Realitní blog

Realitní trh je opět v pohybu a nejvíce je to znát u bytů. V Praze nabídkové ceny starších bytů překonaly hranici 160 000 Kč za metr čtvereční, zatímco u novostaveb se pohybují kolem 188 000 Kč za metr. Meziročně přitom ceny starších bytů v hlavním městě vzrostly přibližně o 11 %.

Největší zájem je tradičně o kvalitní byty v atraktivních lokalitách. Cenu podporuje především dobrá dopravní dostupnost, blízkost metra, stav nemovitosti i rozvoj okolí. Dobře naceněné a zrekonstruované byty proto mohou z nabídky zmizet během několika týdnů.

Pražský růst se zároveň stále výrazněji přelévá do Středočeského kraje. Nabídková cena starších bytů se zde již blíží hranici 100 000 Kč za metr čtvereční. Kupující totiž hledají rovnováhu mezi dostupnější cenou bydlení a rozumným dojížděním do metropole. Zájem se tak rozšiřuje i do vzdálenějších měst, například Příbrami, Benešova nebo Mladé Boleslavi.

Na cenách se podepisuje také omezená nabídka bydlení a vývoj novostaveb. Pokud jsou nové byty pro část zájemců příliš drahé, jejich pozornost se přesouvá ke starším nemovitostem, což jejich ceny dále podporuje. V Praze navíc nová výstavba v rozvíjejících se lokalitách dokáže zvýšit atraktivitu i hodnotu okolních starších bytů.

Co čekat dál? Podle odborného odhadu citovaného ve zdrojovém článku mohou ceny bytů v následujících letech pokračovat v růstu přibližně o 5 až 10 % ročně. Pro kupující i prodávající tak bude stále důležitější správně vyhodnotit nejen lokalitu, ale také skutečný stav a reálnou tržní cenu konkrétní nemovitosti.

Jak vám můžeme pomoci? Ať už přemýšlíte o prodeji, koupi nebo správném ocenění nemovitosti, pomůžeme Vám zorientovat se na aktuálním trhu a udělat správné rozhodnutí. Ozvěte se nám. Rádi s vámi nezávazně probereme vaši situaci, doporučíme další postup a postaráme se o to, aby celý realitní obchod proběhl bezpečně, profesionálně a s co nejlepším výsledkem.

Dostupnost bydlení v Česku je dlouhodobě velkým tématem. Nejčastěji se mluví o rychlejší výstavbě nových bytů nebo levnějších hypotékách. Jenže ani jedno nepřinese změnu ze dne na den. Nové bytové projekty se připravují řadu let a ve větších městech navíc ubývá vhodných míst pro další výstavbu. Proto se stále více ukazuje, že významnou část řešení představují rekonstrukce stávajících bytů a domů.

Desítky tisíc bytů dnes stojí nevyužité
Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj je v České republice přibližně 40 až 70 tisíc bytů, které nejsou obývané kvůli jejich špatnému technickému stavu. Přitom právě jejich oprava by mohla pomoci rozšířit nabídku bydlení mnohem rychleji než výstavba nových projektů. Výhodou starších nemovitostí je, že už mají vybudovanou infrastrukturu, dopravní dostupnost i občanskou vybavenost. Po rekonstrukci mohou znovu nabídnout kvalitní bydlení bez nutnosti zabírat další stavební pozemky.

Rekonstrukce jsou rychlejší než nová výstavba
Kompletní revitalizace bytového domu může být hotová přibližně během jednoho roku. Naproti tomu příprava a realizace nového developerského projektu často trvá pět i více let. Rekonstrukce zároveň prodlužují životnost domů, zvyšují komfort bydlení, snižují náklady na energie a pomáhají zachovat hodnotu nemovitosti.

Starší byty mají stále své místo
Vysoké ceny novostaveb vedou mnoho zájemců ke koupi starších bytů nebo rodinných domů. Ty často nabízejí výhodnější pořizovací cenu, je ale potřeba počítat s investicí do modernizace. Dobře provedená rekonstrukce však dokáže výrazně zvýšit hodnotu nemovitosti i její atraktivitu na trhu.

Co to znamená pro majitele nemovitostí?
Pokud vlastníte starší byt nebo rodinný dům, nemusí být rekonstrukce jen nákladem. Ve většině případů představuje investici, která:

• zvyšuje tržní hodnotu nemovitosti,
• zlepšuje komfort bydlení,
• snižuje provozní náklady,
• usnadňuje budoucí prodej nebo pronájem.

Z pohledu realitního trhu proto platí, že vedle nové výstavby budou v následujících letech hrát stále větší roli kvalitně zrekonstruované nemovitosti.
Právě ty mohou pomoci zvýšit nabídku bydlení mnohem rychleji, než dokáže samotná výstavba nových bytů.

Jak vám můžeme pomoci?
Každá nemovitost má svůj příběh a neexistuje jedno univerzální řešení. Někdy se vyplatí investovat do rekonstrukce, jindy je výhodnější prodej v současném stavu. Důležité je rozhodovat se na základě reálné situace a aktuálního trhu. Máte-li otázky ke své nemovitosti, neváhejte se na nás obrátit. Rádi se s vámi podělíme o náš pohled i zkušenosti.

Realitní trh pokračuje v růstu. Ceny bytů meziročně vzrostly přibližně o 5 % a současně se po několika měsících znovu zvyšují i hypoteční sazby. Pořízení vlastního bydlení je tak opět o něco dražší.

Mnoho zájemců čeká na výhodnější hypotéky. Podle současných odhadů ale nelze očekávat výrazné zlevnění. Pokud budou ceny nemovitostí dál růst, může být čekání ve výsledku dražší než koupě dnes.

Pro kupující proto platí, že není vhodné rozhodovat se pouze podle úrokové sazby. Důležité je porovnat nabídky bank, správně nastavit financování a vybrat kvalitní nemovitost.

Naopak pro prodávající zůstává situace příznivá. O kvalitní byty je stále zájem a správně nastavená prodejní cena může vést k rychlému a úspěšnému prodeji.

Pokud zvažujete koupi nebo prodej nemovitosti, rádi vám pomůžeme najít řešení, které bude odpovídat vaší situaci i aktuálním podmínkám na trhu.

Český nájemní trh se mění. Rostoucí ceny bydlení nutí stále více lidí přehodnocovat své možnosti a hledat levnější varianty. Zatímco ještě před několika lety byli nájemníci ochotni připlatit za lepší lokalitu nebo větší byt, dnes může být i navýšení nájmu o tisíc korun měsíčně důvodem ke stěhování.

Realitní makléři i správci bytů pozorují, že lidé častěji volí menší dispozice nebo se stěhují na okraje měst, kde jsou nájmy dostupnější. Nejvíce je tento trend patrný u mladých rodin, jednotlivců a lidí, kteří žijí sami. Náklady na bydlení totiž tvoří stále větší část jejich rozpočtu.

Současně roste zájem o sdílené bydlení a byty s nižšími provozními náklady. Nájemníci více porovnávají nabídky a při výběru hraje cena mnohem důležitější roli než dříve. Pronajímatelé tak musí počítat s tím, že příliš vysoké nájemné může prodloužit dobu hledání vhodného nájemce.

Vývoj ukazuje, že dostupnost bydlení se stává jedním z největších témat českého realitního trhu. Pro mnoho domácností už není prioritou bydlet co nejblíže centru, ale najít bydlení, které dlouhodobě nezatíží rodinný rozpočet.

Stále více mladých lidí volí model, kdy sami bydlí v nájmu, ale zároveň investují do vlastního bytu, který pronajímají. Dává jim to větší svobodu při práci i stěhování a zároveň možnost budovat majetek. Podle odborník však tento přístup funguje především do zhruba 36 let věku. Později už většinou začíná dávat větší smysl řešit vlastní bydlení. Hlavní výhodou je flexibilita. Člověk nemusí být vázaný na jedno místo a může žít tam, kde mu to aktuálně vyhovuje, zatímco investiční byt koupí v lokalitě s lepším výnosem nebo nižší cenou. V některých případech navíc vyjde nájem levněji než hypotéka na vlastní byt. S přibývajícím věkem se ale situace mění. Lidé častěji hledají stabilitu, zakládají rodiny a banky zároveň přísněji posuzují schopnost splácet hypotéku. Důležitou roli hraje věk žadatele, délka splácení i celkové zadlužení. Po čtyřicítce už proto kombinace nájmu a investičního bytu často přestává být ekonomicky výhodná. Do rozhodování dnes výrazně promlouvají také úrokové sazby, ceny nemovitostí nebo výše nájmů. Analytici navíc očekávají postupné zlevňování hypoték, což může vlastní bydlení znovu zatraktivnit. Model „bydlím v nájmu a vlastním investiční byt“ tak může být dobrým řešením hlavně pro mladé lidi, kteří chtějí investovat a zároveň si zachovat volnost. Z dlouhodobého pohledu ale většina domácností stejně směřuje k vlastnímu bydlení.

Vývoj hypotečního trhu v Česku v posledních týdnech překvapil. Po období mírného optimismu a očekávání postupného zlevňování úvěrů na bydlení přišel náhlý obrat – sazby znovu výrazně vzrostly. Během dubna se průměrná úroková sazba hypoték dostala nad hranici pěti procent, což představuje nejvyšší hodnoty za poslední dva roky. Růst byl navíc poměrně rychlý a ukázal, jak citlivý je trh na aktuální dění ve světě. Za zdražením stojí kombinace faktorů – od napětí na globálních trzích přes vývoj cen energií až po obecnou nejistotu investorů. Banky na tuto situaci reagují opatrněji a promítají vyšší riziko do nabízených sazeb. Pro lidi, kteří plánují financovat bydlení hypotékou, to znamená jediné: návrat k výrazně levnějším úvěrům se zatím odkládá. V nejbližší době se dá očekávat spíše kolísání sazeb kolem současných úrovní než jejich rychlý pokles. Další vývoj bude záviset především na stabilitě finančních trhů a geopolitické situaci. Hypoteční trh tak zůstává i nadále nepředvídatelný a citlivý na vnější vlivy.

Zdražování hypoték na investiční byty by výrazně nepomohlo ke snížení cen nemovitostí. Skutečný problém českého realitního trhu totiž spočívá především v nedostatečné nabídce bytů.

Například v Praze se podle odhadů dlouhodobě nedostává až 100 tisíc bytů, a tento deficit se každý rok prohlubuje. V situaci, kdy je nabídka omezená a poptávka silná, je růst cen téměř nevyhnutelný.

Jako účinnější nástroj proti spekulacím s byty by podle něj mohla fungovat vyšší daň z nemovitostí, zejména u investičních bytů. Ta by mohla odradit některé investory od nákupů čistě za účelem spekulace.

Klíčovým řešením bytové krize je ale především rychlejší výstavba a funkční stavební legislativa, která by umožnila stavět více bytů a tím postupně vyrovnat nabídku s poptávkou.

V Česku se stále více řeší otázka, zda se více vyplatí bydlet v nájmu nebo si pořídit vlastní bydlení na hypotéku. I když se v uplynulém roce rozdíl mezi měsíčním nájemným a splátkou hypotéky mírně zmenšil, nájem ve většině krajů stále vychází levněji než hypotéka.

Největší rozdíl je v Praze, kde měsíční splátka hypotéky na průměrný byt převyšuje nájem o téměř 15 000 Kč. V Jihomoravském kraji (včetně Brna) je hypotéka zhruba o 10 000 Kč dražší než nájem, a ve Středočeském kraji je rozdíl okolo 6 000 Kč měsíčně.

Naopak v některých regionech, jako jsou Karlovarský a Moravskoslezský kraj, jsou náklady na hypotéku a nájem relativně srovnatelné, přičemž rozdíl činí jen několik tisíc korun měsíčně. Ve Ústeckém kraji dokonce hypotéka vychází o něco levněji než nájem – zhruba o 600 Kč měsíčně.

Důvodem těchto rozdílů je dlouhodobý růst cen nemovitostí v Česku, který zvyšuje i měsíční splátky hypoték, zatímco nájemné sice také roste, ale ne tak rychle. To znamená, že pro mnoho lidí je v současné situaci ekonomicky výhodnější si byt pronajmout než ho kupovat na hypotéku

Český hypoteční trh se v roce 2025 téměř vrátil na historický vrchol. Banky poskytly nové hypotéky za 321 miliard korun, s refinancováním celkem 406 miliard. Nejde ale o to, že by si hypotéku bralo výrazně více lidí – hlavní změnou je prudký růst průměrné výše úvěru.

Zatímco v roce 2023 byla průměrná hypotéka pod třemi miliony korun, dnes se pohybuje nad čtyřmi miliony. Důvodem jsou zejména rychle rostoucí ceny nemovitostí, návrat poptávky do velkých měst a vyšší náklady na výstavbu, která je dostupná už jen velmi bonitním domácnostem.

Počet klientů se za posledních pět let změnil jen minimálně, objem hypoték ale vzrostl o desítky procent. Trh tak roste „do výšky“, nikoli „do šířky“. Stále více domácností naráží na limity svých příjmů, úspor i schopnosti splácet.

Krátkodobě se neočekává pokles – ceny i průměrné hypotéky budou dál růst. Postupně ale může dojít k přirozenému zpomalení, pokud příjmy domácností nezačnou držet krok s cenami a případně se zpřísní regulace ČNB. Dlouhodobě pak může trh ovlivnit i nepříznivý demografický vývoj.

Podle odhadů bank se letos objem hypotečního trhu může přiblížit až 500 miliardám korun a průměrná hypotéka může vzrůst na 4,3 až 4,5 milionu korun.

Český realitní trh má za sebou mimořádně silný rok. Po dvou letech útlumu způsobeného vysokými úrokovými sazbami se lidé vrátili k nákupům nemovitostí – a to i přesto, že hypotéky zůstávají relativně drahé. Čekání na výrazné zlevnění úvěrů většina zájemců vzdala a aktuální podmínky začala brát jako nový standard.

Průměrná sazba hypoték se podle dat Hypoinexu drží kolem 4,9 % a za celý rok klesla jen mírně. Přesto banky letos poskytnou úvěry na bydlení v objemu zhruba 320 miliard korun, což je meziročně o 40 % více. Poptávka po bydlení tak zůstává silná, i když ceny nemovitostí dál rostou.

Nejcitelnější je situace v Praze, která patří mezi nejméně dostupné metropole v Evropě. Pořízení nového bytu zde vyjde v průměru na 15 ročních hrubých mezd. Jen za prvních devět měsíců roku zdražily nové byty o zhruba 9 000 Kč za metr čtvereční. Růst cen podporuje nedostatek nové výstavby, složité povolovací procesy a trvale silná poptávka.

Zdražování se však nevyhnulo ani regionům. V některých městech vzrostly ceny nemovitostí meziročně o desítky procent, výjimkou nebyl ani skok přes 60 %. Současně se mění struktura trhu – část nové výstavby směřuje místo individuálních kupujících k institucionálním investorům, kteří sází na nájemní bydlení.

Roste tak segment profesionálně spravovaných nájemních bytů, zejména v Praze. Tyto projekty nabízejí vyšší standard, ale také vyšší nájemné. Zatímco menší byty zůstávají cenově relativně stabilní, větší jednotky výrazně zdražují. Podle odborníků tento model vyhovuje hlavně mladým lidem bez závazků, zatímco rodiny, senioři a nízkopříjmové domácnosti se k dostupnému bydlení dostávají stále obtížněji.

Rok rekordů tak ukázal jedno: poptávka po bydlení v Česku zůstává silná, ale otázka dostupnosti se stává jedním z největších problémů trhu.