Realitní blog

Rychlost prodejů rezidenčních nemovitostí dosahuje rekordních hodnot. Nedostatek bytů a domů, jejich rostoucí ceny, ekonomický růst a ještě stále relativně výhodné hypotéky nutí lidi, kteří chtějí bydlet ve svém, nebo investovat do nemovitostí, rychle nakupovat. Přibrzdit trh by měla regulace.  

Trend potvrzují všichni účastníci realitního trhu. Nejvyšší rychlost prodejů zaznamenal portál Bezrealitky.cz, který je patrně nejznámějším portálem pro prodej nemovitostí bez prostředníka. Jeho statistiky ukazují, že si Češi v prvním čtvrtletí letošního roku mezi sebou prodali byt nebo dům přibližně každých 80 minut. Většina z nich se prodala do jednoho měsíce od zveřejnění nabídky. Déle než tři měsíce svého kupce hledala jen 2 procenta nemovitostí. Ještě loni to přitom bylo kolem šesti týdnů a před třemi lety, tedy ještě před nákupní horečkou, dokonce tři měsíce a více. 

Nakupuje se po celé zemi 

Podle Bezrealitky.cz se situace týká celé země. Hlad kupovat nemovitosti se nevyhýbá ani krajským či okresním městům a vesnicím. Zažíváme jedinečnou kombinaci okolností. V první řadě je to ekonomický růst, který lidem umožňuje lépe dosáhnout na vlastní bydlení. Druhou okolností jsou stále ještě výhodné hypotéky. Třetí pak chuť investovat do nemovitostí. 

Odborníci z Hypoteční banky očekávají, že vysoké ceny a zároveň zpřísnění podmínek pro financování nemovitostí způsobí snížení poptávky. O současné rychlosti prodejů vypovídá i to, kolik v nabídce zůstává ležáků, což jsou byty, které jsou v nabídce i dva roky po kolaudaci. 

Menší byty mizí rychleji 

Zatímco na pomezí let 2014 a 2015, kdy bylo v nabídce dohromady až okolo 7 tisíc nových bytů, se počet ležáků v Praze blížil k číslu tisíc. Nyní je to podle odhadů jen zlomek této hodnoty. 

Největší zájem je o menší byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk, které jsou ideální jako bydlení pro mladé lidi nebo na investici. Nejrychleji mizely podle statistik portálu Bezrealitky.cz v prvním čtvrtletí letošního roku nemovitosti v Olomouckém kraji, kde se do 14 dnů prodalo 45 procent nabízených nemovitostí. Následoval Zlínský kraj (44 procent) a Jihočeský kraj (41 procent). Do měsíce se nejvíce nemovitostí prodalo na Pardubicku (85 procent), poté v Jihomoravském kraji (81 procent) a Olomouckém a Jihočeském kraji (shodně 79 procent). 

Nejrychleji se prodávají byty v širších centrech Prahy a Brna. Nákupní horečka se navíc rozšířila do některých měst Středočeského kraje s ­dobrou dopravní dostupností od metropole, například do Nymburka. V nejžádanějších lokalitách Prahy a ­Brna už se nemovitosti v podstatě ani nenabízejí. Pokud ano, tak jsou téměř okamžitě pryč. Pro srovnání, před třemi lety musely i žádané nemovitosti čekat na své kupce v ­průměru dva měsíce. 

Ceny bytů v Česku vzrostly za poslední čtyři roky průměrně o více než 40 procent. Zdražování tím ovšem nekončí. K zaručeně nejdražším bytům patří ty v metropoli. Podle portálu Cenovamapa.org, který ukládá data reálných prodejních cen, stál byt o výměře 65m2 v novostavbě v prvním čtvrtletí letošního roku průměrně 5,7 milionu korun. Panelák o 1,7milionu méně.

Nejlevnější byly byty v Ústeckém kraji. Byt stejné velikosti v panelovém domě se prodával šestkrát levněji než v hlavním městě.

Nejvíce podražily byty v cihlové zástavbě ve Zlínském kraji. Za nárůst o skoro 80 procent od roku 2014 může vysoká poptávka a nedostatek možností stavět. Stejný problém je i v panelových zástavbách na Vysočině, kde se cena zvýšila během čtyř let o 68 procent.

Nyní ceny začínají narážet na své maximum a další výrazně zdražování se neočekává. Zatímco v celém Česku novostavby podražily o 24 procent, v Praze to bylo o 68 procent. Podle developerů za to může právě omezené povolování stavět a nedostatek bytů na trhu. Čeho je málo, to je zkrátka drahé.

Byty budou zdražovat i nadále. Zejména se to očekává v Praze a Brně. Růst by neměl být tak výrazný, jako v předchozím dvouletém období, ale neočekává se, že by ceny výrazně spadly. To by mohlo nastat v případě globální ekonomické krize. Růst cen se dotýká i trhu se staršími byty. Jejich cena stále mírně roste a neočekává se stagnace cen.

Střešní byty, penthousy, byty s terasami a krásným výhledem na město nebo apartmány v žádaných pražských lokalitách. O takové bydlení v segmentu luxusní a nadstandardní roste nejvíce zájem. Developeři stále častěji takové byty zařazují do svých nabídek a tvoří 15%. I když prodejům bytů stále vládne střední segment, poptávka po prémiovém bydlení stále roste. Je to dáno dobrou ekonomikou a vyššími příjmy. Lidé si mohou dovolit kvalitnější a dražší bydlení. To nahrává developerům, kteří se stále více zaměřují na projekty, kde si klient určuje parametry podle svých představ. Luxusní byty jsou zárukou dobře investovaných finančních prostředků. Tržní cena se pohybuje kolem 90. tisíc korun za metr čtverečný, v té vyšší kategorii nad 100. tisíc korun za metr čtverečný. V centru Prahy, kde jsou ceny téměř astronomické, je cena 200. tisíc za metr čtverečný. Cenu u bytu tradičně určuje poloha, výhled, konkurenční nabídka, dopravní dostupnost a další aspekty. Prémiové byty s cenovou hladinou 100. tisíc korun za metr čtverečný tvoří většinu klientů poptávky. Zájemcům, kteří mohou investovat částky 15 miliónů korun, postupně přibývá. Zejména se jedná o investory ze zahraničí a specializované investiční fondy, které se na jejich výnos specializují. Oblíbené pražské lokality jsou Smíchov a Vinohrady, kde se jedná spíše o přestavbu starších bytů. Firmy tak mají momentálně dostatečný přísun klientů, kteří jsou čím dál více nároční na kvalitu provedení a osobní přístup. Tento momentální růst poptávky však nemusí trvat věčně. Velký pokles právě segmentu luxusních bytů by se dotkla další ekonomická recese. Další negativum může zaznamenat díra na trhu a to v nedostatku malých a levnějších bytů, kterých je již teď málo. Malé byty navíc v poslední době zaznamenaly nevyšší nárůst cen a začíná být pro mnoho lidí nedosažitelné.

Nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů v posledních letech a až donedávna dostatek nemovitostí vhodných k prodeji vyvolaly v České republice zvýšený zájem o pořízení vlastního bydlení. Výrazně tak poklesl počet lidí žijících v pronájmu. V pronajatých bytech bydlí zhruba pětina českých domácností. Průměr zemí Evropské unie přitom činí 30 procent, vůbec největší podíl nájemního bydlení je v Rakousku či Německu, kde v nájmu bydlí téměř polovina obyvatel. Pro dvě třetiny Čechů, jak ukázal mezinárodní průzkum, je vlastnictví domu či bytu symbolem úspěchu. Nelitují tak peněz ani toho, že se na dlouhé desítky let zadluží, a vlastní nemovitost si pořídí. Navíc čtyři pětiny lidí zastávají názor, že koupit byt nebo dům je rozumný způsob nakládání s penězi. Sedm z deseti Čechů vnímají vlastní nemovitost jako nejlepší způsob zajištění na stáří. Téměř polovina lidí, kteří v pronájmu žijí, však nevěří, že tomu v budoucnu bude jinak, že si vůbec budou moci dovolit koupit vlastní byt, či dokonce dům. Velmi nízká nabídka v kombinaci s vysokými cenami tak způsobila, že se vlastnictví nemovitostí začalo pro mnoho českých domácností stávat nedosažitelným. Zatímco v současné době bydlí v pronajaté nemovitosti každá pátá česká domácnost, do pěti let by to mohla být až každá třetí. I v případě pronájmu však lidé musí počítat s růstem cen. Například v Praze vzrostl průměrný měsíční pronájem dvoupokojového bytu 2+1 o 14 procent, z 12 800 korun v roce 2016 na současných 14 600 korun.

Koupit byt a bydlet ve vlastním je pro většinu velice lákavé. Je to dobrá investice a zajištění na stáří. Nedostatek cenově dostupných bytů a stále rostoucí ceny nutí poohlédnout se po nájemním bydlení. V pronájmu doposud žila jen pětina obyvatel. Česko se tak přibližuje západní Evropě, kde pronájem převažuje nad vlastnictvím. Ceny nemovitostí začínají překračovat mez, která je přijatelná pro řadu zájemců. Na trhu je navíc jen omezená nabídka a na koupi bytu je potřeba více vlastních peněz. U starších nemovitostí je navíc potřeba zaplatit 4% daň z koupě. Současné nájemní bydlení má však úskalí v omezené nabídce, kdy není dostatek bytů, které se dají pronajmout. Proto se růst cen v prodeji nemovitostí promítá do růstu cen nájmů. Cenu ovlivňují i další faktory, jako je stěhování lidí za prací do větších měst, svůj podíl má i cestovní ruch. Odliv obyvatel z měst, kde se tolik nedaří má vliv na cenu, která je mnohdy nižší. Ve velkých městech jako je Praha, Brno nebo Plzeň se byty v nabídce moc dlouho neohřejí a majitelé si na rozdíl od minulých let mohou začít vybírat komu a za kolik svůj byt pronajmou. Problém tak můžou mít studenti, pejskaři nebo rodiny s dětmi a cizinci, kteří mají čím dál menší šanci u majitelů uspět. Byty o 50 – 70m2 mizí z nabídek v řádech dnů, pokud majitel stanoví přijatelnou cenu, u větších a nadstandardních bytů je to o něco déle, cca 2 týdny. Pokud je takový byt v nabídce déle, je špatně stanovena jeho cena. Větší poptávka je po kvalitním bydlení, proto lidé častěji hledají byty po rekonstrukci, nechtějí nic řešit a jen pohodlně bydlet. I developeři si začínají všímat rostoucího zájmu pronájmů a staví projekty výhradně určené pro nájemní bydlení. Nevýhodou je návratnost investice, která nastává až po mnoha letech pronajímání nemovitosti. V Praze najdeme takových projektů již několik: Projekt Luka Living v blízkosti stanice metra, Francouzská Rental Apartments a Charles Bridge Residence. Tím, který již funguje od roku 2008je Albertov Rental Apartmens. Přípravou projektu se zabývají i firmy Central Group a společnost Finep, jejíž sesterská firma Pro Bydlení zaznamenala o proti loňskému roku nárůst téměř o 100% v nákupu bytů na investici.

V otázce dlouhodobého nebo krátkodobého pronájmu plno majitelů bytů váhá. Šíří se zvěsti, že ze služeb jako Airbnb lze získat daleko víc peněz a s dlouhodobým nájemníkem není taková starost. Kde je tedy pravda? U krátkodobých pronájmů lze sice nastavit podstatně vyšší cenu, ale ve výsledku se nevyplatí , protože opravy a čas, kdy je byt neobsazen znamenají velkou ekonomickou ztrátu. Mnoho lidí zapomíná na pokrytí důležitých nákladů během celého roku. V hlavní turistické sezóně (květen – říjen) v ty nejžádanější měsíce je obsazenost 70%. I když v tomto období získáte více peněz, než u dlouhodobého pronájmu, v období mimo hlavní sezónu bude váš výdělek klidně i nulový a už budete ve ztrátě oproti dlouhodobému pronájmu. V čase od listopadu do dubna je obsazenost 30 % – 40% a náklady na provoz a údržbu bytu jsou stále stejné. Nezapomínejme, že u krátkodobých pronájmů je potřeba mít i adekvátní vybavení bytu – i s tím rostou náklady. Střednědobý pronájem – 1 měsíc – 1 rok také není výhodný, jak by se na první pohled zdálo. O takové byty mají nejčastěji zájem zaměstnanci zahraničních firem nebo studenti. Nejedná se o chvilkové přespání, nájemce vyhledává kompletně vybavený byt. Nevýhoda je v náročnosti o údržbu bytu – rychlejší opotřebení vybavení, časté hledání nových nájemníků a možná neobsazenost, kdy se majitel bytu opět dostává do ztráty. Dlouhodobý pronájem je vhodný pro jakýkoliv typ nemovitosti. Od menších bytů až po rodinné domy. Není omezen počtem měst, vybavením ani roční dobou. Nutné je pouze najít vhodné, slušné a bezproblémové nájemníky. Pokud sečtete všechna pro i proti, dlouhodobý pronájem nemovitosti je ziskovější volbou.

Jak dlouho vydrží současný růst cen nemovitostí, lze jen velmi těžko odhadnout. Mnoho lidí věří, že jejich investice do nemovitostí jsou bezrizikové a slibují nepřetržitý rostoucí výnos. To je však omyl. Ceny nemovitostí se pohybují v závislosti na množství peněz v ekonomice. Ceny nemovitostí nerostou rovnoměrně všude ve všech regionech a existuje značný rozdíl mezi cenami domů a bytů. Mezi roky 2000 – 2015 stouply ceny bytů v Česku o 136%, ale ceny domů pouze o 69%. Čísla z Prahy jsou obdobná. Největší nárůst cen v posledních letech zaznamenal Středočeský kraj – o 159%. Naopak nejmenší nárůst cen bytů byl v Ústeckém kraji – o 52%. Ústecký kraj je navíc jediný, kde ceny domů rostou rychleji, než ceny bytů. Na první pohled se zdá, že nemovitosti slibují úžasné zhodnocení, je však potřeba myslet i na to, že za posledních 15 let se zvedla cenová hladina o 37% a to je potřeba od výnosu z investice odečíst. Za stejné období rostly ceny bytů nominálně v průměru o 6% ročně, u bytů pak 3%. To majiteli nezajistí žádný zázračný výdělek, o kterém sní. Ceny nemovitostí vyvolávají obavy, protože narostly do výšin. Například v Německu potřebujete ke koupi nového bytu o rozloze 70m2 čtyřnásobek průměrného ročního platu, ve Španělsku je to pětinásobek, ve Francii a Polsku osminásobek, v Británii deseti násobek a v Česku jedenáctinásobek. Ceny nemovitostí ovlivňuje poptávka i nabídka. Počet stavebních povolení v Česku klesá. V roce 1999 bylo uděleno 167 500 stavebních povolení a oproti tomu k roku 2016 už jen 83 300. Stavební byrokracie je u nás citelná i v mezinárodním srovnání. V Dánsku je průměrná lhůta pro dosažení stavebního povolení 64 dní, ve Velké Británii 86 dní, v Německu 96 dní, v Polsku 153 dní, ve Francii 183 dní a v Česku je to dokonce 247 dní. Současný vývoj cen nemovitostí je dán souběhem mimořádných okolností, především měnovou politikou České národní banky – přísnější podmínky pro poskytování hypoték. Většina nemovitostí je financovaná právě hypotékou, v Praze jsou to 3/5 všech nákupů. Lidé si berou hypotéku na druhou či třetí nemovitost. Vidí za tím skvělou investici a byt pronajímají. Ale po zdražení úrokové sazby, jejich hypotéka podraží, a kdyby začala klesat cena bytů jako při poslední finanční krizi, nemuseli by mít peníze na splátky a byt na investici by museli prodat se ztrátou. Lidé s hypotékou věří, že bydlí ve vlastním, ale nemovitost patří stále bance, dokud není hypotéka plně zaplacena. Sázet proto na koupi nemovitostí na hypotéku za účelem jasného výdělku je velmi riskantní, nikdo ván nezaručí, že na tom opravdu zbohatnete.

Nákup realit v zahraničí s sebou jako vše nese i určitá úskalí. Lidé, kteří nakoupí na vlastní pěst tak mohou být nepříjemně překvapeni. Například Italové používají bankovní šeky a v době podpisu kupní smlouvy už musí být uhrazena kupní cena nemovitosti. Zájemce by měl i hledět na způsob, jak je možné nemovitost využívat. Jak v Alpách, tak u moře platí někdy omezení, že nemovitost je nutno buď pronajímat a není ji tak možné používat pro sebe, nebo naopak není pronájem vůbec možný. V každém případě je lepší obrátit se na odborníky, protože spolu s nemovitostí, dostanete celý balíček služeb, kde můžete získat: překlady smluv, právní či daňové poradenství nebo služby spojené s dalším pronájmem.

Nový apartmán v bezprostřední blízkosti u Černého moře v Bulharsku vyjde zhruba na 100 tisíc eur = 2,6 milionu korun. Jinde se dá nakoupit ještě levněji a dostat se na částku 1,6 milionu korun za 60m2. Bydlení u moře tak vychází levněji, než to v Praze. Navíc návratnost investic je téměř stejná. Čistý roční výnos po zdanění se pohybuje mezi 4 % - 7,5%, je však potřeba zohlednit stáří nemovitosti. Oblíbené destinace nákupu jsou tak v posledních letech zejména Bulharsko a Chorvatsko. O něco dražší: Španělsko, Itálie a Francie. Dalším faktorem oblíbenosti těchto zahraničních destinací je fakt, že do zemí se dá pohodlně docestovat autem a je zde stále ještě poměrně bezpečno. Kromě přímořských letovisek vzrostla obliba o koupi domů a apartmánů v rakouských Alpách. Jsou ještě více dostupné vzdáleností a cenou a lze těžit z jejich pronájmu celoročně na rozdíl od nemovitostí u moře. Roční výnos dosáhne až do 5% před zdaněním a pořizovací cena se pohybuje již od 70 – 80 tisíci eur = 2 miliony korun.

Zájemci o pronájem mají dnes vyšší nároky ohledně vybavení bytu – očekávají například myčku, pračku, v oknech žaluzie, v případě pronájmu vybaveného bytu pak třeba i televizi či kabelové připojení na internet. U moderně vybaveného bytu 1 + KK se pak ceny měsíčního pronájmu pohybují v Praze v průměru okolo 10 000 – 12 000 Kč včetně nájmu a zálohy na energie.