hraje roli měnící se doprava, nové silnice a železnice. Situace se nyní stabilizuje a ceny nerostou plošně, ale jen tam, kde to má ekonomické opodstatnění - poptávka se soustředí na kvalitní a celoročně obyvatelné objekty v zajímavých lokalitách.

Dlouhé roky platilo, že byla splátka hypotéky levnější než měsíční nájem – žádný div, že když měli Češi na výběr, sáhli ve většině po úvěru. Jenže vysoké úroky, které realitní trh ovládají už více než dva roky, tuto rovnici otočily a z hypotečního trhu vyhnaly podstatnou část zájemců o vlastní bydlení. V jednom z krajů Česka (Ústecký) se dokonce začalo splácení úvěru v měsíčních výdajích oproti nájmu vyplácet.

Podle aktuálních průměrných nabídkových cen nemovitostí, se kromě Ústeckého kraje nejvíce přibližuje měsíční hypoteční splátka k průměrnému nájemnému ve Středočeském a Moravskoslezském kraji, kde majitel bytu zaplatí na splátce oproti nájemnému o necelé dva tisíce korun navíc. Snižující se úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou pro mnoho kupujících tou správnou motivací pro pořízení vlastní nemovitosti. Nejvíce patrné je to u zájemců, kteří poslední dva až tři roky nákup nemovitosti odkládali. Vývoj v jednotlivých krajích se kromě úrokové sazby hypotéky, která za poslední dva roky v průměru klesla zhruba o 1,2 procenta, logicky odvíjí také od cen nájmů i nemovitostí, které v Česku v závislosti na lokalitě rostly různě. Růst cen bytů se také odrazil ve výši průměrné hypotéky. Podle dat České bankovní asociace se v lednu dostala na 3,92 milionu korun, což je o 15 procent víc než před rokem.

Leden letošního a minulého roku jsou jako den a noc. Loni touto dobou nejen klienti, ale i řada hypotečních odborníků očekávali poměrně dynamický pokles úrokových sazeb u hypoték. Ten však vzhledem k přístupu bank nakonec nepřišel a sazby za celý rok klesly jen o necelý procentní bod. Letos už jsou predikce odborníků střídmější. Úroky u hypoték by v roce 2025 sice měly nadále klesat, ale jen velmi pozvolna. A to navzdory lednovému vývoji, kdy úrokové sazby hypoték zaznamenaly poměrně výrazné snížení o necelou desetinu procentního bodu. Index se však stále drží nad úrovní pěti procent. Vzhledem k prosincovému rozhodnutí ČNB ponechat sazby na současné úrovni nelze očekávat žádné dramatické snižování hypotečních sazeb. Toto platí nejen pro začátek letošního roku, ale pravděpodobně i pro celý rok 2025. Dá se předpokládat, že sazby hypoték se budou pozvolna přibližovat hranici 4 %. S tímto snižováním sazeb však přichází i růst cen nemovitostí, a proto dlouhodobější čekání na výrazně nižší sazby ze strany kupců nedává příliš smysl.

Víra klientů v lepší časy. To je naprosto zásadní věc. Lidé začali věřit, že splácení hypotéky zvládnou. Pomáhá tomu viditelný trend pozvolného snižování úrokových sazeb, který dává klientům naději, že pokud zvládnou úvěr splácet za stávajících (stále ještě vyšších) sazeb, nebudou mít problém splácet ani v budoucnu, kdy bude úrok menší. Velká část klientů uvěřila tomu, že nemovitosti budou zdražovat. To byl ostatně dobrý odhad, pro potvrzení této reality se stačí podívat na statistická data a porovnat meziroční hodnoty. Tyto dva faktory už vytváří na spoustu klientů tlak, aby své rozhodnutí pořídit si nemovitost dlouho neodkládali. A klienti to začínají řešit. Tím, že úrokové sazby na hypotékách klesají, zpřístupňují úvěry i těm, kdo na ně před rokem ještě bonitně nedosáhli. Je to jednoduchá matematika: Pokud úroková sazba klesne o dvě procenta, znamená to u hypotéky na čtyři miliony (což je číslo, ke kterému se průměrná výše hypotéky dnes blíží) splátku o přibližně 5000 korun nižší. A to už v rozpočtu velké části klientů bude hrát významnou roli. Díky stabilizaci inflace na hodnotách blízko cílům ČNB si může národní banka dovolit snižovat cenu peněz. To se, zatím méně výrazně, promítá i do úrokových sazeb hypoték. Predikce je dále příznivá, ale i podle prohlášení některých členů bankovní rady ČNB nemůžeme čekat sazby pod dvě procenta, které jsme tu měli před čtyřmi roky. Dalším tématem je očekávaný příklon klientů k nemovitostem v menších městech, kde lze stále sehnat za dostupnou cenu i větší byt, případně rodinný dům či pozemek. A po letošním pozvolném růstu cen nemovitostí se můžeme dočkat významnějšího růstu i v roce 2025. O všem rozhodne zájem klientů, který je očekáván vyšší než letos. Banky se v odhadech objemu hypotečních úvěrů v roce 2025 shodují na hodnotě okolo 20 %. To by ale znamenalo, že trh pokoří hranici 300 miliard.

Průměrná výše nájmu napříč Českem činila mezi červencem a zářím 310 korun za metr čtvereční měsíčně. V případě zmíněného modelového bytu to znamenalo měsíční platbu 21 700 korun. Proti druhému čtvrtletí částka vzrostla o 1,6 procenta, meziročně je výše o 5,8 procenta. Odhaduje se, že během podzimu a zimy můžeme očekávat podobný nárůst cen nájmů jako během letošního léta. Nejvíce za své nemovitosti tradičně chtějí majitelé v Praze. Zmíněný modelový byt tam stojí zhruba 29,5 tisíce korun měsíčně. V Brně by stejný pronájem vyšel na více než 25 tisíc. Růst nájmů se projeví v plné míře až s ročním zpožděním, protože nájemní smlouvy nelze měnit okamžitě. Tento proces způsobí, že ceny nájemného budou v nadcházejících letech ještě výrazně růst.

Tlak na další zvyšování nájemného se primárně odvíjí od vysokých cen bytů. Ty v letošním roce začaly opět prudce růst. Data ukazují, že průměrná cena napříč Českem stoupla ve druhém čtvrtletí meziročně o necelých 12 procent na 101 700 korun za metr čtvereční, tedy na více než sedm milionů za 70metrový byt. Zdražování komplikuje běžným domácnostem už tak složitou cestu k pořízení vlastního bydlení. Vzhledem k současným sazbám hypoték, které banky snižují jen velmi pomalu, mají problém na úvěr dosáhnout i průměrně vydělávající rodiny. Část lidí tak nemá jinou možnost než jít bydlet do pronájmu.

Poptávka na trhu s novými byty v Praze už tři čtvrtletí v řadě roste.Na trhu se podle developerských společností naplno odrazil návrat odkládané poptávky z předchozích dvou let, kdy růst úrokových sazeb podstatnou část zájemců o pořízení nového bydlení v Praze odrazoval. Nyní ale hypotéky zlevňují, i když ne zásadně, a lidé si tak opět začínají na byty půjčovat. Letos se za prvních devět měsíců prodalo 5350 nových bytů, tedy téměř dvojnásobné množství oproti stejnému období loňského roku. Jen ve třetím čtvrtletí to bylo 1850 jednotek. Obnovení poptávky tak v posledních měsících na pražském trhu s novými byty přispělo k prolomení nových historických maxim průměrných nabídkových, ale i prodejních cen. Na konci letošního třetího čtvrtletí průměrná nabídková cena nových bytů dosáhla 160 720 korun za metr čtvereční, což je meziročně o 6,8 procenta více. Ještě v měsících na konci třetího kvartálu letošního roku tak ceny pražských novostaveb přesáhly pětiprocentní růst, který predikovala Česká národní banka ve zprávě o finanční stabilitě pro celý letošní rok.

Po období vysoké inflace a úrokových sazeb, které se dostaly v posledních dvou letech na nejvyšších úroveň za poslední roky, očekává realitní trh už měsíce jejich pokles. Česká národní banka v září snížila úrokové sazby opět o 25 bodů na 4,25 procenta a jsou nejnižší od února 2022. To by dovolovalo bankám, aby také snižovaly úrokové sazby u hypoték. To se sice děje, ovšem jen opravdu pomalu. V říjnu průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů byla na úrovni 5,34 %. Oproti říjnu loňského roku jde o pokles nižší než o jeden procentní bod. Podle odborníků na poli hypotečního trhu by pro znatelnější pokles byl na trhu prostor, nová strategie bank ale zlevňování financování vlastního bydlení utlumila. Hypotéky by mohly být i levnější. Úrokové sazby by mohly jít dolů rychleji a více, banky to však z více důvodů nechtějí dělat. Pravděpodobně si spočítaly, že by jim to vyšší zisk nepřineslo. Podle finančního experta za stagnující cenou hypoték stojí hned dva důvody. Neochota snižovat úrokové sazby je částečně způsobena snahou udržet pro banky příznivé marže. Neméně důležitý důvod je ale také to, že banky každým snížením v podstatě „vykrádají“ svoje již existující portfolia, protože nemají možnost klienty udržet u původně sjednaných vyšších sazeb.

Na koupi bytu v Praze je potřeba deset čistých ročních příjmů. Vyplývá to z dat Indexu návratnosti, který už 15 let sestavují Golem Finance a realitní server Reality Čechy. Jinými slovy, průměrný sedmdesátimetrový byt v hlavním městě si může člověk pořídit, pokud by deset let pracoval a nekupoval nic jiného. Průměrná cena bytu v Praze je aktuálně 7,7 milionu. To českou metropoli po přepočtu na průměrnou mzdu řadí v žebříčku cen bydlení před světová velkoměsta jako Londýn nebo Paříž. Méně dostupné bydlení má jen jediné město v Evropě. Amsterdam v letošních datech Prahu přeskočil. Průměrná cena bytu za celou Českou republiku činí 4,7 milionu korun. I tak mají Češi skoro nejdražší bydlení vůbec, na chvostu žebříčku jsme skončili spolu se Slovenskem, Izraelem, Irskem, Maďarskem, Francií či Chorvatskem. Nejdostupnější bydlení ze sledovaných zemí je naopak v Dánsku, Norsku nebo v Itálii a Řecku. Po loňském výkyvu cen směrem dolů se dostupnost bytů vrací do starých mizerných kolejí.