Realitní blog

Na začátku podzimu 2025 zdražily nájmy v České republice meziročně o 15 % a průměrně dosáhly 368 korun za metr čtvereční. Ceny oproti srpnu vzrostly o 1,1 %. Růst nájmů je o třetinu rychlejší než loni a souvisí hlavně s koncem letních nájemních smluv a s tím, že studenti hledají ubytování před začátkem semestru.

Nejdražší nájmy byly tradičně v Praze, kde pronajímatelé požadovali v průměru 446 korun za metr čtvereční, což je o 16 % více než loni. V hlavním městě tlačí ceny nahoru zejména nízká nabídka bytů, kvůli čemuž je na jeden inzerát v průměru až 80 zájemců. S rostoucími cenami v Praze se zájem o bydlení přesouvá do Středočeského kraje, kde se byty pronajímaly za 308 korun za metr čtvereční, tedy o 14 % dráže než loni.

Nejvíce meziročně vzrostly nájmy v Jihočeském kraji, a to o 29 % na 260 korun za metr čtvereční, a v Olomouckém kraji, kde ceny stouply o 28 % na 280 korun za metr čtvereční. V obou regionech hraje roli nižší loňská základna, omezená nabídka bytů a v Olomouckém kraji také rostoucí kvalita nabízených bytů – více novostaveb a rekonstruovaných bytů.

V dalších krajích byly meziroční nárůsty rovněž výrazné: Pardubický kraj (+22 % na 274 Kč/m²), Moravskoslezský kraj včetně Ostravy (+20 % na 232 Kč/m²), Královéhradecký kraj (+19 % na 265 Kč/m²) a Jihomoravský kraj (+15 % na 345 Kč/m²). V Brně lidé stále častěji hledají bydlení i mimo město kvůli vysokým cenám.

Celkově lze říci, že nájemné stoupá napříč republikou, nejrychleji v menších krajích s nižší loňskou základnou, zatímco v Praze a jejím okolí je poptávka vysoká a nabídka omezená, což tlačí ceny nahoru.

Realitní trh v Česku vstoupil do roku 2025 s mírným růstem a návratem důvěry investorů i domácností. Podle průzkumu společnosti InsightLab považuje až 92 procent Čechů nemovitosti za bezpečný přístav a jen osm procent by je v krizi prodalo.

Během prvního pololetí zdražily zejména menší byty a nemovitosti v regionech, kde zůstává prostor pro další růst. Výnosy z nájmů se drží mezi šesti a osmi procenty ročně, přičemž poptávka po nájemním bydlení žene ceny na historická maxima. Ve velkých městech ale narážejí kupující na limity svých možností.

Investoři zároveň vnímají globální hrozby – od americké celní politiky přes válku na Ukrajině až po inflaci. Právě tyto nejistoty však podle analytiků ještě posilují vnímání nemovitostí jako stabilní a předvídatelné investice.

Ve druhé polovině roku 2025 se očekává pokračující, ale spíše umírněný růst. Zajímavé příležitosti nabídne retail, logistika i část kancelářského trhu. Pokud nedojde k zásadnímu zvratu v měnové politice či inflaci, nemovitosti zůstanou jednou z nejjistějších cest k dlouhodobému zhodnocení kapitálu.

Investoři se stále více zaměřují na institucionální nájemní bydlení, zejména v Praze, kde roste počet projektů určených k dlouhodobému pronájmu. Podle analýzy Savills bylo k polovině roku 2025 v Praze více než 4 500 bytů v tomto segmentu, přičemž v roce 2026 má přibýt dalších 1 100 jednotek. Tento trend podporuje vysoký zájem investorů, kteří oceňují stabilitu a flexibilitu tohoto segmentu.

Ačkoliv v hlavním městě poptávka po kvalitním nájemním bydlení roste, regiony se k těmto projektům staví opatrněji. Důvodem jsou nižší tržní ceny, které ne vždy pokrývají náklady na výstavbu. I tak ale vznikají první projekty i v menších městech, které se zaměřují na dlouhodobý nájem.

Vysoký standard, včetně vybavených bytů a služeb, přitahuje zejména cizince a mladší mobilní domácnosti. Ceny nájmů ale rostou, což omezuje dostupnost pro širokou veřejnost. V Praze se ceny za větší byty mohou pohybovat i kolem 68 000 Kč měsíčně.

Odborníci varují, že bez jasných pravidel hrozí zhoršení dostupnosti bydlení pro běžné domácnosti. Bez regulace trhu mohou instituce zaměřené na nájemní bydlení vést k růstu cen, což může znevýhodnit rodiny s nižšími příjmy. Někteří experti se domnívají, že je potřeba diverzifikovat trh a podpořit i neziskové a státní sektory, které mohou nabídnout dostupnější bydlení.

Všechny pražské stanice metra zaznamenaly ve druhé polovině roku 2024 průměrné ceny bytů nad 100 000 Kč za metr čtvereční. Nejlevnější byty byly u stanice Roztyly (104 268 Kč/m²), nejdražší pak u Staroměstské (246 132 Kč/m²). Přes 200 000 Kč za metr zaplatí zájemci i u stanic Malostranská a Dejvická.

Růst cen se týká i okolí plánovaných stanic nové linky metra D. Například v Písnici se cena blíží 107 000 Kč/m², u Nádraží Krč už překročila 125 000 Kč/m².

Nejvíce bytů se prodalo u stanice Kolbenova, následují Anděl a Vysočanská. Ve všech těchto lokalitách zároveň vzniká nejvíce nových bytů a ceny meziročně vzrostly zhruba o 10 000 Kč/m².

Podle mého názoru, budou ceny nadále růst zejména v okolí stanic, kde vznikají nové bytové projekty.

Pokud chcete znát reálnou tržní cenu svého bytu, kontaktujte nás na tel. čísle: 602 212 121

V roce 2024 bylo v Česku dokončeno 30 274 nových bytů, což představuje meziroční pokles o 20,5 %. Nejvíce bytů vzniklo v Praze a Středočeském kraji, přičemž v hlavním městě jako v jediném kraji došlo k mírnému nárůstu. Naopak nejvýraznější propad hlásí Jihomoravský kraj, kde výstavba klesla o 37 %.

Polovina všech bytů byla dokončena v rodinných domech, více než třetina v bytových domech. Výstavba se prodloužila – u rodinných domů trvala průměrně 45 měsíců, u bytových domů se prodloužila o dva a půl měsíce. Byty se mírně zvětšily, a to zejména v rodinných domech.

Zároveň výrazně vzrostly investiční náklady na výstavbu. Navzdory aktuálnímu nárůstu rozestavěnosti jde převážně o projekty schválené v minulosti. Počet nových stavebních povolení totiž letos klesl na nejnižší úroveň od roku 1999, což je důsledek pomalé digitalizace a legislativních změn.

Přestože stavební činnost aktuálně ožívá, dlouhodobý výhled zůstává nejistý kvůli omezenému počtu nově povolovaných projektů.

Hon za vlastním bydlením v Česku nabírá na obrátkách. V Praze se během prvního čtvrtletí letošního roku prodalo rekordní množství nových bytů – celkem 2 550 jednotek. To představuje nárůst o téměř 60 procent oproti stejnému období loňského roku a zároveň jde o nejúspěšnější začátek roku za posledních minimálně 15 let.

Vyšší zájem kupujících překonal dosavadní rekord pouze jednou – ve druhém čtvrtletí roku 2021, kdy se prodalo 2 650 bytů. Vyplývá to ze společné analýzy developerských společností Central Group, Skanska Residential a Trigema.

Poptávku pohání především klesající úrokové sazby hypotečních úvěrů a rostoucí obavy z dalšího zdražování bytů. „Očekáváme, že vzhledem k nejistotě na akciových trzích poroste zájem o nemovitosti i ze strany investorů,“ uvádějí analytici. V případě příznivého vývoje by tak v Praze mohlo letos dojít k prodeji více než osmi tisíc nových bytů, což by představovalo absolutní rekord.

Banky a stavební spořitelny poskytly v březnu úvěry za bezmála 33 miliard korun – o 29 procent více než v únoru a dokonce o 80 procent více než ve stejném měsíci loňského roku.

S rostoucí poptávkou ale trh nedokáže držet krok. Nabídka nových bytů v Praze ke konci března mezičtvrtletně klesla o více než šest procent na 5 350 jednotek. Podle developerů se vyčerpávají zásoby dříve povolených projektů a nové se nedaří dostatečně rychle uvádět na trh kvůli složitému povolovacímu procesu.

Ačkoliv do nabídky přibývá čtvrtletně více bytů než v předchozích letech – zejména díky silné poptávce a rozpracovaným projektům, které byly pozastaveny v letech 2022 a 2023 – stále to nestačí k uspokojení rostoucího zájmu ani k dlouhodobému rozvoji hlavního města.

Stavebnictví se pomalu zvedá a začne se stavět víc bytů. I tak ale bydlení nebude dostupnější, spíš naopak. Podle jedné studie se ceny nových bytů zvednou o 6,9 %. Většinu z nich koupí investoři.

V Česku je sen o vlastním bydlení velmi rozšířený. Ale podle odborníků si ho většina mladých lidí nebude moct dovolit, hlavně pokud chtějí nový byt. Ceny bytů jsou teď totiž velmi vysoké, hlavně ve velkých městech.

I když se letos začne stavět víc, pořád to nebude stačit. Poptávka po bytech je větší než nabídka, a to žene ceny nahoru.

Klesající úroky u hypoték přilákaly v druhé polovině loňského roku více zájemců o koupi bytu. Tento trend bude dál pokračovat, což způsobí i růst cen starších bytů a nájemného.

Zájem o byty neklesá. Třetina nových bytů se prodá ještě před tím, než vůbec začne stavba. Podle dat CEEC Research se ve druhé polovině letošního roku zvýší zájem o vlastní bydlení v celé ČR o 5,7 % a v Praze o 5,4 %. Ještě větší zájem se čeká v první půlce roku 2026.

Růst cen je problém hlavně pro mladé lidi. Naopak pro investory je to příležitost. Téměř 28 % nových bytů se kupuje jako investice – často je kupují bohatí lidé nebo fondy, včetně těch ze zahraničí. Pro ně je to bezpečný způsob, jak uložit peníze.

Počet lidí, kteří kupují byty jako investici, dál roste. Proto se začíná mluvit o tom, jestli by nebylo dobré tyto nákupy nějak regulovat. Developeři ale tvrdí, že volný trh je důležitý a že regulace by mohla spíš uškodit.

Trh s rekreačními nemovitostmi v Česku zažil během pandemie koronaviru nebývalý růst. Uzavřené hranice a omezení možností, co vlastně člověk může dělat o víkendech, vyhnala řadu Čechů z měst na chaty a chalupy, což způsobilo prudký nárůst poptávky i cen. Podle odborníků se v letech 2020 až 2022 prodala vlastně každá nemovitost v nabídce, často i za ceny, které dnes působí bizarně. Tento trend je ale po několika letech minulostí.

Některé projekty, například horské apartmány, jsou v nabídce už velmi dlouho a zatím marně hledají své majitele. Problémem je neochota prodávajících slevit ze svých cenových představ, které přetrvávají ještě z rekordního období pandemie. Propad poptávky se projevil především v neatraktivních lokalitách, jako Ústecko, Vysočina a oblasti mimo hlavní turistická centra.

Kromě tradičních lokalit si nyní zájem získávají i nová místa a často hraje roli měnící se doprava, nové silnice a železnice. Situace se nyní stabilizuje a ceny nerostou plošně, ale jen tam, kde to má ekonomické opodstatnění - poptávka se soustředí na kvalitní a celoročně obyvatelné objekty v zajímavých lokalitách.

Dlouhé roky platilo, že byla splátka hypotéky levnější než měsíční nájem – žádný div, že když měli Češi na výběr, sáhli ve většině po úvěru. Jenže vysoké úroky, které realitní trh ovládají už více než dva roky, tuto rovnici otočily a z hypotečního trhu vyhnaly podstatnou část zájemců o vlastní bydlení. V jednom z krajů Česka (Ústecký) se dokonce začalo splácení úvěru v měsíčních výdajích oproti nájmu vyplácet.

Podle aktuálních průměrných nabídkových cen nemovitostí, se kromě Ústeckého kraje nejvíce přibližuje měsíční hypoteční splátka k průměrnému nájemnému ve Středočeském a Moravskoslezském kraji, kde majitel bytu zaplatí na splátce oproti nájemnému o necelé dva tisíce korun navíc. Snižující se úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou pro mnoho kupujících tou správnou motivací pro pořízení vlastní nemovitosti. Nejvíce patrné je to u zájemců, kteří poslední dva až tři roky nákup nemovitosti odkládali. Vývoj v jednotlivých krajích se kromě úrokové sazby hypotéky, která za poslední dva roky v průměru klesla zhruba o 1,2 procenta, logicky odvíjí také od cen nájmů i nemovitostí, které v Česku v závislosti na lokalitě rostly různě. Růst cen bytů se také odrazil ve výši průměrné hypotéky. Podle dat České bankovní asociace se v lednu dostala na 3,92 milionu korun, což je o 15 procent víc než před rokem.

Leden letošního a minulého roku jsou jako den a noc. Loni touto dobou nejen klienti, ale i řada hypotečních odborníků očekávali poměrně dynamický pokles úrokových sazeb u hypoték. Ten však vzhledem k přístupu bank nakonec nepřišel a sazby za celý rok klesly jen o necelý procentní bod. Letos už jsou predikce odborníků střídmější. Úroky u hypoték by v roce 2025 sice měly nadále klesat, ale jen velmi pozvolna. A to navzdory lednovému vývoji, kdy úrokové sazby hypoték zaznamenaly poměrně výrazné snížení o necelou desetinu procentního bodu. Index se však stále drží nad úrovní pěti procent. Vzhledem k prosincovému rozhodnutí ČNB ponechat sazby na současné úrovni nelze očekávat žádné dramatické snižování hypotečních sazeb. Toto platí nejen pro začátek letošního roku, ale pravděpodobně i pro celý rok 2025. Dá se předpokládat, že sazby hypoték se budou pozvolna přibližovat hranici 4 %. S tímto snižováním sazeb však přichází i růst cen nemovitostí, a proto dlouhodobější čekání na výrazně nižší sazby ze strany kupců nedává příliš smysl.