Realitní blog

Průměrná cena bytu v centru Prahy se blíží cenám v Berlíně. Metr čtvereční v této lokalitě je naopak výrazně dražší než v Bratislavě či Varšavě. Nejdražší byty z porovnávaných středoevropských metropolí jsou v Mnichově. Při přepočtu na průměrnou čistou mzdu jsou ale byty v Praze ještě dražší než v bavorské metropoli.

V Praze dá Pražan 124 098 Kč/ m². To přitom představuje 419 procent průměrné čisté mzdy. Z hlediska absolutní částky (256 339 korun) je z deseti porovnávaných středoevropských metropolí nejdražší Mnichov. Ten však při přepočtu na průměrnou mzdu zůstává daleko za Prahou. Bavoři potřebují na m² v centru 378 procent měsíční čisté mzdy. V absolutních číslech zůstává před Prahou ještě Frankfurt nad Mohanem (164 661 Kč/m²), Vídeň (161 391 Kč/m2) a Berlín (148 647 Kč/m²). I když je hlavní město Německa často uváděno jako příklad města s extrémně vysokými cenami bydlení, na m² v centru průměrnému Berlíňanovi stačí 272 procent čisté mzdy. Nejen tedy, že se ceny pražských nemovitostí blíží těm berlínským, ale při přepočtu na čistou mzdu jsou pražské byty výrazně dražší.

Hůře než Berlíňan je na tom v tomto ohledu i Vídeňan (327 %), Varšavan (295 %), Bratislavan (292 %) či Krakovan (290 %). Naopak Frankfurt, i když je v absolutních číslech druhý nejdražší, je v tomto ohledu levnější než Berlín. Metr čtvereční v centru evropské finanční metropole přijde na 260 % průměrné čisté mzdy.

Pokud jde o ceny bytů mimo centrum, v Praze stojí v průměru 81 132 Kč/ m². V Berlíně byt mimo centrum vyjde na 99 033 Kč/ m² a v Bratislavě na 53 367 Kč/ m². V moravské metropoli Brně vyjde byt v centru na 65 700 Kč/ m², což představuje 258 procent průměrného měsíčního příjmu. Mimo centrum přijde brněnský byt na 50 152 Kč/ m². Zajímavé je, že zatímco byty v centru Varšavy jsou dražší než v centru Brna, u bytů mimo centrum je tomu naopak. V polském hlavním městě vyjde byt mimo centrum na 48 268 Kč/ m², v centru na 73 604 Kč/ m².

Největší města dlouhodobě bojují s nedostatkem bytů a zdlouhavými povolovacími procesy nových stavebních projektů. Stavebníci proto hledají alternativní cesty, jak rychle uspokojit poptávku po bydlení. Jednou z nich je rozšiřování dosavadních domů. Budování nástaveb, vestaveb či přístaveb v bytových domech nabírá na obrátkách. Nejvíc bytů vzniklo tímto způsobem loni v Praze. Ve všech typech rozšíření bytových domů se v hlavním městě dokončilo 413 bytů, vyplývá z dat Českého statistického úřadu (ČSÚ). To je nejvíc od roku 2012, přičemž tyto byty tvořily v roce 2018 zhruba desetinu dokončených bytů v bytových domech.

Boomu rozšiřování stávajících bytových domů nahrávalo jednodušší povolování včetně snazšího získání souhlasu všech zainteresovaných stran. Byty v nástavbách podle něj hlavnímu městu pomohou, novou bytovou výstavbu však nenahradí. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy předpokládá, že v nejbližších letech objem nástaveb ještě mírně poroste. Předpokládá se, že vývoj odráží současný stav nabídky volných stavebních pozemků a enormní poptávku po nových bytech. Podíl nástaveb na celkovém počtu dokončených bytů v bytových domech roste také v Brně, loni dosáhl téměř 20 procent.

Výstavba v již existujících strukturách obnáší řadu výhod, například „zahušťování“ centra města. Díky tomu se město nerozrůstá do šířky, a tudíž není tolik zatěžována dopravní infrastruktura. S nástavbami většinou dochází k rekonstrukcím celých objektů, což zvyšuje hodnotu nejen konkrétní nemovitosti, ale i okolí. Naopak nevýhodou střešní nástavby je větší zatížení nosné konstrukce celého objektu. Nejčastěji se rizika týkají statiky objektu a řešení spojení s komplexní stavební úpravou. Mnohdy se také instalují nové rozvody či stoupačky. Je třeba dbát nejen na nově přistavované konstrukce, ale na stavební úpravy týkající se celého objektu. Velké developerské společnosti většinou upřednostňují výstavbu nových objektů. Do nástaveb bytových domů se tak pouštějí zejména jejich vlastníci, například bytová družstva či obce.

Evangelický hřbitov ve Strašnicích, též Německý evangelický hřbitov, či jen Strašnický hřbitov, se nachází v Praze 10-Strašnicích na Vinohradské ulici. Od roku 2002 je strašnický hřbitov kulturní památkou.

Hřbitov byl zřízen nejspíše v roce 1795. Během své existence sloužil převážně německým evangelíkům. Přestal se používat po roce 1945, oficiálně byl uzavřen se souhlasem Státního úřadu pro věci církevní v roce 1950 usnesením ONV Praha 10. Na hřbitově bylo zakázáno pohřbívání a ukládání uren a měl být po uplynutí deseti let od posledního pohřbu, tj. 7. února 1956, zrušen. Hřbitovní kaple byla od roku 1955 dána do užívání Československé církvi husitské, která v ní zřídila kolumbárium. V roce 1958 bylo rozhodnuto, že dojde k likvidaci hřbitova a pozemek bude využit pro rekreační a sportovní účely. Ač byl hřbitov oficiálně uzavřen, neoficiálně docházelo k ukládání uren i mezi lety 1948 a 1993. K likvidaci hřbitova nakonec nedošlo.

V roce 1998 bylo na hřbitově napočítáno 598 hrobů a 54 hrobek. Nejstarší dochovaný náhrobek, na němž je čitelné datum, pochází z roku 1828.

V roce 2000 bylo zamýšleno, že hřbitov bude z velké části zbořen a stane se pohřebištěm vojáků Wehrmachtu, kteří padli ke konci druhé světové války. Uvažovalo se o přemístění ostatků německých vojáků padlých v Praze i v jiných částech tehdejšího protektorátu, zejména v severních Čechách. Tento projekt však nebyl z finančních důvodů a pravděpodobně také z důvodu odporu některých památkářů a části veřejnosti na tomto místě realizován. Poté byl v roce 2002 hřbitov prohlášen kulturní památkou.

V říjnu 2015 byl hřbitov znovu otevřen po rekonstrukci, kterou financoval Pohřební ústav hlavního města Prahy. Je určen pouze k ukládání a rozptylu zpopelněných ostatků. V jedné z opuštěných hrobek na tomto hřbitově také bydlel milenecký pár bezdomovců, jejichž příběh je zachycen v dokumentu Láska v hrobě.

Na na hřbitově jsou pohřbené některé významné osobnosti:

• Moritz Gröbe a August Gröbe – železniční stavitelé a podnikatelé
• Angelo Neumann – ředitel Nového německého divadla v Praze
• Wilhelm Elsner – opevní pěvec-tenorista
• Julius Morman – hudební skladatel
• Ludwig Grünberger – hudební skladatel
• Johanna Katharina Butzkow, hraběnka von Török, známá jako Johanna Buska – herečka, manželka Angelo Neumanna
• Hugo Rex – lékař

V Praze a Brně budou za pár let chybět desítky tisíc bytů. Pomoci by mohl nový stavební zákon.

Do roku 2030 přibude v Praze zhruba 160 tisíc nových obyvatel, vyplývá z prognózy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Není však jasné, kde budou bydlet. Výstavba bytů totiž potřebám rostoucí metropole neodpovídá. K uspokojení poptávky by mělo v Praze vznikat každý rok ideálně osm tisíc nových bytů. Loni jich však v hlavním městě bylo dokončeno pouze 5 290, vyplývá z dat Českého statistického úřadu.

Nedostačující je i počet nově zahájených staveb bytů, který loni dosáhl čísla 4 218. Meziročně klesl také počet vydaných stavebních povolení na bytové budovy, v roce 2018 jich bylo 1 610. Ve srovnání s plány má Praha už nyní v deficitu výstavby více než 20 tisíc bytů, které měly být postaveny. Vyhlídky na zlepšení situace v blízké budoucnosti jsou přitom podle developerů mizivé. Pokud se situace nezlepší, bude v roce 2030 chybět v Praze sto tisíc bytů. 94 tisíc bytů je v současnosti zablokováno v povolovacích procesech.

Česko už se propadlo na 156. místo na světě ze 190 zemí ve složitosti získání stavebního povolení podle žebříčku Světové banky Doing Business 2019. O místo před Českem je Uruguay, za ním pak Západní břeh Jordánu a pásmo Gazy. Zkrácení povolovacího řízení je hlavním záměrem nového stavebního zákona, u nějž vláda předpokládá účinnost od roku 2021. Zákon by měl podle ministerstva pro místní rozvoj zkrátit povolovací řízení ze současného průměru 5,4 roku na jeden rok. Hlavnímu městu však podle některých stavebníků nová legislativa příliš nepomůže. Nový stavební zákon pomůže pouze částečně. Pokud se nevyřeší kompetence městských částí, které mnohdy výstavbu blokují, vůči požadavkům rozvoje města, který má v kompetenci hlavní město Praha, tak se mnoho nezmění. Problémem hlavního města je, že má zvoleno magistrátní zastupitelstvo, ale na městských částech je většinou politická reprezentace jiná. Praha se v minulosti vzdala části kompetencí a její rozhodování je proto komplikovanější, což se odráží i v povolovacím procesu nových projektů.

Jedním z typických míst ležících na pahorku vedle proslulého zdejšího místa Na Vinici je stavba připomínající slavné Castello di Miramare. Italský zámek nechal v letech 1856-1860 vystavět rakouský arcivévoda Maxmilián se záměrem vytvořit klidné zázemí pro svoji rodinu. Najdeme ho na skalnaté zátoce Grignano asi sedm kilometrů od Terstu, dnes je tu umístěno muzeum. Nás ale zajímá jeho poněkud mladší nevlastní bratříček, který se pyšně vypíná v ulicích desátého pražského obvodu. Nese téměř stejné jméno, ale jeho osudy mají daleko dramatičtější průběh. Stavba tehdy ještě nikoli pražského Miramare nad původními Starými Strašnicemi se oproti svému vzoru opozdila o necelých padesát let. Na přelomu 19. a 20. století pojal místní kadeřník Jan Švec záměr vybudovat na malém návrší obce Strašnic, k Praze tehdy ještě nepřipojené, komplex podobný italskému zámku, jehož podoba se nesla v duchu tudorovské novogotiky. Původně mělo jít o honosný hotel, jenže místo vzletných pokojů s jemně táflovaným nábytkem a velkého plesového sálu se tu provozovala činnost daleko prozaičtější a méně ušlechtilá – vzhledem k velkému rozmachu Strašnic na počátku 20. století (připojeny k Praze v roce 1922) a přítomnosti vojenských posádek se Miramare stal hotelem s přídomkem hodinový, sloužící téměř výhradně nositelům zbraní a uniforem. Aby příslušnost k nejstaršímu řemeslu nebyla tak okatá, byla na jižním svahu pod hotelem zřízena zahradní a výletní restaurace. Od třicátých let začal význam hotelu postupně upadat. Po přečkaném válečném požáru se náhle nevědělo, co s Miramare počít. Miramare tak nějakou dobu sloužilo jako skladiště, v sedmdesátých letech zde sídlil Národní výbor pro Prahu 10 (tedy některé jeho odbory) a když tato instituce zamířila do nového komplexu tehdy nesoucího jméno Vlasta na bývalé třídě SNB (dnes Vršovické), ve zdech Miramare našlo útočiště SOU nábytkářské. Dnes zde má zlíchovská Střední škola umělecká a řemeslná prostory pro teoretickou výuku.

Trmalova vila je patrová stavba v pražských Strašnicích postavená v letech 1902 až 1903 tehdy jednatřicetiletým Janem Kotěrou pro ředitele veřejné obchodní školy Františka Trmala z Toušic a jeho ženu Růženu. Nachází se v ulici Vilová 91/11. Jedná se o první pražský realizovaný projekt rodinného domu od Jana Kotěry a jednu z nejvýznamnějších tamních staveb. Vila – jedna z Kotěrových prvních prací – je postavena v duchu anglické moderny, avšak objevují se v ní i prvky české lidové architektury. Součástí objektu je též zahrada s roubenou kůlničkou a prostory pro hospodářská zvířata.  Dnes je v budově muzeum Jana Kotěry.

Stavba byla postavena na tehdejší periferii města (okolní domy byly vybudovány až po druhé světové válce). Budova je jednopatrová s výraznou střechou. Ta je na průčelí ozvláštněna četnými detaily, arkýři, komíny, hrázděnými štíty a vikýři. Ústředním místem stavby je patrová schodišťová hala, v níž je malovaný trámový strop. V přízemí budovy se nacházela kuchyně s jídelnou, salón a pokoj pro služku. V patře pak dětský pokoj a ložnice. Architekt vedle domu samotného navrhl i okolní zahradu, do které umístil křivolaké cestičky a okrasné keře. Zahrada byla z budovy dříve přístupná otevřenými verandami, takže s domem vytvářela jeden celek a měla navozovat atmosféru venkovského bydlení. Celý pozemek byl obehnán plaňkovým plotem, který se však již nedochoval.

Budova stojí v ulici V Olšinách již od roku 1909. Byla postavena podle projektu Josefa Domka. V letech 1927-1929 byla přidána puristická přístavba. Na konci druhé světové války v ní měl sídlo štáb, který zde plánoval ozbrojené akce pražského květnového povstání. Po válce v budově fungovala speciální a základní škola pro žáky s poruchami chování, spojená se střední školou. Od roku 2009 je areál nevyužívaný. V roce 2014 byla škola prohlášena kulturní památkou. Secesní budova má však v blízké budoucnosti (několika let) opět sloužit svému původnímu vzdělávacímu účelu

Strašnický zámeček, někdy též stará strašnická škola, je novorenesanční budova s věžičkou z roku 1877. Stojí na adrese V Zátočce 1, Praha 10 – Strašnice. Zámeček byl postaven místními obyvateli v roce 1877 podle projektu E. Brabce. Do roku 1909 plnil zámeček funkci školy, nejstarší ve Strašnicích. Vedle samotného zámečku zde ještě stával poměrně rozsáhlý komplex budov zvaný "pavilony", který také sloužil pro potřeby vzdělávání žáků prvních až osmých ročníků. Na pavilony směrem k Solidaritě navazovaly rozsáhlé louky a různé neobhospodařované porosty. Po komunistickém převratu, od roku 1950, v zámečku bylo oddělení SNB. V současné době zde sídlí místní služebna policie ČR.

Strašnice bývala vesnice daleko za pražskými hradbami. Před jejich zbořením se do Strašnic dalo dostat Koňskou bránou, která stála na horním konci Václavského náměstí, tehdy Koňského trhu, nebo Žitnou bránou na konci Žitné ulice a dále Nuselským údolí podél Botiče.

První dvě písemné zmínky o Strašnicích pocházejí z roku 1185 a 1222, které potvrzují příslušnost vesnice k Vyšehradské kapitule.

Ve 14. století zde stály Názův, Štukův a Elingův dvůr. V 15. století už dvě tvrze.

Strašnice v historii dopláceli na polohu. Stáli v předpolí pražských měst u důležité komunikace z metropole království na Kutnou Horu. Obec byla zasažena prakticky každým obléháním, každou válkou, která se dotkla hlavního města Českého království. Zdevastovali jí válečné nájezdy za husitské revoluce v 15.stoleí, o dvě století později saská či švédská vojska za třicetileté války a v neposlední řadě Francouzi i Prusové během tažení k Praze za bojů o dědictví rakouské a sedmileté války, dvou velkých konfliktů poloviny 18. století. Během rakousko-pruské bitvy u Štěrbohol 6. května 1757 byly Strašnice zpustošené.

V roce 1781 byly Staré Strašnice obnoveny a vznikly vedle nich Nové Strašnice.

Až do 19. století byly Strašnice velkododavatelem zelí do pražských měst. Před rokem 1900 měly Staré Strašnice 50 domů a Nové Strašnice 14 domů. Celkem v nich žilo 650 obyvatel.

Na začátku 20. století ve Strašnicích pracovaly Vackova a Kosova cihelna. Zaveden byl poštovní a telegrafní úřad, četnická stanice a vodovod. V roce 1912 přibylo elektrické veřejné osvětlení.

Roku 1910 měly Strašnice 4060 obyvatel a roku 1934 již 20 000 obyvatel.

Strašnice byly sloučeny s Prahou roku 1922. Po vzniku Velké Prahy byly postaveny Masarykova kolonie (1920), Zborov (1920), Kolonie strojvůdců (1922), kolonie Klínek (1923), Rybníčky (1923) a Skalka (30. léta).

Strašnická vilová čtvrť je jednou z prvních vilových čtvrtí v okolí Prahy vůbec. Začala totiž vznikat už v době Rakouska-Uherska na samém úsvitu 20. století u statků tehdejší vesničky Staré Strašnice a pozemky se zastavovaly ještě za první republiky. Celá vilová čtvrť vznikla na pravidelném šachovnicovém půdorysu pravoúhle se křížících ulic. Směsice stavebních stylů je tu velmi pestrá, tak jako byla pestrá paleta vkusu tehdejších stavitelů. Proto tu najdeme vedle sebe historizující vily (hlavně v reprezentativní novorenesanci), secesní (přízemní i patrové) vily, významnou funkcionalistickou vilu zničenou při katastrofální “přestavbě” a jednu slavnou pražskou stavbu ve stylu anglo-české folklórní secese. Ale jsou tady i domy s prvky kubismu a stylu art-deco. To vše doplňuje roztodivná směsice různých špičatých i kulatých věžiček, zdobených vikýřů, arkýřů a kdoví čeho ještě.

Od roku 1949 patří do městské části Praha 10 spolu Vršovicemi, Hostivaří, Malešicemi, Záběhlicemi a Zahradním Městem.

Klient, který si v současnosti kupuje od developera byt v hlavním městě, je o šest let starší než ten, který si byt koupil v roce 2015. Tehdy si byt v Praze pořizoval v průměru devětatřicetiletý kupující, na konci roku 2018 se průměrný věk kupujících vyšplhal na pětačtyřicet let. Největší pražský developer, společnost Central Group, takový trend pozoruje ve svých prodejních statistikách. Stárnutí kupujících developer připisuje hlavně tomu, že mladší lidé si byt v Praze nemohou dovolit. V minulosti průměrný věk kupujících klesal. V roce 2015 dokonce pod hranici čtyřiceti let. Čím dál tím mladší lidé si totiž mohli nové bydlení dovolit díky levným hypotékám a růstu ekonomiky. Razantní zvýšení cen bytů ale situaci změnilo. Od roku 2016 se tak průměrný věk kupujících opět zvyšuje.

Podobné změny v prodejních statistikách pozorují i někteří další pražští developeři. Například v portfoliu společnosti Skanska Reality za poslední dva roky výrazně ubylo kupujících ve věkové skupině okolo třiceti let. Zesílila naopak skupina pětačtyřicetiletých kupujících. Kromě generační obměny, a tudíž jiných životních priorit, k tomu přispívá i nutnost disponovat vlastními prostředky, mezi 10 a 20 procenty kupní ceny, pro dosažení úvěrového financování.