Realitní blog

Za prvních 14 dní od spuštění Portálu stavebníka, nového digitalizovaného systému stavebního řízení, který má zjednodušit a zrychlit povolování výstavby v Česku, odeslali na stavební úřady v celém Česku stavebníci přes tisícovku nových žádostí. K 15. červenci jich bylo přesně 1383. Novou žádost rozpracovalo více než šest a půl tisíce lidí. Žádnou se však podle informací Ministerstva pro místní rozvoj dosud nepodařilo schválit. Stavební úřady totiž od spuštění nového digitalizovaného systému, ve kterém se objevují už pouze žádosti podané podle nových pravidel stavebního zákona platného od letošního července, řeší řadu technických nedostatků. Tu nejzásadnější chybu odhalili v prvních dnech administrátoři systému. Ta jim umožňovala manipulovat všemi záznamy v podaných žádostech stavebního řízení, upravovat je, a dokonce je i rušit. Vzhledem k pomalejšímu rozjezdu kvůli vyřizování žádostí podle starých pravidel a celkové připravenosti nového stavebního řízení bude čekání, zda nový systém opravdu zrychlí stavební řízení, během na dlouhou trať. Nelze vyloučit, že vzhledem k velkému návalu žádostí podaných do konce letošního června budou úředníci u nových žádostí zkrácené lhůty prodlužovat. Rodinný dům, který se v rámci nového zákona řadí do kategorie jednoduchých staveb, by měl být nově povolen do 30 dní od podání žádosti. V případě složitějších staveb, jako je například celý bytový dům, bude mít úředník lhůtu dvojnásobnou. Stavební úřad může tyto lhůty prodloužit maximálně o dalších 60 dní.

Realitní skupina AFI Europe rozšíří v příštích třech letech nájemní trh v hlavním městě o stovky bytů. Tuzemský developer Finep pro tuto společnost postaví v rámci projektu Nová Elektra na Praze 9 více než 300 bytových jednotek. Dalších více než 500 pak skupina s realitními ambicemi v zemích střední a východní Evropy postaví sama jako součást projektu V Korytech v Praze 10, který od Finepu odkoupila. Hodnota spolupráce obou společností se pohybuje mezi dvěma až třemi miliardami korun. Rozvoj nájemního trhu je pro skupinu AFI Europe na pražském trhu jedním z hlavních pilířů jejího byznysu. První projekt nájemního bydlení v Třebešíně společnost dokončila už v létě 2022, od té doby postavila další dva projekty. Dohromady se jedná o téměř 900 bytů.

Ministerstvo životního prostředí představilo změny, které budou od letošního června platit pro čerpání dotací na rekonstrukce bydlení. Mění se pravidla v počtu vlastněných nemovitostí i výše podpory. Ministerstvo životního prostředí od června upraví podmínky pro čerpání dotací z programů Nová zelená úsporám Light a Oprav dům po babičce. Od června bude možné získat částku až 250 tisíc korun a na rozdíl od dosavadní etapy budou mít žadatelé možnost využít celou částku na zateplení. Ukazuje se, že opatření spojená se zateplením nemovitosti výrazným způsobem zvyšují energetickou úsporu nemovitosti. Program Nová zelená úsporám Light byl spuštěn v loňském lednu v reakci na energetickou krizi. Změnami projde také program Oprav dům po babičce, který funguje od loňského září a cílí hlavně na ekonomicky aktivní domácnosti s neúsporným rodinným domem.

Nastavení správné prodejní ceny nemovitosti je klíčovým krokem v celém procesu prodeje. Ovlivňuje nejen to, jak rychle byt či dům prodáte, ale i to, kolik peněz ve výsledku z prodeje získáte. Když cenu nastavíte adekvátně, budete mít dostatek zájemců a prodáte relativně rychle, v opačném případě si na kupce počkáte měsíce či roky, a budete muset stejně postupně zlevňovat. Například loni se v průměru první inzerovaná nabídková cena nemovitosti a reálná prodejní cena lišily u bytů v průměru o více jak 8,4 %, u domů to bylo dokonce 11,37 %. Nejvyšší slevy, v průměru 10,56 %, dávali majitelé bytů v Libereckém kraji. U domů byl rozdíl mezí první nabídkou a skutečnou prodejní cenou největší v Karlovarském kraji a na Vysočině, kde činil bezmála 14 %. Průměrná sleva u bytů přesáhla 330 000 korun, u domů to bylo téměř 770 000. Prodávající inzerovali byty v průměru přes 100 dnů a nabídky domů byly v nabídce realitních portálů dokonce přes 4 měsíce, než došlo k prodeji.

U smluv na dobu neurčitou lze zvýšit nájemné tak, aby se rovnalo výši obvyklého nájemného v okolí v daném období. Pokud tedy je nájemné stanoveno nižší než u srovnatelných bytů v dané lokalitě, může pronajímatel jednou za rok navrhnout zvýšení. Návrh musí mít písemnou podobu a navýšení nesmí překročit 20 procent za poslední tři roky. Pronajímatel musí prokázat, že v dané lokalitě je běžné vyšší nájemné. To musí doložit buď znaleckým posudkem, nebo například minimálně třemi nájemními smlouvami z jiných domů v okolí. Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí jeho návrh, může se pronajímatel do dalších tří měsíců domáhat zvýšení u soudu. Pronajímatel může také zvýšit nájemné, pokud byly v bytě, resp. v domě, provedeny stavební úpravy, které trvale zvýšily užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě nebo byly provedeny za účelem úspory energie a vody. Nájemné může být zvýšeno až o 10 % účelně vynaložených nákladů. Někteří pronajímatelé sjednávají nájemní smlouvy na dobu určitou, a to na krátkou dobu jednoho či dvou let. V tomto případě mají volné ruce, protože limity pro zvýšení nájemného platí pouze u smluv na dobu neurčitou. A tak pokud má nájemce zájem pokračovat v nájmu, musí při sjednání nové nájemní smlouvy akceptovat jakékoli zvýšení. Pokud nebude souhlasit, nájem skončí uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána. V nájemní smlouvě bývá často zvyšování nájemného upraveno tzv. inflační doložkou. Toto ustanovení uvádí, že nájemné se zvyšuje podle míry inflace. Je však třeba mít k tomu smluvně zakotveny další údaje. Prvním z nich je, kterou konkrétní inflací se bude navyšování nájmu řídit. Většinou se míra inflace vyjadřuje pomocí indexu spotřebitelských cen, který zveřejňuje Český statistický úřad. Ale mohou to být i jiné ukazatele, proto je třeba je ve smlouvě přesně stanovit. Dále je třeba určit datum, ke kterému se nájemné bude zvyšovat.

Zákaz domácích mazlíčků, bydlení bez možnosti trvalého pobytu a návštěvy nejsou povoleny. Někteří pronajímatelé bydlení přichází s požadavky pro nájemníky nad rámec zákona. Mezi zájemci si totiž mohou kvůli přetlaku poptávky na trhu vybírat. Převis poptávky nad nabídkou se v posledních dvou letech umocnil. Trvající vysoké úrokové sazby komplikují lidem pořízení vlastního bydlení, proto mají o nájemní bydlení tak vysoký zájem. Pronajímatel nemůže plnění takových požadavků po nájemci vymáhat, požadovat smluvní pokutu nebo dát výpověď. V případě nájemní smlouvy na dobu určitou však nájemci nemusí dále smlouvu prodloužit, to totiž nijak zdůvodňovat nemusí. Kromě kuriozit v požadavcích majitelů nemovitostí zájemci o bydlení narážejí na vážnější a dlouhodobý problém v podobě krátkodobých nájemních smluv, který zatím zůstává v souladu se zákonem. Kromě nejistoty, kterou před obnovením smlouvy nájemníci mají, se k smlouvám na omezenou dobu, nejčastěji na jeden rok, váže také riziko zdražování nájemného. Kvůli novému podpisu smlouvy se totiž majitel bytu vyváže ze zákonných podmínek pro zvýšení nájmu. V kontextu nejistoty bydlení se podmínky nájemních vztahů rozhodlo řešit Ministerstvo pro místní rozvoj, které v loňském roce představilo návrh některých změn. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle něj nově bylo možné uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou.

Do 31. ledna je čas podat přiznání k dani z nemovitostí. Tradičně ho podávají lidé ke všem nemovitostem, které vloni nově nabyli nebo u nichž se změnilo něco zásadního, jako například způsob využití nebo velikost podlahové plochy v podobě přístavby či nástavby. Zásluhou konsolidačního balíčku ale tato starost přibyla i řadě dalších lidí. Některé typy nemovitostí se totiž přesunuly do vyšší sazby nebo přišly o výjimku. Jsou tu ovšem naopak i případy nových typů osvobození, u nichž lze po podání daňového přiznání naopak ušetřit. Kdy máte povinnost podat daňové přiznání? Garáž - vlastníte objekt, který je v katastru nemovitostí zapsán jako garáž? Vlastník není znám - Užíváte stavbu nebo jednotku, jejíž vlastník není znám? Zpevněná plocha - Jste např. zemědělec a máte zpevněnou plochu pro parkování traktorů na orné půdě? Máte pozemek, na kterém se nachází zpevněná plocha zařazená v obchodním majetku? Stavební pozemek - Získali jste stavební povolení nebo už stavíte budovu (např. rodinný dům) na pozemku, kde již stojí jiná budova? Pozemek v Národním parku - Vlastníte pozemek, který se nachází v národním parku v zóně přírodě blízké? Uživatel nemovité věci ve vlastnictví SPÚ či ÚZSVM - Užíváte pozemek, který je v majetku Státního pozemkového úřadu, a nemáte s tímto úřadem uzavřenu nájemní či pachtovní smlouvu? Užíváte pozemek, stavbu nebo jednotku, které jsou v majetku Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, na základě nájemní či pachtovní smlouvy nebo užíváte nemovitou věc bez smlouvy? Pronájem místnosti v obytném domě nebo jednotce - Pronajímáte v obytném domě místnost např. turistům při současném poskytování vedlejších služeb? Zařízení služby péče o dítě v dětské skupině - Vlastníte budovu, ve které je provozována dětská skupina? Podrobnější informace získáte na www.financnisprava.cz

Stěhování mimo město už není doménou pouze starších, kteří si na důchod chtějí užít více klidu. Bezmála třetina lidí v produktivním věku plánuje, že bydlení ve velkých městech vymění za vesnici, maloměsto nebo předměstí velkých aglomerací. Kromě většího prostoru nebo čistšího vzduchu jde o snahu snížit náklady na bydlení. Vliv má i stále častější možnost vykonávat různé profese na dálku nebo možnost nedojíždět do zaměstnání pět dní v týdnu. Kromě blízkosti přírody, očekávané nižší míře hluku a stresu je jedním z hlavních důvodů snaha dosáhnout nižších nákladů na bydlení. V současnosti se ceny nových bytů v metropoli pohybují kolem 146 tisíc korun za čtvereční metr. Právě obyvatelé Prahy jsou nejpočetnější skupinou, která plánuje městský život opustit. V celkových číslech prodejů totiž žádný hromadný exodus z Prahy zřetelný není a oba směry tedy ven z města i dovnitř, se vyrovnávají. Jak v hlavním městě, tak například ve Středočeském kraji je totiž stále patrný především útlum prodejů, který nastal po vypuknutí konfliktu na Ukrajině a následném zvýšení hypotečních sazeb

Hypotéky jsou nyní třikrát dražší, než byly ještě nedávno. A to zásadně zpomalilo prodej bytů, které jsou na nich závislé. Starší byty v poslední době o něco zlevnily, ale ty nové si svojí cenu drží a budou si ji držet dál. Developeři výstavbu raději odloží, než aby při současném extrémním zvýšení všech nákladů prodávali pod cenou. Ceny nových bytů budou i na dále stabilní, ale už příští rok by mohly díky levnějším hypotékám a omezené nabídce na trhu začít opět růst. Prioritou centrální banky je snížit současnou inflaci a vrátit se k rovnovážné hladině dvou procent. Aktuální prognóza ČNB očekává dosažení této hladiny už v první polovině roku 2024. Na snižující se inflaci by měly reagovat i snižující se úrokové sazby centrální banky a také sazby hypoték. Ve své aktuální zprávě o finanční stabilitě ČNB uvádí, že riziku korekce cen jsou vystaveny zejména starší byty v méně lukrativních lokalitách České republiky.