Petr Kohout realitní poradna

Realitní blog

Realitní BLOG pro vás s radostí zpracováváme již od našeho vzniku od roku 1994 na základě vašich podnětů a otázek, díky našemu pravidelnému monitoringu trhu a uveřejněných statistických údajů.

Nevíte si rady s prodejem nebo pronájmem vaší nemovitosti, kontaktujte nás, rádi Vám pomůžeme.


Sazby hypoték klesly

 08. leden 2025

Leden letošního a minulého roku jsou jako den a noc. Loni touto dobou nejen klienti, ale i řada hypotečních odborníků očekávali poměrně dynamický pokles úrokových sazeb u hypoték. Ten však vzhledem k přístupu bank nakonec nepřišel a sazby za celý rok klesly jen o necelý procentní bod. Letos už jsou predikce odborníků střídmější. Úroky u hypoték by v roce 2025 sice měly nadále klesat, ale jen velmi pozvolna. A to navzdory lednovému vývoji, kdy úrokové sazby hypoték zaznamenaly poměrně výrazné snížení o necelou desetinu procentního bodu. Index se však stále drží nad úrovní pěti procent. Vzhledem k prosincovému rozhodnutí ČNB ponechat sazby na současné úrovni nelze očekávat žádné dramatické snižování hypotečních sazeb. Toto platí nejen pro začátek letošního roku, ale pravděpodobně i pro celý rok 2025. Dá se předpokládat, že sazby hypoték se budou pozvolna přibližovat hranici 4 %. S tímto snižováním sazeb však přichází i růst cen nemovitostí, a proto dlouhodobější čekání na výrazně nižší sazby ze strany kupců nedává příliš smysl.


Důvod hypoteční horečky

 18. prosinec 2024

Víra klientů v lepší časy. To je naprosto zásadní věc. Lidé začali věřit, že splácení hypotéky zvládnou. Pomáhá tomu viditelný trend pozvolného snižování úrokových sazeb, který dává klientům naději, že pokud zvládnou úvěr splácet za stávajících (stále ještě vyšších) sazeb, nebudou mít problém splácet ani v budoucnu, kdy bude úrok menší. Velká část klientů uvěřila tomu, že nemovitosti budou zdražovat. To byl ostatně dobrý odhad, pro potvrzení této reality se stačí podívat na statistická data a porovnat meziroční hodnoty. Tyto dva faktory už vytváří na spoustu klientů tlak, aby své rozhodnutí pořídit si nemovitost dlouho neodkládali. A klienti to začínají řešit. Tím, že úrokové sazby na hypotékách klesají, zpřístupňují úvěry i těm, kdo na ně před rokem ještě bonitně nedosáhli. Je to jednoduchá matematika: Pokud úroková sazba klesne o dvě procenta, znamená to u hypotéky na čtyři miliony (což je číslo, ke kterému se průměrná výše hypotéky dnes blíží) splátku o přibližně 5000 korun nižší. A to už v rozpočtu velké části klientů bude hrát významnou roli. Díky stabilizaci inflace na hodnotách blízko cílům ČNB si může národní banka dovolit snižovat cenu peněz. To se, zatím méně výrazně, promítá i do úrokových sazeb hypoték. Predikce je dále příznivá, ale i podle prohlášení některých členů bankovní rady ČNB nemůžeme čekat sazby pod dvě procenta, které jsme tu měli před čtyřmi roky. Dalším tématem je očekávaný příklon klientů k nemovitostem v menších městech, kde lze stále sehnat za dostupnou cenu i větší byt, případně rodinný dům či pozemek. A po letošním pozvolném růstu cen nemovitostí se můžeme dočkat významnějšího růstu i v roce 2025. O všem rozhodne zájem klientů, který je očekáván vyšší než letos. Banky se v odhadech objemu hypotečních úvěrů v roce 2025 shodují na hodnotě okolo 20 %. To by ale znamenalo, že trh pokoří hranici 300 miliard.


Rekodrní ceny nájmů

 14. listopad 2024

Průměrná výše nájmu napříč Českem činila mezi červencem a zářím 310 korun za metr čtvereční měsíčně. V případě zmíněného modelového bytu to znamenalo měsíční platbu 21 700 korun. Proti druhému čtvrtletí částka vzrostla o 1,6 procenta, meziročně je výše o 5,8 procenta. Odhaduje se, že během podzimu a zimy můžeme očekávat podobný nárůst cen nájmů jako během letošního léta. Nejvíce za své nemovitosti tradičně chtějí majitelé v Praze. Zmíněný modelový byt tam stojí zhruba 29,5 tisíce korun měsíčně. V Brně by stejný pronájem vyšel na více než 25 tisíc. Růst nájmů se projeví v plné míře až s ročním zpožděním, protože nájemní smlouvy nelze měnit okamžitě. Tento proces způsobí, že ceny nájemného budou v nadcházejících letech ještě výrazně růst.

Tlak na další zvyšování nájemného se primárně odvíjí od vysokých cen bytů. Ty v letošním roce začaly opět prudce růst. Data ukazují, že průměrná cena napříč Českem stoupla ve druhém čtvrtletí meziročně o necelých 12 procent na 101 700 korun za metr čtvereční, tedy na více než sedm milionů za 70metrový byt. Zdražování komplikuje běžným domácnostem už tak složitou cestu k pořízení vlastního bydlení. Vzhledem k současným sazbám hypoték, které banky snižují jen velmi pomalu, mají problém na úvěr dosáhnout i průměrně vydělávající rodiny. Část lidí tak nemá jinou možnost než jít bydlet do pronájmu.


Developeři prodávají v Praze byty za historicky nejvyšší ceny

 23. říjen 2024

Poptávka na trhu s novými byty v Praze už tři čtvrtletí v řadě roste.Na trhu se podle developerských společností naplno odrazil návrat odkládané poptávky z předchozích dvou let, kdy růst úrokových sazeb podstatnou část zájemců o pořízení nového bydlení v Praze odrazoval. Nyní ale hypotéky zlevňují, i když ne zásadně, a lidé si tak opět začínají na byty půjčovat. Letos se za prvních devět měsíců prodalo 5350 nových bytů, tedy téměř dvojnásobné množství oproti stejnému období loňského roku. Jen ve třetím čtvrtletí to bylo 1850 jednotek. Obnovení poptávky tak v posledních měsících na pražském trhu s novými byty přispělo k prolomení nových historických maxim průměrných nabídkových, ale i prodejních cen. Na konci letošního třetího čtvrtletí průměrná nabídková cena nových bytů dosáhla 160 720 korun za metr čtvereční, což je meziročně o 6,8 procenta více. Ještě v měsících na konci třetího kvartálu letošního roku tak ceny pražských novostaveb přesáhly pětiprocentní růst, který predikovala Česká národní banka ve zprávě o finanční stabilitě pro celý letošní rok.


Banky by měly prostor hypotéky zlevnit, ale nemají důvod to dělat

 18. září 2024

Po období vysoké inflace a úrokových sazeb, které se dostaly v posledních dvou letech na nejvyšších úroveň za poslední roky, očekává realitní trh už měsíce jejich pokles. Česká národní banka v září snížila úrokové sazby opět o 25 bodů na 4,25 procenta a jsou nejnižší od února 2022. To by dovolovalo bankám, aby také snižovaly úrokové sazby u hypoték. To se sice děje, ovšem jen opravdu pomalu. V říjnu průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů byla na úrovni 5,34 %. Oproti říjnu loňského roku jde o pokles nižší než o jeden procentní bod. Podle odborníků na poli hypotečního trhu by pro znatelnější pokles byl na trhu prostor, nová strategie bank ale zlevňování financování vlastního bydlení utlumila. Hypotéky by mohly být i levnější. Úrokové sazby by mohly jít dolů rychleji a více, banky to však z více důvodů nechtějí dělat. Pravděpodobně si spočítaly, že by jim to vyšší zisk nepřineslo. Podle finančního experta za stagnující cenou hypoték stojí hned dva důvody. Neochota snižovat úrokové sazby je částečně způsobena snahou udržet pro banky příznivé marže. Neméně důležitý důvod je ale také to, že banky každým snížením v podstatě „vykrádají“ svoje již existující portfolia, protože nemají možnost klienty udržet u původně sjednaných vyšších sazeb.


10 let bez jídla, až pak Čech našetří na byt v Praze

 22. srpen 2024

Na koupi bytu v Praze je potřeba deset čistých ročních příjmů. Vyplývá to z dat Indexu návratnosti, který už 15 let sestavují Golem Finance a realitní server Reality Čechy. Jinými slovy, průměrný sedmdesátimetrový byt v hlavním městě si může člověk pořídit, pokud by deset let pracoval a nekupoval nic jiného. Průměrná cena bytu v Praze je aktuálně 7,7 milionu. To českou metropoli po přepočtu na průměrnou mzdu řadí v žebříčku cen bydlení před světová velkoměsta jako Londýn nebo Paříž. Méně dostupné bydlení má jen jediné město v Evropě. Amsterdam v letošních datech Prahu přeskočil. Průměrná cena bytu za celou Českou republiku činí 4,7 milionu korun. I tak mají Češi skoro nejdražší bydlení vůbec, na chvostu žebříčku jsme skončili spolu se Slovenskem, Izraelem, Irskem, Maďarskem, Francií či Chorvatskem. Nejdostupnější bydlení ze sledovaných zemí je naopak v Dánsku, Norsku nebo v Itálii a Řecku. Po loňském výkyvu cen směrem dolů se dostupnost bytů vrací do starých mizerných kolejí.


Nový digitalizovaný systému stavebního řízení

 23. červenec 2024

Za prvních 14 dní od spuštění Portálu stavebníka, nového digitalizovaného systému stavebního řízení, který má zjednodušit a zrychlit povolování výstavby v Česku, odeslali na stavební úřady v celém Česku stavebníci přes tisícovku nových žádostí. K 15. červenci jich bylo přesně 1383. Novou žádost rozpracovalo více než šest a půl tisíce lidí. Žádnou se však podle informací Ministerstva pro místní rozvoj dosud nepodařilo schválit. Stavební úřady totiž od spuštění nového digitalizovaného systému, ve kterém se objevují už pouze žádosti podané podle nových pravidel stavebního zákona platného od letošního července, řeší řadu technických nedostatků. Tu nejzásadnější chybu odhalili v prvních dnech administrátoři systému. Ta jim umožňovala manipulovat všemi záznamy v podaných žádostech stavebního řízení, upravovat je, a dokonce je i rušit. Vzhledem k pomalejšímu rozjezdu kvůli vyřizování žádostí podle starých pravidel a celkové připravenosti nového stavebního řízení bude čekání, zda nový systém opravdu zrychlí stavební řízení, během na dlouhou trať. Nelze vyloučit, že vzhledem k velkému návalu žádostí podaných do konce letošního června budou úředníci u nových žádostí zkrácené lhůty prodlužovat. Rodinný dům, který se v rámci nového zákona řadí do kategorie jednoduchých staveb, by měl být nově povolen do 30 dní od podání žádosti. V případě složitějších staveb, jako je například celý bytový dům, bude mít úředník lhůtu dvojnásobnou. Stavební úřad může tyto lhůty prodloužit maximálně o dalších 60 dní.

V Praze vyrostou stovky nových bytů k pronájmu

 12. červen 2024

Realitní skupina AFI Europe rozšíří v příštích třech letech nájemní trh v hlavním městě o stovky bytů. Tuzemský developer Finep pro tuto společnost postaví v rámci projektu Nová Elektra na Praze 9 více než 300 bytových jednotek. Dalších více než 500 pak skupina s realitními ambicemi v zemích střední a východní Evropy postaví sama jako součást projektu V Korytech v Praze 10, který od Finepu odkoupila. Hodnota spolupráce obou společností se pohybuje mezi dvěma až třemi miliardami korun. Rozvoj nájemního trhu je pro skupinu AFI Europe na pražském trhu jedním z hlavních pilířů jejího byznysu. První projekt nájemního bydlení v Třebešíně společnost dokončila už v létě 2022, od té doby postavila další dva projekty. Dohromady se jedná o téměř 900 bytů.

Ministerstvo mění pravidla dotací

 15. květen 2024

Ministerstvo životního prostředí představilo změny, které budou od letošního června platit pro čerpání dotací na rekonstrukce bydlení. Mění se pravidla v počtu vlastněných nemovitostí i výše podpory. Ministerstvo životního prostředí od června upraví podmínky pro čerpání dotací z programů Nová zelená úsporám Light a Oprav dům po babičce. Od června bude možné získat částku až 250 tisíc korun a na rozdíl od dosavadní etapy budou mít žadatelé možnost využít celou částku na zateplení. Ukazuje se, že opatření spojená se zateplením nemovitosti výrazným způsobem zvyšují energetickou úsporu nemovitosti. Program Nová zelená úsporám Light byl spuštěn v loňském lednu v reakci na energetickou krizi. Změnami projde také program Oprav dům po babičce, který funguje od loňského září a cílí hlavně na ekonomicky aktivní domácnosti s neúsporným rodinným domem.

Rizika špatně nastavené ceny prodávané nemovitosti

 17. duben 2024

Nastavení správné prodejní ceny nemovitosti je klíčovým krokem v celém procesu prodeje. Ovlivňuje nejen to, jak rychle byt či dům prodáte, ale i to, kolik peněz ve výsledku z prodeje získáte. Když cenu nastavíte adekvátně, budete mít dostatek zájemců a prodáte relativně rychle, v opačném případě si na kupce počkáte měsíce či roky, a budete muset stejně postupně zlevňovat. Například loni se v průměru první inzerovaná nabídková cena nemovitosti a reálná prodejní cena lišily u bytů v průměru o více jak 8,4 %, u domů to bylo dokonce 11,37 %. Nejvyšší slevy, v průměru 10,56 %, dávali majitelé bytů v Libereckém kraji. U domů byl rozdíl mezí první nabídkou a skutečnou prodejní cenou největší v Karlovarském kraji a na Vysočině, kde činil bezmála 14 %. Průměrná sleva u bytů přesáhla 330 000 korun, u domů to bylo téměř 770 000. Prodávající inzerovali byty v průměru přes 100 dnů a nabídky domů byly v nabídce realitních portálů dokonce přes 4 měsíce, než došlo k prodeji.