Realitní blog

Drahé hypotéky odradily velkou část lidí od nákupu nemovitosti. Oproti tomu razantně roste poptávka po pronájmech. Ty by cenou mohly brzy dohnat i měsíční hypoteční splátky. Vysoké úrokové sazby oproti loňsku radikálně zdražují hypoteční úvěry. Vlastní bydlení se tak stává stále nedostupnější a zájem o investování do nemovitostí proto upadá. Prodeje klesly o čtvrtinu. Na druhou stranu významně roste poptávka po pronájmech. Shání se po nich ti, kteří nedosahují na podmínky pro získání hypotéky a ve velké míře také váleční uprchlíci, kteří hledají dlouhodobé bydlení. Na tento růst už také reaguje trh a zvyšuje ceny nájmů. Ty by mohly v blízké době dorovnat i výši měsíční splátky hypotéky. Pomohlo by, pokud by se současný stav prudce rostoucích sazeb zastavil, zastabilizoval. Lidé nemají příliš rádi ceny v panice, proto spousta lidí aktuálně vyčkává, co se stane. Za pár měsíců bychom se mohli vrátit do normálních kolejí, kdy se lidé znovu rozhodnou o nákup nemovitosti usilovat, protože budou věřit, že ceny za hypotéku už níže nepůjdou.

Podle průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen se skoro třetina lidí v Česku vydělávajících více než 60 tisíc korun čistého měsíčně poohlíží po nákupu nemovitostí v zahraničí. Především v zemích, jako jsou Chorvatsko, Itálie, Španělsko nebo například Řecko. Láká je nejen tamní teplé podnebí, ale často relativně příznivé ceny (přinejmenším v porovnání s těmi českými) a rovněž snaha ochránit peníze před rychle rostoucí inflací. Vlastnictví zahraniční nemovitosti přitom již dávno není otázkou společenské prestiže. Většina lidí považuje nákup zahraniční nemovitosti za alternativu k ‚české chalupě‘, která jim umožní relaxovat ve vlastním v atraktivních zahraničních lokacích. A samozřejmě je to pohledem Čechů i dobrá investice, která slibuje v delším časovém horizontu zhodnocení vložených prostředků.

Ceny nemovitostí rostly rychleji než průměrné příjmy domácnosti, a když k tomu připočteme rostoucí sazby, tak dostupnost bydlení je nejhorší od roku 2008. Nejhorších hodnot dosáhl index letos v březnu tradičně v Praze. V hlavním městě by lidé, kdyby nekupovali nic jiného, na průměrný byt v ceně 4 miliony 660 tisíc korun vydělávali celých 11 let. V Královéhradeckém kraji je to zhruba devět roků, v dalších šesti krajích kolem osmi let, což je také průměr České republiky (8,33). V Ústeckém kraji je situace naopak nejpříznivější, na byt tam padnou čisté příjmy za tři a půl roku. Vyplatí se tedy ještě teď pořizovat byt, nebo je lepší vyčkat? Fáze růstu a poklesu cen realit se totiž, jak naznačují data, střídají v sedmiletých až osmiletých cyklech. Že by se trh mohl otočit, naznačují tři indikátory. Tím prvním je průměrná nabídková cena bytů, ta už místy začala klesat. Zadruhé, počet inzerátů na realitních portálech začal opět narůstat. Časy, kdy se byt v nabídce ani neohřál, skončily. Třetím indikátorem změny trendu je vývoj cen panelových bytů v původním stavu. Když začnou klesat, po čase je následují i další nemovitosti. Při velké krizi, která měla původ na realitním trhu, spadly ceny bytů o 22 %. Akutně hrozí prasknutí cenové bubliny, ale nelze říct, zda to nastane v tomto roce, nebo za tři roky. Jestli se krize, co nás čeká, bude podobat té minulé, dojde i k významnějšímu poklesu cen. Klidně až o 30–40 %. Záleží, jak závažná bude recese.

Válka na Ukrajině, příchod stovek tisíc válečných uprchlíků, hypotéky nedostupné pro střední třídu a neutěšený stav bytové výstavby vedou k tomu, že nájemné na pražském trhu výrazně zdražilo. Jen od začátku ruské invaze se ceny nájmů skokově zvýšily o více než 15 procent. Tento růst bude pokračovat i v následujících měsících. Hypotéky, kterými financovala pořízení vlastního bydlení polovina kupujících, se staly pro střední třídu prakticky nedostupnými. Úrokové sazby jsou oproti loňskému roku dvojnásobné a znovu platí i přísnější podmínky pro posuzování žadatelů o hypoteční úvěr. Tato smrtící kombinace odstřihla od hypotéky desítky tisíc lidí. Až třetina lidí, kteří by ještě loni na hypotéku dosáhla, ji už letos nezíská. Tito lidé tak místo vlastního bydlení musí sáhnout po nájmu. Nynější vyšší zájem způsobený zásadním zhoršením dostupnosti vlastního bydlení tak žene ceny nájemného vzhůru. Nájemních bytů je na trhu málo. Velký vliv začínají mít také váleční uprchlíci, kteří v Česku hledají klidný azyl. Mnozí ze stovek tisíc příchozích se začíná poohlížet po komerčním nájemním bydlení a jen tím přilévají pod kotel vysoké poptávky. Na trhu samozřejmě chybí i byty, které jejich majitelé poskytli válečným uprchlíkům zdarma za státní příspěvek. Nejzásadnějším faktorem růstu nájemného zůstává pokračující zvyšování cen nových bytů. Ty se jen na pražském trhu za posledních pět let zvýšily na dvojnásobek. Nájemné, které se za stejnou dobu tak razantně nezvýšilo, začíná ztrátu více dohánět až v poslední době. Tato situace výrazně nahrává investorům, kteří hledají uložení volných peněz. Nemovitosti stále představují při současné nevídaně vysoké inflaci bezpečnou investici s nízkým rizikem a dobrou likviditou. Výhodou je i pravidelný příjem právě z pronájmu. Aby však taková investice byla opravdu výhodná, je nutné řídit se takzvaným Korcovým pravidlem. Podle něj by cena menších bytů neměla být vyšší než dvacetinásobek ročního nájemného. To platí univerzálně.

Už v prvních měsících letošního roku se na trhu s nemovitostmi projevují změny zapříčiněné zvyšujícími se úrokovými sazbami hypoték, vysokou inflací a nárůstem cen energií, které se v konečném důsledku promítají do cen stavebních prací a materiálů. Po dlouhé době tak v závislosti na těchto faktorech dochází k poklesu poptávky po nákupu vlastní nemovitosti. Loňský rok byl totiž z tohoto hlediska rekordní. Zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stoprocentně ochladí poptávku, to je ostatně jedním z hlavních cílů této regulace. K výraznému ochlazení poptávky došlo ostatně již nyní po relativně prudkém nárůstu sazeb. Otázkou tedy zůstává, jak se ochlazení poptávky v konečném důsledku podepíše na prodejních cenách nemovitostí v Česku. Ceny bytů, pokud vůbec, porostou pravděpodobně už jen mírně. Developeři v konečné ceně totiž musí reflektovat nárůst vstupních nákladů, který v posledních měsících stavební sektor postihl. Například ceny stavebních materiálů vzrostly o desítky a v některých případech dokonce o stovky procent. Rostoucí ceny nemovitostí v kombinaci se zpřísněním podmínek pro získání hypotéky budou i v letošním roce zvyšovat tlak na stále menší dostupnost bydlení. Právě z tohoto důvodu větší pozornost získá bydlení v nájmu.

Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu hypoteční úvěry za 32,6 miliardy korun. To je podle České bankovní asociace oproti prosinci více než čtvrtinový pokles. Fakt, že má Česko nejdražší základní úrokovou sazbu za dvacet let, a tudíž se lidem zdraží hypotéky. Další faktor, který bude hrát v tomto roce při chování zákazníků roli, jsou podstatně vyšší ceny za energie. Zatím to není klíčový faktor v tom, jakou nemovitost si kdo koupí. Ale bude to hrát velmi výraznou roli v rámci rozhodování, zda se mu vyplatí byt koupit a pronajímat. Spousta lidí kupovala byt s tím, že se hypotéka splatí z nájmu. Vzhledem k tomu, co se děje ohledně energií, se může stát, že budete u nemovitosti každý měsíc v minusu. Když se totiž do ceny za pronajatý byt započtou i stále rostoucí ceny energií, musí si majitel svůj výdělek snížit, aby o něj byl vůbec zájem. Pořád není na trhu dost nemovitostí, které by uspokojily hlad poptávky. Poptávka pořád výrazně převyšuje nabídku. O klasický byt 3+kk je osm až deset zájemců. Výrazné zchlazení trhu se proto neočekává. Ceny nemovistostí letos klesat nebudou, ale rozhodně se nezopakují rekordy z roku 2021 a růst bude pomalejší.

Bydlet ve vlastním je cíl většiny Čechů. Na rozdíl od Britů, Němců nebo Švýcarů, kteří jsou pronájmům otevřenější, si Češi nemovitosti rádi kupují. Ve vlastním bydlí v současnosti osm z deseti Čechů, což je výrazně víc, než je průměr Evropské unie, kde je tento poměr 70:30 ve prospěch vlastního bydlení. Touha Čechů žít ve vlastním se naplno projevila v uplynulých dvou pandemických letech, které v oblasti úvěrů na bydlení lámaly jeden rekord za druhým. Ve srovnání s vybranými evropskými zeměmi vykazuje Česko i další odchylku. Zatímco jinde dávají mileniálové přednost nájemnému bydlení před hypotékou, a to především z důvodu volnosti, téměř nulových závazků a minimální povinnosti se o nemovitost starat, čeští mileniálové stále sní o vlastním bydlení. Počet těch, kteří dávají nebo budou dávat přednost pronájmu, ale roste. Takto uvažuje již pětina mladých, ve věku mezi 18 a 25 roky je to již čtvrtina. Pronájmu dávají nejčastěji přednost proto, že vlastní bydlení pro ně není z důvodu vysokých cen nemovitostí dostupné, ale také proto, že pro ně představuje určitou volnost a flexibilitu bydlení kdykoliv změnit.

Kdo od realitního trhu v loňském roce čekal klid a stagnaci, těžce se přepočítal. Odvětví realit v roce 2021 zažilo doslova turbulence, a to zejména v cenách. Ty stoupaly sedmimílovým tempem a stojí dnes na historických rekordech. Strop ale ještě nenašly. Nejenže jsou nyní byty v Česku nejdražší v historii, ale současně jejich cena v meziročním srovnání roste nejrychleji. Jejich ceny jsou nyní téměř o tři čtvrtiny vyšší než v roce 2015. Důvodů rychlého růstu cen bydlení v Česku je hned několik a oproti rokům minulým se příliš neliší. Asi tím vůbec nejpalčivějším důvodem zdražování je extrémně pomalá výstavba nových bytů, což souvisí se zdlouhavým povolovacím procesem, který se táhne často roky. V návaznosti na to nemá na vývoj cen dobrý vliv ani silná poptávka po nemovitostech. Svůj vliv měly ale i zatím vcelku dostupné hypotéky, což se do budoucna s rostoucím sazbami ČNB změní. Kromě vysoké poptávky a výhodných hypoték se na růstu cen podílí také chuť Čechů investovat do nemovitostí s cílem ochránit vlastní úspory před důsledky inflace. Pro loňský rok naopak neobvyklý tlak na ceny nemovitostí vytvářelo dramatické zdražování stavebních materiálů, které ve finálních cenách rostlo až o stovky procent. Podle odborníků na trhu s nemovitostmi se ale zvýšení cen naplno promítne až letos.

V Polsku, Maďarsku nebo Srbsku se prodávají byty se stejnými náklady jako v Praze, ale za poloviční ceny. I tak se na nich vydělává. Své podnikání dnes developerská UDI Group směřuje téměř výhradně do zahraničí. Je to sice náročnější, ziskovost je menší, ale prostředí je transparentní a otevřené. Na všech zahraničních trzích, je velmi silná konkurence a na trhu daleko víc projektů, firem a v konečném důsledku také bytů. Konkurence se vzájemně drží na uzdě. To v Praze není. Loni tady úřady povolily do výstavby 3200 bytů v bytových domech, a to je samozřejmě zcela nedostatečné, ve Varšavě to je mnohonásobně více. Na otevřeném trhu nemusíte vědět, kdo sedí na radnici. Prostě koupíte pozemek, v souladu s územním plánem připravíte projekt a můžete se spolehnout, že ho ve lhůtách úřady projednají a povolí. Ve Varšavě čekáte cca šest týdnů. V Praze by to trvalo šest let, a to ještě v lepším případě. Ponechání stavebních úřadů na obcích není obrat k lepšímu. Obce mají výstavbu na svém území ovlivňovat v úrovni územního plánování. Samotné povolování se má ale odehrávat v režimu nezávislé státní správy. Každý majitel pozemku má právo, aby o jeho projektu rozhodoval nezávislý úředník. To se samozřejmě neděje, pokud ten úředník je zaměstnancem obce a ta je také účastníkem řízení. Rozhodování nemá být ovlivňováno politiky, kteří právě teď řídí obce. Příští rok je bude řídit někdo jiný a ten bude mít jiný zájem. Je to obrovský korupční prostor, který nás dostal tam, kde jsme s povolováním staveb nyní – mezi rozvojové státy.

Pojem „levná“ lokalita za posledních pět let zcela padl v prstenci kolem Prahy. Ceny jsou astronomické a nabídka mizivá. A tak se lidé dívají do menších obcí kolem. Chata v lese nad Černošicemi, před rokem pořízená napřímo, bez realitní inzerce a prostředníka za 1,5 milionu korun, stojí dnes dvojnásobek. Ve Vonoklasech před rokem manželé koupili domek za 3,5 milionu a teď dostali nabídku na 7,5 milionu korun. Nahoru jdou i ta úplně nejlevnější, v podstatě zatracovaná místa. Před třemi lety nebyl problém koupit panelákový byt v Mostě pod 200 tisíc korun. Dnes? Půl milionu, milion, dva. Jedním z důvodu, proč ceny tak letí, je slabá nabídka. V Ústeckém kraji se v současné době nenabízí žádný větší developerský projekt. Družstevní byt na sídlišti v panelovém domě v Teplicích o výměře 55 metrů čtverečních se prodával začátkem loňského roku pod hranicí 18 tisíc korun za m2, dnes má běžně cenu kolem 22 tisíc za metr. Obdobná situace panuje na Moravě. Metr čtvereční bytu v Brně se prodával před dvěma lety za 45 tisíc až 70 tisíc korun, nyní se vyšplhal na 100 až 120 tisíc korun. Jen v Olomouckém kraji je situace o trochu lepší, protože zde probíhá výstavba zhruba pěti tisíc bytů. I zde ovšem za uplynulých pět let podle propočtů vzrostly ceny o 114 procent. Za první čtvrtletí letošního roku zdražily o dalších deset procent.