Realitní blog

Vláda chce, aby se Češi nebáli v nájmu bydlet ani ho nabízet. Připravila návrhy změn, které tomu mají pomoci. Z průzkumu vyplívá, že každý pátý dotázaný nájemce má smlouvy kratší než jeden rok (20 %) a každý čtvrtý má smlouvu na 1-2 roky. V praxi jde tedy zhruba o 800 tisíc až jeden milion lidí, kteří nemají jistotu nájmu ani na dva roky. To by měla změnit chystaná změna občanského zákoníku, která by opakované vydávání smluv na dobu například právě jen na jeden rok omezila. Mezi nájemníkem a pronajímatelem by podle návrhu bylo možné nově uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou. Následující třetí a každá další nájemní smlouva by už musela být uzavřena v délce minimálně tří let nebo na dobu neurčitou. V případě, že by pronajímatel s nájemcem uzavřel smlouvu kratší, než by nové omezení určovalo, tedy uzavření třetí smlouvy na dobu minimálně tři roky, smlouva by i přesto byla považována jako uzavřená v délce tří let. Pomoci zlepšit situaci jako celku by podle ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše mohl nový způsob navýšení nájemného, a to v souvislosti s rekonstrukcí. Podle MMR by to mělo motivovat vlastníky bytů a domů ke snižování energetické náročnosti bydlení pro nájemce. Když totiž zainvestuje například do izolace nebo úsporného vytápění, může se mu alespoň část nákladů vrátit ve vyšším nájmu. Občanský zákoník by kromě stávající možnosti dohodnout se s nájemcem o zvýšení nájemného až o deset procent z účelně vynaložených nákladů umožňoval pronajímateli domoci se zvýšení nájemného u soudu a také jednostranně zvýšit nájemné o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů ročně. Naopak z pohledu nájemníka by občanský zákoník nově umožňoval bránit se proti nepřiměřeně vysokému jednostrannému zvýšení nájemného u soudu s výhodou obráceného důkazního břemene. Tedy ne že by nájemník musel dokazovat, že tolik nájem stát nemůže, ale majitel že tolik stát musí. A měl by také právo vypovědět nájemní smlouvu v případě jednostranného zvýšení nájmu s tím, že se nájemné po dobu výpovědní doby nezvýší. Kvůli tomu chystá takzvaný Rozkaz k vyklizení bytu nebo domu. Měl by sloužit k urychlení ochrany vlastnického práva žalobce v případě, že žalovaný užívá předmět nájmu bytu nebo domu bez právního důvodu, vysvětlila během debaty Šárka Máchová z oddělení civilního práva Ministerstva spravedlnosti.

Trh s bydlením teď téměř zamrzl. Aby ne. Hypotéky jsou drahé, finanční nejistota velká. Už zhruba rok čekají zájemci o bydlení na splnění kýžené predikce, že těžká situace vrhne na trh balík domů a bytů, na které jejich majitelé finančně nestačí, a k tomu klesnou hypoteční sazby někam na únosnou mez kolem tří čtyř procent. A začne se nakupovat. Jenže nic z toho se dosud nestalo. Důkazem budiž suchá statistika. Prodejci v Praze během července nabízeli v metropoli nejméně bytů za poslední rok. Nešlo přitom primárně o efekt „okurkové sezony“, ale právě o dějství trendu, který trvá už od sklonku minulého roku. Důvodem je unikátní situace na realitním trhu, kdy se část majitelů rozhodla odložit prodej na lepší časy. Poselství posledních zpráv z trhu nemovitostí není pro zájemce o bydlení vůbec příjemné. Ano, dá se ještě věřit chlácholivým předpovědím o prasknutí bubliny, ale naposledy krize v roce 2008, a ta se přímo bydlení týkala, ukázala, že propad nikdy není fatální a vždy je krátkodobý. Zřejmě si toho nikdo moc nevšiml, ale ten „propad“ v našem případě už končí. Čekat se nevyplatí.

Lidé se čím dále častěji obrací na úřady s žádostí o příspěvek na bydlení. Ministerstvo práce a sociálních věcí v červnu vyplatilo 267 370 příspěvků na bydlení, což je o polovinu více než loni ve stejném období. Vzrostla i výše průměrného příspěvku – ze čtyř tisíc na šest. Nárůst zájmu úřad přisuzuje zhoršené ekonomické situaci způsobené ruskou agresí na Ukrajině a také faktu, že na příspěvek nyní dosáhne více lidí. Loni se několikrát zvyšovaly normativy a výrazně se zjednodušila i administrativa. Celkově tak na příspěvek na bydlení díky těmto změnám dosáhlo více lidí a je také jednodušší tuto pomoc získat. Normativ je částka, která stanovuje maximální možné náklady na bydlení přiznané pro vyplacení příspěvku. Meziročně vzrostla i průměrná výše příspěvku, oproti minulému roku je vyšší o dva tisíce korun. Průměrná dávka v červnu jen o něco málo přesáhla šest tisíc korun. Výše příspěvku se vypočítává podle nákladů na bydlení a příjmů žadatele.

Ceny nových bytů v Česku nikdy nepadaly tak rychle. Což je dobrá zpráva pro ty, kdo nemají kde bydlet a dosud si bydlení nemohli dovolit. Příklady ze světa ale varují, že se tím může ohlašovat nová vlna ekonomické krize. Varovných zpráv z oboru stavebnictví přibývá. Nově publikoval Český statistický úřad data, že se ceny nových bytů v prvním čtvrtletí propadly meziročně o šest procent, po započtení vyšších cen stavebních prací se ovšem prodávají laciněji o 15 procent. Něco takového Česko od počátku století nepamatuje. Stejně unikátní je ovšem zpráva o tom, jak málo se staví. V prvních čtyřech měsících vydaly úřady o třetinu méně stavebních povolení pro nové bytové stavby než ve stejném období roku 2022. Česko prošlo recesí ve druhé polovině minulého roku. Letos se prozatím očekávané oživení nedostavilo, ekonomika pouze přešla do stagnace. Za jednoho z viníků je možné označit právě stavebnictví, které ze všech hospodářských sektorů snížilo proti loňsku svůj výkon nejvíc. Obrat k lepšímu nevěstí ani údaje Českého statistického úřadu z dubna, podle kterých se bilance stavebnictví dál zhoršuje, dokonce pod úroveň roku 2019.

Bankovní rada ČNB na svém čtvrtečním zasedání zmírnila podmínky pro žadatele o hypoteční úvěry. Od července vypne ukazatel DSTI, který nastavuje maximální výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. V platnosti však zůstávají horní hranice úvěrových ukazatelů LTV a DTI. Poměr dluhu k hodnotě nemovitosti (LTV) zůstává na 80 procentech, respektive 90 procentech pro žadatele mladší 36 let. Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu (DTI) pak činí 8,5, resp. 9,5násobek ročních čistých příjmů. Toto rozhodnutí vychází z posouzení vývoje aktuálních a očekávaných systémových rizik v oblasti úvěrů na bydlení a trhu nemovitostí, zranitelnosti bankovního sektoru a sektoru domácností a ostatních faktorů, které ovlivňují odolnost obou těchto sektorů. U deaktivovaného limitu DSTI platila horní hranice 45 procent, resp. 50 procent čistých měsíčních příjmů žadatele od 1. dubna 2022. Počet nových hypotečních úvěrů v důsledku přísnější měnové politiky ČNB, která nastavila hlavní úrokovou sazbu na 7 procent, výrazně klesl. V Česku také v důsledku toho došlo ke korekci cen nemovitostí. Ceny prodaných bytů v tuzemsku se v průměru snižovaly, přesto však byly ke konci prvního čtvrtletí 2023 o 57 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti pořizující si vlastní bydlení. Z hlediska nákupu bytů za účelem pronájmu dosahovalo odhadované nadhodnocení přibližně 23 procent. ČNB simulovala budoucí scénáře vývoje nemovitostí. V normálním scénáři předpokládá pokles nemovitostí o 5 procent. V nepříznivém scénáři pak mohou klesnout o víc než 15 procent.

S velkou nevolí se u starostů mnoha obcí setkal plán vlády na zvýšení daně z nemovitosti, který je součástí jejího před týdnem představeného úsporného balíčku. Dosavadní část daně nadále zůstane obcím, její navýšenou složku ale spolkne státní rozpočet. Zvýšení daně z nemovitosti děsilo některé české starosty. Obávali se, že navýšenou část daně, kterou si bude brát stát, budou muset platit také za obecní majetek. Ministerstvo financí totiž nejprve ohledně změn poskytlo pouze kusé informace. V tomto směru mohou být v klidu. Ale spokojení stejně nejsou. Stávající osvobození od daně ze všech nemovitých věcí ve vlastnictví obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí, se bude vztahovat i na státní část daně. Obce přitom dosud celý výnos z této daně mohly využívat samy. Zůstávala jim na jejich potřeby, třeba údržbu veřejných prostranství, zimní údržbu anebo výstavbu chodníků a komunikací. Teď se ale zvedne a tato její část se odevzdá státu. Bez ohledu na to, že s tím obce nesouhlasily. Jak se výše daně z nemovitosti konkrétně určuje? V každém konkrétním případě to bývá jinak. Daň má své základní výměry, které vycházejí z toho, kde nemovitost leží, a o jakou nemovitost se typově jedná. Kromě tohoto nastavení sazby ale hrají roli ještě koeficienty, které tuto sazbu navýší. O jejich konkrétní podobě mohou rozhodnout jednotlivé obce.

Firmy, které v Česku staví nové byty, drtí přísné podmínky bank. Menší podniky často nemohou sehnat financování, těm větším se zase stavět nevyplatí. Dopad bude jediný – ještě menší nabídka za ještě vyšší cenu pro běžné lidi. V době vysokých úrokových sazeb a přísných nároků bank na žadatele o hypoteční úvěr si koupit vlastní bydlení může dovolit výrazně méně lidí než ještě před dvěma lety, kdy se sazby pohybovaly kolem dvou procent. Dnes je to kolem šesti. Tato změna, která na trhu nastala, znamenala jediné – prudký odliv lidí kupujících nemovitosti. Těžká doba se ale nevyhýbá ani velkým investorům, kteří v Česku chystají výstavbu zásadních projektů. Ti řeší významný propad prodeje bytů a rodinných domů a tím také radikální snížení jejich příjmů, i jim totiž banky přitvrdily v podmínkách pro získání financování nové výstavby. Mnoho developerů odkládá vlastní projekty. Takový přístup může podle odborníků na reality zásadně ovlivnit nabídku nemovitostí a samozřejmě také jejich cenu. V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad‘. Už nyní je jasné, že na takové omezení bude reagovat i cena dostupných nemovitostí na trhu. Cenu nových bytů tak v budoucnu ovlivní vznikající uzavřený kruh. Drahé hypotéky zastavily nákupy bytů, proto se jich staví méně, a protože jich bude málo, cena bude stoupat.

Ceny bytů a rodinných domů v loňském roce zažily konečně zvrat. Po deseti letech vytrvalého stoupání začaly poprvé z lehka klesat. Je na trhu ale stále jedna kategorie nemovitostí, která nejenže udržela svou cenu, ale dokonce si meziročně připsala nejvyšší nárůst. Ceny stavebních pozemků za rok vzrostly o 22,2 procenta. Důvodem pro dlouhodobý růst cen pozemků je podle odborníků jejich nedostatek. Byt i dům se postaví, ať už za jakoukoliv cenu nebo za jakkoliv dlouho dobu, ale parcela buď je, nebo není. Pozemky mají obecně tendenci držet hodnotu a někdy i růst v dobách, kdy se ostatním nemovitostem příliš nedaří. Hlavním důvodem je, že jich je zkrátka omezený počet. Z pohledu konkrétní lokality je v Česku největší poptávka po pozemcích v Praze, Brně a blízkém okolí. Růst cen stavebních pozemků bude pravděpodobně pokračovat i letos.

Na trh s nemovitostmi se v letošním roce dostanou tisícovky rekreačních objektů, často kupovaných v posledních několika letech. Jejich majitelé se jich po období rekordního zájmu v době pandemie koronaviru začínají z ekonomických důvodů zbavovat. Pro majitele se tyto nemovitosti navíc v době ekonomické nejistoty stávají způsobem, jak prodejem získat hotovost například na nákup jiné nemovitosti či obecně hospodaření jejich domácnosti. Ačkoliv zvýšený počet nemovitostí v nabídce pravděpodobně povede k poklesu cen, jak predikují realitní odborníci, u rekreačních nemovitostí bude z pohledu ceny hrát rozhodující roli jejich lokalita, technický stav a vybavení stejně jako náklady na údržbu. To je také důvod, proč u některých chat a chalup může cena v letošním roce i nadále stagnovat, nebo dokonce růst. Další vývoj z pohledu zájmu o chaty a chalupy bude ovlivňovat především míra inflace, ceny stavebních prací a rekonstrukcí a samotný výkon ekonomiky.

Trh v roce 2022 zaznamenal přelomové změny. Na jaře vlivem inflace a zásahu ČNB do výše hypotečních sazeb se propadl zájem o koupi vlastní nemovitosti o 60 procent. Situace měla vliv i na propad zprostředkovaných hypoték, který v některých měsících dosáhl až 80 procent a nemá s jakýmkoliv rokem v historii úvěrového trhu srovnání. Je velmi pravděpodobné, že útlum hypoték není krátkodobý. Bude trvat do té doby, dokud zde bude přetrvávat vysoká inflace a s ní spojené vysoké úrokové sazby. Teprve s jejich poklesem a oživením ekonomiky se situace může změnit k lepšímu. Zásadní útlum poptávky po hypotečních úvěrech se tak postupem měsíců začal propisovat i do samotných prodejů nemovitostí. Jen pražský trh novostaveb do konce roku zaznamená meziroční pokles o více než polovinu. Nejsou to ale jen novostavby, které se v dnešní ekonomické situaci musejí potýkat s problémy. Ochlazení trhu tvrdě zasáhlo také prodeje starších nemovitostí, v jejich případě ale cena už klesá. Další pokles cen se tak očekává i v roce 2023. Na rozdíl od trhu s nemovitostmi na prodej, na kterém bylo spíše ticho, nájemní trh zažíval turbulence. V průběhu tří měsíců se tak o nájemní bydlení ucházeli Češi, kteří nedosáhli na hypotéku, lidé, kteří neutáhli stávající byt (v Praze velice často v centrálních čtvrtích s cenou z dob velice levných covidových nájmů), do toho studenti vysokých škol, kteří často do poslední chvíle čekali, jestli se náhodou letos univerzity opět nerozhodnou fungovat spíše v distančním módu. Významný nárůst poptávky po nájemním bydlení tak zapříčil jedno. Na byty za dobrou cenu a ve vhodné lokalitě se hlásily i stovky uchazečů, stály se ale pomyslné fronty i na pronájmy, kterých by si potenciální nájemník dříve jen těžko všiml. Naopak pronajímatelé si logicky mohli začít vybírat. Ceny nájemního bydlení se budou odrážet od situace na trhu, cen energií a důležitá bude i geopolitická atmosféra. Pokud se válka uklidní a ceny energií klesnou, vzroste zájem o vlastní bydlení, které bude dostupnější. Na druhou stranu nepředpokládáme zásadní nárůst cen nájmů. Lidé si další zvýšení zkrátka nebudou moci dovolit a poptávka s nabídkou se bude muset logicky potkat i v cenách.