Realitní blog

U smluv na dobu neurčitou lze zvýšit nájemné tak, aby se rovnalo výši obvyklého nájemného v okolí v daném období. Pokud tedy je nájemné stanoveno nižší než u srovnatelných bytů v dané lokalitě, může pronajímatel jednou za rok navrhnout zvýšení. Návrh musí mít písemnou podobu a navýšení nesmí překročit 20 procent za poslední tři roky. Pronajímatel musí prokázat, že v dané lokalitě je běžné vyšší nájemné. To musí doložit buď znaleckým posudkem, nebo například minimálně třemi nájemními smlouvami z jiných domů v okolí. Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí jeho návrh, může se pronajímatel do dalších tří měsíců domáhat zvýšení u soudu. Pronajímatel může také zvýšit nájemné, pokud byly v bytě, resp. v domě, provedeny stavební úpravy, které trvale zvýšily užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě nebo byly provedeny za účelem úspory energie a vody. Nájemné může být zvýšeno až o 10 % účelně vynaložených nákladů. Někteří pronajímatelé sjednávají nájemní smlouvy na dobu určitou, a to na krátkou dobu jednoho či dvou let. V tomto případě mají volné ruce, protože limity pro zvýšení nájemného platí pouze u smluv na dobu neurčitou. A tak pokud má nájemce zájem pokračovat v nájmu, musí při sjednání nové nájemní smlouvy akceptovat jakékoli zvýšení. Pokud nebude souhlasit, nájem skončí uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána. V nájemní smlouvě bývá často zvyšování nájemného upraveno tzv. inflační doložkou. Toto ustanovení uvádí, že nájemné se zvyšuje podle míry inflace. Je však třeba mít k tomu smluvně zakotveny další údaje. Prvním z nich je, kterou konkrétní inflací se bude navyšování nájmu řídit. Většinou se míra inflace vyjadřuje pomocí indexu spotřebitelských cen, který zveřejňuje Český statistický úřad. Ale mohou to být i jiné ukazatele, proto je třeba je ve smlouvě přesně stanovit. Dále je třeba určit datum, ke kterému se nájemné bude zvyšovat.

Zákaz domácích mazlíčků, bydlení bez možnosti trvalého pobytu a návštěvy nejsou povoleny. Někteří pronajímatelé bydlení přichází s požadavky pro nájemníky nad rámec zákona. Mezi zájemci si totiž mohou kvůli přetlaku poptávky na trhu vybírat. Převis poptávky nad nabídkou se v posledních dvou letech umocnil. Trvající vysoké úrokové sazby komplikují lidem pořízení vlastního bydlení, proto mají o nájemní bydlení tak vysoký zájem. Pronajímatel nemůže plnění takových požadavků po nájemci vymáhat, požadovat smluvní pokutu nebo dát výpověď. V případě nájemní smlouvy na dobu určitou však nájemci nemusí dále smlouvu prodloužit, to totiž nijak zdůvodňovat nemusí. Kromě kuriozit v požadavcích majitelů nemovitostí zájemci o bydlení narážejí na vážnější a dlouhodobý problém v podobě krátkodobých nájemních smluv, který zatím zůstává v souladu se zákonem. Kromě nejistoty, kterou před obnovením smlouvy nájemníci mají, se k smlouvám na omezenou dobu, nejčastěji na jeden rok, váže také riziko zdražování nájemného. Kvůli novému podpisu smlouvy se totiž majitel bytu vyváže ze zákonných podmínek pro zvýšení nájmu. V kontextu nejistoty bydlení se podmínky nájemních vztahů rozhodlo řešit Ministerstvo pro místní rozvoj, které v loňském roce představilo návrh některých změn. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle něj nově bylo možné uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou.

Do 31. ledna je čas podat přiznání k dani z nemovitostí. Tradičně ho podávají lidé ke všem nemovitostem, které vloni nově nabyli nebo u nichž se změnilo něco zásadního, jako například způsob využití nebo velikost podlahové plochy v podobě přístavby či nástavby. Zásluhou konsolidačního balíčku ale tato starost přibyla i řadě dalších lidí. Některé typy nemovitostí se totiž přesunuly do vyšší sazby nebo přišly o výjimku. Jsou tu ovšem naopak i případy nových typů osvobození, u nichž lze po podání daňového přiznání naopak ušetřit. Kdy máte povinnost podat daňové přiznání? Garáž - vlastníte objekt, který je v katastru nemovitostí zapsán jako garáž? Vlastník není znám - Užíváte stavbu nebo jednotku, jejíž vlastník není znám? Zpevněná plocha - Jste např. zemědělec a máte zpevněnou plochu pro parkování traktorů na orné půdě? Máte pozemek, na kterém se nachází zpevněná plocha zařazená v obchodním majetku? Stavební pozemek - Získali jste stavební povolení nebo už stavíte budovu (např. rodinný dům) na pozemku, kde již stojí jiná budova? Pozemek v Národním parku - Vlastníte pozemek, který se nachází v národním parku v zóně přírodě blízké? Uživatel nemovité věci ve vlastnictví SPÚ či ÚZSVM - Užíváte pozemek, který je v majetku Státního pozemkového úřadu, a nemáte s tímto úřadem uzavřenu nájemní či pachtovní smlouvu? Užíváte pozemek, stavbu nebo jednotku, které jsou v majetku Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, na základě nájemní či pachtovní smlouvy nebo užíváte nemovitou věc bez smlouvy? Pronájem místnosti v obytném domě nebo jednotce - Pronajímáte v obytném domě místnost např. turistům při současném poskytování vedlejších služeb? Zařízení služby péče o dítě v dětské skupině - Vlastníte budovu, ve které je provozována dětská skupina? Podrobnější informace získáte na www.financnisprava.cz

Stěhování mimo město už není doménou pouze starších, kteří si na důchod chtějí užít více klidu. Bezmála třetina lidí v produktivním věku plánuje, že bydlení ve velkých městech vymění za vesnici, maloměsto nebo předměstí velkých aglomerací. Kromě většího prostoru nebo čistšího vzduchu jde o snahu snížit náklady na bydlení. Vliv má i stále častější možnost vykonávat různé profese na dálku nebo možnost nedojíždět do zaměstnání pět dní v týdnu. Kromě blízkosti přírody, očekávané nižší míře hluku a stresu je jedním z hlavních důvodů snaha dosáhnout nižších nákladů na bydlení. V současnosti se ceny nových bytů v metropoli pohybují kolem 146 tisíc korun za čtvereční metr. Právě obyvatelé Prahy jsou nejpočetnější skupinou, která plánuje městský život opustit. V celkových číslech prodejů totiž žádný hromadný exodus z Prahy zřetelný není a oba směry tedy ven z města i dovnitř, se vyrovnávají. Jak v hlavním městě, tak například ve Středočeském kraji je totiž stále patrný především útlum prodejů, který nastal po vypuknutí konfliktu na Ukrajině a následném zvýšení hypotečních sazeb

Hypotéky jsou nyní třikrát dražší, než byly ještě nedávno. A to zásadně zpomalilo prodej bytů, které jsou na nich závislé. Starší byty v poslední době o něco zlevnily, ale ty nové si svojí cenu drží a budou si ji držet dál. Developeři výstavbu raději odloží, než aby při současném extrémním zvýšení všech nákladů prodávali pod cenou. Ceny nových bytů budou i na dále stabilní, ale už příští rok by mohly díky levnějším hypotékám a omezené nabídce na trhu začít opět růst. Prioritou centrální banky je snížit současnou inflaci a vrátit se k rovnovážné hladině dvou procent. Aktuální prognóza ČNB očekává dosažení této hladiny už v první polovině roku 2024. Na snižující se inflaci by měly reagovat i snižující se úrokové sazby centrální banky a také sazby hypoték. Ve své aktuální zprávě o finanční stabilitě ČNB uvádí, že riziku korekce cen jsou vystaveny zejména starší byty v méně lukrativních lokalitách České republiky.

Přehled o aktuálních úrokových sazbách hypoték mají lidé realistický. Průměrně odhadují u tříleté i pětileté fixace hypotéky úrokovou sazbu mezi 5,5 procenta až sedmi procenty. Zatímco prodejní ceny bytů po letním nadechnutí k růstu stagnují, nájmy rostou. Situace je podobná na obou hlavních realitních trzích, tedy v Praze i Brně. Dvě pětiny lidí mají nebo střádají na plánovanou koupi či rekonstrukci nemovitosti vlastní zdroje či rezervy. Třetina si plánuje na tyto výdaje vzít hypotéku. Více než tři čtvrtiny respondentů míní, že za vysokými cenami napříč realitami jsou právě vysoké úrokové sazby. Aktuálně má hypoteční úvěr více než třetina dotázaných. Ti, kdo plánují své aktuální úvěry v blízké době refixovat, se obávají, že jim s novou splátkou vzroste rozpočet natolik, že budou hůře vycházet. Ve srovnání se začátkem letošního roku jsou lidé ohledně vývoje cen bydlení optimističtější, především u nájmů. Padesát čtyři procent dotázaných ale odpovědělo, že jsou stále velmi vysoké. Část populace ale vnímá ekonomickou realitu pohledem do zpětného zrcátka. Například před několika lety, když byly sazby hypoték rekordně nízké, si lidé sjednávali krátké fixace s výhledem, že sazby budou v budoucnu ještě níže. V tu chvíli dávalo ale nejlepší smysl sjednat si co nejdelší fixaci. Nyní máme před sebou pravděpodobně snižování úroků u hypoték, ale lidé, kteří se obávají dalšího zvyšování, si zřejmě sjednají dlouhé fixace a budou platit mnohem více než by museli.

Vláda chce, aby se Češi nebáli v nájmu bydlet ani ho nabízet. Připravila návrhy změn, které tomu mají pomoci. Z průzkumu vyplívá, že každý pátý dotázaný nájemce má smlouvy kratší než jeden rok (20 %) a každý čtvrtý má smlouvu na 1-2 roky. V praxi jde tedy zhruba o 800 tisíc až jeden milion lidí, kteří nemají jistotu nájmu ani na dva roky. To by měla změnit chystaná změna občanského zákoníku, která by opakované vydávání smluv na dobu například právě jen na jeden rok omezila. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle návrhu bylo možné nově uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou. Následující třetí a každá další nájemní smlouva by už musela být uzavřena v délce minimálně tří let nebo na dobu neurčitou. V případě, že by pronajímatel s nájemcem uzavřel smlouvu kratší, než by nové omezení určovalo, tedy uzavření třetí smlouvy na dobu minimálně tři roky, smlouva by i přesto byla považována jako uzavřená v délce tří let. Pomoci zlepšit situaci jako celku by podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše mohl nový způsob navýšení nájemného, a to v souvislosti s rekonstrukcí. Podle MMR by to mělo motivovat vlastníky bytů a domů ke snižování energetické náročnosti bydlení pro nájemce. Když totiž zainvestuje například do izolace nebo úsporného vytápění, může se mu alespoň část nákladů vrátit ve vyšším nájmu. Občanský zákoník by kromě stávající možnosti dohodnout se s nájemcem o zvýšení nájemného až o deset procent z účelně vynaložených nákladů umožňoval pronajímateli domoci se zvýšení nájemného u soudu a také jednostranně zvýšit nájemné o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů ročně. Naopak z pohledu nájemníka by občanský zákoník nově umožňoval bránit se proti nepřiměřeně vysokému jednostrannému zvýšení nájemného u soudu s výhodou obráceného důkazního břemene. Tedy ne že by nájemník musel dokazovat, že tolik nájem stát nemůže, ale majitel že tolik stát musí. A měl by také právo vypovědět nájemní smlouvu v případě jednostranného zvýšení nájmu s tím, že se nájemné po dobu výpovědní doby nezvýší. Kvůli tomu chystá takzvaný Rozkaz k vyklizení bytu nebo domu. Měl by sloužit k urychlení ochrany vlastnického práva žalobce v případě, že žalovaný užívá předmět nájmu bytu nebo domu bez právního důvodu, vysvětlila během debaty Šárka Máchová z oddělení civilního práva Ministerstva spravedlnosti.

Trh s bydlením teď téměř zamrzl. Aby ne. Hypotéky jsou drahé, finanční nejistota velká. Už zhruba rok čekají zájemci o bydlení na splnění kýžené predikce, že těžká situace vrhne na trh balík domů a bytů, na které jejich majitelé finančně nestačí, a k tomu klesnou hypoteční sazby někam na únosnou mez kolem tří čtyř procent. A začne se nakupovat. Jenže nic z toho se dosud nestalo. Důkazem budiž suchá statistika. Prodejci v Praze během července nabízeli v metropoli nejméně bytů za poslední rok. Nešlo přitom primárně o efekt „okurkové sezony“, ale právě o dějství trendu, který trvá už od sklonku minulého roku. Důvodem je unikátní situace na realitním trhu, kdy se část majitelů rozhodla odložit prodej na lepší časy. Poselství posledních zpráv z trhu nemovitostí není pro zájemce o bydlení vůbec příjemné. Ano, dá se ještě věřit chlácholivým předpovědím o prasknutí bubliny, ale naposledy krize v roce 2008, a ta se přímo bydlení týkala, ukázala, že propad nikdy není fatální a vždy je krátkodobý. Zřejmě si toho nikdo moc nevšiml, ale ten „propad“ v našem případě už končí. Čekat se nevyplatí.

Lidé se čím dále častěji obrací na úřady s žádostí o příspěvek na bydlení. Ministerstvo práce a sociálních věcí v červnu vyplatilo 267 370 příspěvků na bydlení, což je o polovinu více než loni ve stejném období. Vzrostla i výše průměrného příspěvku – ze čtyř tisíc na šest. Nárůst zájmu úřad přisuzuje zhoršené ekonomické situaci způsobené ruskou agresí na Ukrajině a také faktu, že na příspěvek nyní dosáhne více lidí. Loni se několikrát zvyšovaly normativy a výrazně se zjednodušila i administrativa. Celkově tak na příspěvek na bydlení díky těmto změnám dosáhlo více lidí a je také jednodušší tuto pomoc získat. Normativ je částka, která stanovuje maximální možné náklady na bydlení přiznané pro vyplacení příspěvku. Meziročně vzrostla i průměrná výše příspěvku, oproti minulému roku je vyšší o dva tisíce korun. Průměrná dávka v červnu jen o něco málo přesáhla šest tisíc korun. Výše příspěvku se vypočítává podle nákladů na bydlení a příjmů žadatele.

Ceny nových bytů v Česku nikdy nepadaly tak rychle. Což je dobrá zpráva pro ty, kdo nemají kde bydlet a dosud si bydlení nemohli dovolit. Příklady ze světa ale varují, že se tím může ohlašovat nová vlna ekonomické krize. Varovných zpráv z oboru stavebnictví přibývá. Nově publikoval Český statistický úřad data, že se ceny nových bytů v prvním čtvrtletí propadly meziročně o šest procent, po započtení vyšších cen stavebních prací se ovšem prodávají laciněji o 15 procent. Něco takového Česko od počátku století nepamatuje. Stejně unikátní je ovšem zpráva o tom, jak málo se staví. V prvních čtyřech měsících vydaly úřady o třetinu méně stavebních povolení pro nové bytové stavby než ve stejném období roku 2022. Česko prošlo recesí ve druhé polovině minulého roku. Letos se prozatím očekávané oživení nedostavilo, ekonomika pouze přešla do stagnace. Za jednoho z viníků je možné označit právě stavebnictví, které ze všech hospodářských sektorů snížilo proti loňsku svůj výkon nejvíc. Obrat k lepšímu nevěstí ani údaje Českého statistického úřadu z dubna, podle kterých se bilance stavebnictví dál zhoršuje, dokonce pod úroveň roku 2019.