Petr Kohout realitní poradna

Realitní blog

Realitní BLOG pro vás s radostí zpracováváme již od našeho vzniku od roku 1994 na základě vašich podnětů a otázek, díky našemu pravidelnému monitoringu trhu a uveřejněných statistických údajů.

Nevíte si rady s prodejem nebo pronájmem vaší nemovitosti, kontaktujte nás, rádi Vám pomůžeme.


Na trh nemovitostí se ženou chaty a chalupy

 10. leden 2023

Na trh s nemovitostmi se v letošním roce dostanou tisícovky rekreačních objektů, často kupovaných v posledních několika letech. Jejich majitelé se jich po období rekordního zájmu v době pandemie koronaviru začínají z ekonomických důvodů zbavovat. Pro majitele se tyto nemovitosti navíc v době ekonomické nejistoty stávají způsobem, jak prodejem získat hotovost například na nákup jiné nemovitosti či obecně hospodaření jejich domácnosti. Ačkoliv zvýšený počet nemovitostí v nabídce pravděpodobně povede k poklesu cen, jak predikují realitní odborníci, u rekreačních nemovitostí bude z pohledu ceny hrát rozhodující roli jejich lokalita, technický stav a vybavení stejně jako náklady na údržbu. To je také důvod, proč u některých chat a chalup může cena v letošním roce i nadále stagnovat, nebo dokonce růst. Další vývoj z pohledu zájmu o chaty a chalupy bude ovlivňovat především míra inflace, ceny stavebních prací a rekonstrukcí a samotný výkon ekonomiky.

Rok 2022

 14. prosinec 2022

Trh v roce 2022 zaznamenal přelomové změny. Na jaře vlivem inflace a zásahu ČNB do výše hypotečních sazeb se propadl zájem o koupi vlastní nemovitosti o 60 procent. Situace měla vliv i na propad zprostředkovaných hypoték, který v některých měsících dosáhl až 80 procent a nemá s jakýmkoliv rokem v historii úvěrového trhu srovnání. Je velmi pravděpodobné, že útlum hypoték není krátkodobý. Bude trvat do té doby, dokud zde bude přetrvávat vysoká inflace a s ní spojené vysoké úrokové sazby. Teprve s jejich poklesem a oživením ekonomiky se situace může změnit k lepšímu. Zásadní útlum poptávky po hypotečních úvěrech se tak postupem měsíců začal propisovat i do samotných prodejů nemovitostí. Jen pražský trh novostaveb do konce roku zaznamená meziroční pokles o více než polovinu. Nejsou to ale jen novostavby, které se v dnešní ekonomické situaci musejí potýkat s problémy. Ochlazení trhu tvrdě zasáhlo také prodeje starších nemovitostí, v jejich případě ale cena už klesá. Další pokles cen se tak očekává i v roce 2023. Na rozdíl od trhu s nemovitostmi na prodej, na kterém bylo spíše ticho, nájemní trh zažíval turbulence. V průběhu tří měsíců se tak o nájemní bydlení ucházeli Češi, kteří nedosáhli na hypotéku, lidé, kteří neutáhli stávající byt (v Praze velice často v centrálních čtvrtích s cenou z dob velice levných covidových nájmů), do toho studenti vysokých škol, kteří často do poslední chvíle čekali, jestli se náhodou letos univerzity opět nerozhodnou fungovat spíše v distančním módu. Významný nárůst poptávky po nájemním bydlení tak zapříčil jedno. Na byty za dobrou cenu a ve vhodné lokalitě se hlásily i stovky uchazečů, stály se ale pomyslné fronty i na pronájmy, kterých by si potenciální nájemník dříve jen těžko všiml. Naopak pronajímatelé si logicky mohli začít vybírat. Ceny nájemního bydlení se budou odrážet od situace na trhu, cen energií a důležitá bude i geopolitická atmosféra. Pokud se válka uklidní a ceny energií klesnou, vzroste zájem o vlastní bydlení, které bude dostupnější. Na druhou stranu nepředpokládáme zásadní nárůst cen nájmů. Lidé si další zvýšení zkrátka nebudou moci dovolit a poptávka s nabídkou se bude muset logicky potkat i v cenách.

Časy blahobytu končí

 24. listopad 2022

Příští rok nás patrně čeká mírná recese. Potemnělé výhledy pro rok 2023 přináší Česká národní banka i Ministerstvo financí. Na podzim roku 2023 by měla mít inflace to nejhorší za sebou. Velké změny nás čekají na trhu s nemovitostmi. Ceny půjdou dolů, ale ne všude a u všech typů bydlení. U novostaveb se slevy nečekají. Dolů půjdou primárně byty starší, kde není dobrá energetická účinnost a dobrá lokalita. Z roku na rok by průměrné nabídkové ceny bytů mohly spadnout o 15 %. Prodávající budou nuceni zlevňovat ještě rychleji, než budou klesat nabídkové ceny. Nájmy půjdou naopak i v nadcházejícím roce nejspíš nahoru. Lidé, kteří nedosáhli na hypotéku nebo si nechtějí brát drahý úvěr na drahou nemovitost, ženou ceny vzhůru.

Realitní propad

 12. říjen 2022

Lidé se o propadu cen dozvídají až díky datům z katastru se zpožděním. Zatímco profesionální realitní makléři rozpoznají skutečný stav z každodenní praxe v podstatě ihned. Propad cen je mnohem výraznější, než o jakém se veřejně mluví. Reálný propad cen se dnes pohybuje naprosto běžně na úrovni 30 %. Ještě na začátku letošního roku bylo naprosto běžné prodat pražský panelákový byt 3+kk v původní stavu i za 7 milionů Kč. Na podzim o takový byt nejeví zájem v podstatě nikdo. Přichází lidé s hotovostí a nabízí 5 milionů korun. Snížení ceny o 25 %, aby se vůbec prodalo, je už dnes naprosto běžná praxe. Dolů jdou i ceny luxusnějších nemovitostí, tam lidé nemají takové financování hypotékou, ale i tak se snaží uhrát nižší cenu o cca 20%. V praxi to vypadá tak, že pokud se dnes prodá byt či luxusní dům, cena je nižší i o desítky procent. Majitelé odmítající nový stav realitního trhu pak svou nemovitosti stále jen nabízejí a nabízejí a k nim přibývají další a další nabídky. Jinými slovy, co dnes vidíte na internetu v nabídce, jsou většinou jen zbožná přání majitelů nemovitostí. Čím déle budou čekat, tím méně za svou nemovitost dostanou. Velkou diskutovanou otázkou jsou také ceny developerských projektů. Ty se tváří, že zlevnit nechtějí, ale pravděpodobně se to nevyhne v nějaké míře ani jim a zlevnit budou muset.

Nárůst prodeje rekreačních nemovitostí

 14. září 2022

Kdo si pořídil byt na pronájem, má dnes vystaráno. Totéž se ale nedá říct o majitelích rekreačních nemovitostí, kteří počítali s tím, že jim minimálně část roku budou vydělávat. Soukromé byznys plány naboural vysoký nárůst cen energií a nákladů na rekonstrukce. Na trhu tak stoupá počet chalup a víkendových domů na prodej. Nabídka takzvaných druhých domovů nebo rekreačních objektů určených k podnikání či sdílení se zvyšuje nejen v méně atraktivních lokalitách, ale i tam, kde ještě před rokem ceny šplhaly do astronomických výšek. V některých případech je příplatek za lokalitu už tak vysoký, že neodpovídá reálné kupní síle. V nejpoptávanějších regionech, jako jsou Krkonoše nebo Lipno, jsme proto svědky utváření cenových bublin, které budou v následujících měsících držet průměrné ceny výše, než je reálná hodnota nemovitostí. A netýká se to jen starších objektů, ale v mnoha případech i místního developmentu. Začínají se tak projevovat i vysoké ceny energií. Když máte platit energie ve dvou nebo ve třech nemovitostech, tak to dopadne i na lidi, kteří mají vyšší příjem. Očekává se, že nabídka ještě poroste a možná se to projeví na cenách. Letošní zima také rozhodne, zda přijdou na trh další venkovské domy. Bude zajímavé sledovat, jak se k situaci postaví majitelé, kteří koupili objekty vyžadující rekonstrukci a nyní stojí před rozhodnutím, jak jejich provoz financovat. Dá se očekávat, že řada objektů bude nabídnuta k běžnému pronájmu.

Dědictví, dar nebo závěť?

 23. srpen 2022

Je výhodnější svůj majetek darovat nebo ho nechat dědit? Pokud se rozhodnete nijak do toho nezasahovat, rozhodne zákon za vás. Základní schéma je: polovina společného majetku zůstává manželovi nebo manželce, druhá polovina se rozdělí rovným dílem mezi manžela nebo manželku a potomky. Z majetku takto získaného nebudou platit žádnou daň, ale musí počítat s odměnou notáři, případně náklady na posudek. U bytů a drobných staveb stačí většinou odhad realitní kanceláře, u pozemku a domu pak znalce. Pokud dáte přednost darování majetku ještě za života, myslete na pár důležitých věcí. Především myslete sami na sebe a zajistěte si, že po zbytek života budete z majetku mít potřebný užitek. V případě darování domu či bytu, ve kterém chcete dožít, je dobré si to zajistit prostřednictvím věcného břemena ve váš prospěch. Darování majetku přímému příbuznému je osvobozeno od daně z nabytí nemovitosti, což platí i u osoby žijící ve společné domácnosti alespoň 1 rok. Jestliže by takto nabytou nemovitost chtěl obdarovaný prodat, pak by měl počkat alespoň 10 let anebo dva roky před prodejem v nemovitosti bydlet, protože pak nebude muset platit daň z příjmu z takového prodeje. Jak bude s vaším majetkem nakládáno po vaší smrti, řeší také závěť a dědické smlouvy. Při jejím sepisování je vždy vhodné se obrátit na odborníka, tedy notáře či advokáta, ten pomůže nejen s formálními náležitostmi, tedy aby byla závěť sepsána platně, ale též poradí při rozdělování majetku. Zejména v případě, že máte děti. Ty zákon vnímá jako neopominutelné dědice a (s výjimkou vydědění) je nezbytné, aby z dědictví získaly svůj zákonný díl. I když sepíšete závěť, můžete si to následně rozmyslet a kdykoli napsat novou. Ta novější vždy ruší tu předchozí. I přes sepsanou závěť můžete majetek uvedený v závěti darovat, což ji také zruší, neboť není co dědit. Pokud budeme koukat pouze na finanční stránku věci, je finančně výhodnější darovat majetek ještě za života příbuzným, protože to nestojí nic. Oproti tomu v závěti platíte odměnu notáři vypočítanou z výše děděného majetku. Mezi nepříbuznými osobami je to opačně, tam by při darování hradili daň z příjmu, která odměnu notáře při dědickém řízení bude vždy převyšovat. V obou případech byste ale neměli zapomínat, že při získání majetku v hodnotě nad 5 milionů korun musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, i když nebudete hradit daň z příjmu.

Ceny pronájmů letí vzhůru a mohou dohnat i placení hypoték

 25. červenec 2022

Drahé hypotéky odradily velkou část lidí od nákupu nemovitosti. Oproti tomu razantně roste poptávka po pronájmech. Ty by cenou mohly brzy dohnat i měsíční hypoteční splátky. Vysoké úrokové sazby oproti loňsku radikálně zdražují hypoteční úvěry. Vlastní bydlení se tak stává stále nedostupnější a zájem o investování do nemovitostí proto upadá. Prodeje klesly o čtvrtinu. Na druhou stranu významně roste poptávka po pronájmech. Shání se po nich ti, kteří nedosahují na podmínky pro získání hypotéky a ve velké míře také váleční uprchlíci, kteří hledají dlouhodobé bydlení. Na tento růst už také reaguje trh a zvyšuje ceny nájmů. Ty by mohly v blízké době dorovnat i výši měsíční splátky hypotéky. Pomohlo by, pokud by se současný stav prudce rostoucích sazeb zastavil, zastabilizoval. Lidé nemají příliš rádi ceny v panice, proto spousta lidí aktuálně vyčkává, co se stane. Za pár měsíců bychom se mohli vrátit do normálních kolejí, kdy se lidé znovu rozhodnou o nákup nemovitosti usilovat, protože budou věřit, že ceny za hypotéku už níže nepůjdou.

Doma je draho. Češi vyrazili na nákupy nemovitostí za hranice.

 15. červen 2022

Podle průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen se skoro třetina lidí v Česku vydělávajících více než 60 tisíc korun čistého měsíčně poohlíží po nákupu nemovitostí v zahraničí. Především v zemích, jako jsou Chorvatsko, Itálie, Španělsko nebo například Řecko. Láká je nejen tamní teplé podnebí, ale často relativně příznivé ceny (přinejmenším v porovnání s těmi českými) a rovněž snaha ochránit peníze před rychle rostoucí inflací. Vlastnictví zahraniční nemovitosti přitom již dávno není otázkou společenské prestiže. Většina lidí považuje nákup zahraniční nemovitosti za alternativu k ‚české chalupě‘, která jim umožní relaxovat ve vlastním v atraktivních zahraničních lokacích. A samozřejmě je to pohledem Čechů i dobrá investice, která slibuje v delším časovém horizontu zhodnocení vložených prostředků.

Na vlastní byt dře Čech osm let, Pražan jedenáct

 10. květen 2022

Ceny nemovitostí rostly rychleji než průměrné příjmy domácnosti, a když k tomu připočteme rostoucí sazby, tak dostupnost bydlení je nejhorší od roku 2008. Nejhorších hodnot dosáhl index letos v březnu tradičně v Praze. V hlavním městě by lidé, kdyby nekupovali nic jiného, na průměrný byt v ceně 4 miliony 660 tisíc korun vydělávali celých 11 let. V Královéhradeckém kraji je to zhruba devět roků, v dalších šesti krajích kolem osmi let, což je také průměr České republiky (8,33). V Ústeckém kraji je situace naopak nejpříznivější, na byt tam padnou čisté příjmy za tři a půl roku. Vyplatí se tedy ještě teď pořizovat byt, nebo je lepší vyčkat? Fáze růstu a poklesu cen realit se totiž, jak naznačují data, střídají v sedmiletých až osmiletých cyklech. Že by se trh mohl otočit, naznačují tři indikátory. Tím prvním je průměrná nabídková cena bytů, ta už místy začala klesat. Zadruhé, počet inzerátů na realitních portálech začal opět narůstat. Časy, kdy se byt v nabídce ani neohřál, skončily. Třetím indikátorem změny trendu je vývoj cen panelových bytů v původním stavu. Když začnou klesat, po čase je následují i další nemovitosti. Při velké krizi, která měla původ na realitním trhu, spadly ceny bytů o 22 %. Akutně hrozí prasknutí cenové bubliny, ale nelze říct, zda to nastane v tomto roce, nebo za tři roky. Jestli se krize, co nás čeká, bude podobat té minulé, dojde i k významnějšímu poklesu cen. Klidně až o 30–40 %. Záleží, jak závažná bude recese.

Nájmy razantně zdražují

 20. duben 2022

Válka na Ukrajině, příchod stovek tisíc válečných uprchlíků, hypotéky nedostupné pro střední třídu a neutěšený stav bytové výstavby vedou k tomu, že nájemné na pražském trhu výrazně zdražilo. Jen od začátku ruské invaze se ceny nájmů skokově zvýšily o více než 15 procent. Tento růst bude pokračovat i v následujících měsících. Hypotéky, kterými financovala pořízení vlastního bydlení polovina kupujících, se staly pro střední třídu prakticky nedostupnými. Úrokové sazby jsou oproti loňskému roku dvojnásobné a znovu platí i přísnější podmínky pro posuzování žadatelů o hypoteční úvěr. Tato smrtící kombinace odstřihla od hypotéky desítky tisíc lidí. Až třetina lidí, kteří by ještě loni na hypotéku dosáhla, ji už letos nezíská. Tito lidé tak místo vlastního bydlení musí sáhnout po nájmu. Nynější vyšší zájem způsobený zásadním zhoršením dostupnosti vlastního bydlení tak žene ceny nájemného vzhůru. Nájemních bytů je na trhu málo. Velký vliv začínají mít také váleční uprchlíci, kteří v Česku hledají klidný azyl. Mnozí ze stovek tisíc příchozích se začíná poohlížet po komerčním nájemním bydlení a jen tím přilévají pod kotel vysoké poptávky. Na trhu samozřejmě chybí i byty, které jejich majitelé poskytli válečným uprchlíkům zdarma za státní příspěvek. Nejzásadnějším faktorem růstu nájemného zůstává pokračující zvyšování cen nových bytů. Ty se jen na pražském trhu za posledních pět let zvýšily na dvojnásobek. Nájemné, které se za stejnou dobu tak razantně nezvýšilo, začíná ztrátu více dohánět až v poslední době. Tato situace výrazně nahrává investorům, kteří hledají uložení volných peněz. Nemovitosti stále představují při současné nevídaně vysoké inflaci bezpečnou investici s nízkým rizikem a dobrou likviditou. Výhodou je i pravidelný příjem právě z pronájmu. Aby však taková investice byla opravdu výhodná, je nutné řídit se takzvaným Korcovým pravidlem. Podle něj by cena menších bytů neměla být vyšší než dvacetinásobek ročního nájemného. To platí univerzálně.