Realitní blog

Mladí lidé odpovídající tomuto profilu sice nepíší inzeráty do novin, ale přesně s takovým požadavkem se stále častěji obracejí na developery. Mnoho mladých chce bydlet samo. Dokonce to vypadá jako nový trend. Nejde ovšem pouze o mladé, ale i o lidi například po rozvodu. Všimli si toho také investoři. První byty, které jsou v developerských projektech prodané, jsou ve většině případů byty 1+kk.

Podíl této skupiny skutečně roste. Je to dáno především ekonomickou situací lidí a hospodářským růstem. A také výrazně většími možnostmi pro uplatnění se hned na začátku kariéry. Singles klienti jsou přitom podle developerů velmi specifickou cílovou skupinou. Nejen že si vybírají menší a efektivní dispozice, ale na nové bydlení mají i mnohem konkrétnější požadavky. Důležitá je pro ně lokalita, dobré spojení do centra a dostatek možností pro aktivní odpočinek. Singles vyhledávají především byty v novostavbách nebo po kompletní rekonstrukci. Mimo jiné proto, že jsou zvyklí mít vždy vše okamžitě a v perfektním stavu.

Údaje developerů potvrzují i sociologové. Podle ředitele Sociologického ústavu Akademie věd Tomáše Kosteleckého je za rostoucím zájmem o single bydlení například to, že se stále zvyšuje věk, ve kterém lidé uzavírají manželství. Lidé ukončí školu, získají práci a vydělají si peníze, ale ještě nemají partnera nebo stálý svazek. A to jsou právě ti singles, kteří přicházejí k developerům a hledají byt. Vzhledem k vysokým cenám bytů v Praze se do skupiny singles řadí především lidé s vyšším vzděláním a lépe placenou prací. Naopak ti méně úspěšní mají kvůli vysokým cenám velké problémy a může se stát, že se ta věková kategorie sociálně rozdělí do dvou poměrně odlišných skupin. Ti s dobrými příjmy mohou být častěji single. Ti, kteří si nevydělají tolik, na vlastní byty mít nebudou. Zdravotní sestra si v Praze single bydlení prostě nepořídí.

Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze na konci dubna meziročně vzrostla o deset procent na 99,4 tisíce korun za m2. Tempo růstu nicméně postupně klesá, neboť v polovině loňského roku byty meziročně zdražily o 22, 5 procenta. Počet volných dostupných bytů v nabídce developerů ke konci dubna meziročně vzrostl o 18 procent na 4 827.

Průměrný prodaný byt stál 6,44 milionu korun, jeho jednotková cena byla 97,9 tisíce korun za m2.  Jeho velikost činila 64m 2. Nejdražším pražským obvodem zůstává Praha 1 s průměrnou cenou 218 900 korun za m2. Nejlevnější je Praha 4 s průměrem 80 tisíc korun. Meziročně ceny nejvíce vzrostly v Praze 1 (o 30,2 %), naopak v Praze 6 klesly o 6,4%.

Stát půjčí mladým rodinám do 36 let na rekonstrukci nebo pořízení nového bydlení až dva miliony korun. Úroková sazba bude jedno procento s garantovanou dobou 20 let, maximální doba splácení bude ve výjimečných případech 25 let.

Příjem žádostí bude zahájen 15. srpna. Návrh Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) schválila vláda. Pro letošek je na půjčky ze Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) vyčleněno 650 milionů korun. Státní úvěr lze kombinovat s hypotékou. Hypotéku tímto úvěrem ovšem nejde splatit.

Podle nařízení, které vláda schválila před dvěma roky, si žadatel mohl půjčit maximálně 600 tisíc korun, maximální doba splatnosti úvěru byla 15 let. Nynější schválená verze zahrnuje tři kategorie. Na modernizaci bytu stát půjčí nejvýše 300 tisíc korun. Při koupi bytu je maximum 1,2 milionu korun, v případě stavby nebo koupě rodinného domu je nejvyšší možná půjčka stanovena na dva miliony korun. Úvěr bude poskytnut maximálně do 80 procent skutečných nákladů na výstavbu nebo koupi, u rodinných domů včetně pořizovací ceny pozemku.

Rozdíl je také v tom, kdo o půjčku může žádat. Podle předchozího nařízení musel být jeden z žadatelů mladší než 36 let, společně navíc museli pečovat o dítě do šesti let. „To se teď změnilo. Pokud o půjčku požádají manželé nebo registrovaní partneři, dítě mít nemusí. Ovšem pokud manželé nebudou, dítě do šesti let je podmínkou.

Maximální doba splatnosti je stanovena u modernizace na deset let, u koupě nebo stavby až 20 let. Ve výjimečných případech, jako například při závažné nemoci, je doba splácení prodloužena na 25 let. Bonusem je odečet 30 tisíc korun z jistiny za každé narozené nebo osvojené dítě v průběhu trvání úvěrového vztahu.

V připomínkách MMR také zaznělo, že při pražské cenové úrovni je výše půjčky pro hlavní město příliš nízká. Program je určen samozřejmě pro všechny, ale primárně necílí na Prahu, kde má dobře placenou práci většina lidí. Hlavní snaha je viděna v tom, aby se nevysídloval venkov a mladí lidé zůstávali tam.

Kroky centrální banky vedoucí k omezení hypoték zvýší zájem o nájmy. Ty proto podraží. Vlastní bydlení bude v Praze ještě méně dostupné. Česká národní banka (ČNB) zavádí od října doporučení, která učiní koupi bytu pomocí hypotéky pro velkou část pražských domácností ještě nedostupnější. Na drahé byty v metropoli totiž bude velmi obtížné získat úvěr. Podle analytiků proto výrazně poroste poptávka po nájemním bydlení. A vysoká poptávka následně požene ceny nájmů vzhůru. Ty nakonec mohou být v Praze vyšší než splátka hypotéky. Doporučení ČNB, která sice nejsou závazná, ale většina bank se jimi řídí, reagují především na vysoké ceny bytů. S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé.

Od října letošního roku tak bude platit, že maximální výše hypotéky, o kterou si může člověk zažádat, musí odpovídat devítinásobku jeho čistého ročního příjmu. Druhým pravidlem je to, že může žadatel měsíčně splácet maximálně částku, která dosahuje pětačtyřiceti procent jeho čistého měsíčního příjmu. To má zajistit, aby si žadatelé nenastavovali příliš vysoké částky, které by třeba v případě nečekaných jednorázových výdajů nebo naopak náhlých výpadků příjmů nebyli schopni splácet a tím se dostávali do dluhových pastí. Zároveň stále platí, že u většiny hypoték, které banky povolují, musí mít žadatel naspořeno alespoň dvacet procent z ceny bytu.

Kromě zvýšení cen nájmů ale mohou mít opatření ČNB na pražský trh s bydlením ještě jeden efekt. Oslabení poptávky po koupi vlastního bytu může zastavit růst cen nemovitostí, který byl především v loňském roce výrazný. Dostupnost bydlení je nyní v Praze nejhorší za posledních deset let. Pokud si pražská domácnost bude chtít přece jen pořídit pomocí hypotečního úvěru vlastní byt, musí si od října připravit nejen vysokou částku v hotovosti, ale také bude muset mít dostatečně vysoký měsíční příjem. Jinak banka peníze nepůjčí. Nová kritéria budou znamenat, že až jedna pětina zájemců na hypotéku nedosáhne. V praxi to znamená, že Pražan s průměrným příjmem 39 tisíc hrubého si může vzít s novými pravidly ČNB úvěr maximálně na 3,12 milionu, což činí devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Zároveň ale nesmí splácet více než 13 020 korun měsíčně. Hypotéku by pak tedy musel mít minimálně na jedenadvacet let. Za tři miliony se navíc v novostavbách v Praze prodávají jen garsonky 1+kk. U průměrného bytu v dispozicích 3+kk, který se v novostavbách prodává za 7,3 milionu, by pro dosáhnutí na hypotéku musela domácnost disponovat hrubým měsíčním příjmem 75 800 korun a navíc mít naspořeno 1,47 milionu.

Ušetřit na daních a vyhnout se zákonným povinnostem pronajímatele. Ale také neznalost. To jsou důvody, proč se některé byty pronajímají bez smlouvy a z pronájmu se neplatí daně.

V Česku je kolem pěti milionů bytů, vyplývá z posledního sčítání lidu Českého statistického úřadu. Z toho se zhruba pětina pronajímá. Přiznané příjmy z pronájmu jen v roce 2016 podle posledních údajů Finanční správy dosáhly 34 miliard korun. Někdy se byty ovšem pronajímají načerno. V Česku se neoficiálně pronajímá zhruba 80 tisíc bytů. Nepřiznávání daní z příjmů z pronájmu není masový jev, objevuje se zpravidla jen u menších pronajímatelů, kteří mají jednu, maximálně dvě nemovitosti na pronájem. I tak ale stát takto přichází ročně na daních o 138 milionů korun.

Hlavní motivací vlastníků nemovitostí, kteří pronájem nepřiznají, je ušetřit na daních, případně vyhnout se zákonným povinnostem, které jim jakožto pronajímatelům ukládá legislativa. Při černém pronájmu totiž nejsou vázáni písemnou nájemní smlouvou. Nový občanský zákoník je přitom na pronajímatele docela přísný. Zároveň jsou to ale oni a nikoli nájemci, kdo se takovým obchodem vystavuje většímu riziku. Kromě toho, že se člověk pronajímající byt načerno vystavuje hrozbě postihu od berňáku, může mít také problém při vymáhání peněz za případné rozbité věci nebo problémy s vystěhováním případného neplatiče. Nájemníky, kteří se do bytu beze smlouvy nastěhují, zase láká nižší cena nebo možnost rychlé výpovědi. I to se ale může obrátit proti nim – pronajímatel je může vystěhovat ze dne na den a nájemci se ničeho nedomohou.

Berňák prověřuje internetové inzerenty. Člověku, který peníze z pronájmu v daňovém přiznání neuvede, hrozí zejména pokuta za nepodání daňového přiznání a dále úrok z prodlení, pokud vznikla povinnost uhradit daň. Případně penále, pokud finanční úřad s odstupem času na černý pronájem přijde. V krajním případě může pronajímatel takovým jednáním spáchat trestný čin krácení daní. Daň může finanční úřad doměřit tři roky od běžného termínu pro podání daňového přiznání. Tedy aktuálně může finanční úřad doměřit nepřiznanou daň z příjmů z pronájmů obdržených v roce 2015. Daň z pronájmu přitom nemusí být nijak vysoká. Daňový základ lze totiž snížit o náklady, jako jsou odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, opravy, zhodnocení nemovitosti, paušál na auto, náklady na daňového poradce či daň z nemovitosti. Nebo je možné výdaje uplatnit paušálem ve výši 30 procent příjmů.

Od 1. října 2018 by banka neměla schválit hypotéku žadateli, který by pak měsíčně splácel 45% svých čistých příjmů. Toto oznámení známé pod zkratkou – DSTI – v úterý oznámila Česká národní banka. Dopadne hlavně na žadatele o hypotéku z velkých měst, kde jsou ceny nemovitostí hodně vysoko.

Například rodina, která si chce koupit 75 metrový byt v Praze, by měla mít měsíční příjem 60 tisíc korun čistého. Brněnská rodina s obdobným plánem pak 43 tisíc. To už na první pohled pro většinu domácností znamená, že na takový typ bydlení nedosáhnu. O něco lépe jsou na tom pak ti, kteří by chtěli starší byt v menším krajském městě. Ale i na 75 metrový panelákový byt v Praze je nutné mít měsíční příjem 39 tisíc korun čistého.

Na to jen těžko dosáhne rodina, kde jeden člen pobírá průměrnou mzdu a druhý je doma s dítětem na rodičovské dovolené. Pozor: Do splátky, která nesmí přesáhnout 45% čistých příjmů, se nepočítá jen samotná hypotéka, ale jakákoli jiná splátka půjčky – ať už třeba leasingu na auto, kreditní karta nebo spotřebitelský úvěr. Pokud tedy rodina chce hypotéku se splátkou 15 tisíc korun měsíčně, musí mít příjem 33 300 korun čistého měsíčně. Pokud, ale kromě toho už ze dřívějška splácí třeba spotřební úvěr za 2,5 tisíce měsíčně, zvýší se požadovaná výše čistého měsíčního příjmu domácnosti na 38. 850 korun.

Výpočty vycházejí z 80% hypotéky s úrokovou sazbou 2,51%. Kromě podmínky DSTI nově oznámila ŠNB i druhé doporučení. To se označuje jako DTI a určuje, že si žadatel nesmí půjčit větší částku, než je devítinásobek.

Ceny bytů v Česku vzrostly za poslední čtyři roky v průměru o více než čtyřicet procent a trend stále pokračuje. Odborníci se shodují, že minimálně v Praze a Brně bude ještě dráž.  

K zaručeně nejdražším bytům patří ty v metropoli. Bydlení v Česku nezdražilo ze dne na den. Rozhodující faktory se vyvíjely několik desetiletí. Odborníci na trhu se shodují, že k hlavním příčinám současného stavu patří nejen rodící Husákovy děti, ale také státní zásahy. 

Demografický vývoj a měnící se chování lidí 

Současný trh s bydlením ovlivňují zásadně dvě populační vlny. Jednak poválečný babyboom, během něhož se narodily dva miliony dětí, a pak 1,75 milionu jejich potomků zhruba ze sedmdesátých let, nazývaných Husákovy děti. U první skupiny se významně prodloužil věk dožití a u druhé se prodloužila doba, kdy zakládaly nebo zakládají rodiny. 

Zvýšil se tak počet bytů, které jsou obývány jen jedno- nebo dvojčetnými domácnostmi. Lidé se navíc stěhují z venkova do měst a města na tento tlak dostatečně nereagují 

Historicky nejnižší úrokové sazby 

Od roku 2010 začaly klesat úrokové sazby. Ve druhé polovině roku 2016 dosáhly dosavadního historického minima. 

Stát zaváděl nová pravidla a zvyšoval daně 

Od roku 2007 probíhá plíživé zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb nebo pravidel pro výpočet plochy nových bytů. To opět zvyšuje podíl daně, kterou je třeba z „produktu nový byt“ uhradit státu. Za posledních jedenáct let se daň z bytu zvýšila čtyřikrát až šestkrát podle jeho velikosti a typu. 

V roce 2016 došlo ke změně daně z nabytí nemovitosti, kdy ji začal hradit kupující. Souhrnná daňová zátěž, kterou hradí kupující v ceně bytu, dnes běžně přesahuje milion korun u každého nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních. 

V roce 2016 začal také platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který poprvé za 20 let zcela změnil fungování hypotečního trhu, a zpřísnily se podmínky pro poskytování hypoték. Setkání těchto tří faktorů vytvořilo opravdu extrémní katalyzátor poptávky, zejména u lidí, kteří by jinak sami od sebe nakupovali třeba až v letech 2017 až 2019. 

Důsledky tuzemské politické situace 

Komunální volby v roce 2014 znamenaly výměnu části politické reprezentace, především v Praze a zčásti v Brně, která nebyla příliš nakloněna developerským projektům. Po roce 2014 se přestalo stavět a razantně se prodloužily všechny povolovací procesy na všechny byty. V letech 2015 a 2016 se rychle vyprodaly byty na secondhandovém trhu a zastavila se výstavba nových bytů tam, kde byla nejvíc poptávaná. 

Schvalovací procesy a technické předpisy 

Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních osm až deset let. Nejsou dodržovány správní lhůty, což ještě prohlubuje nedostatečnou nabídku. 

Nedostatečná nabídka nájemního bydlení 

V Česku došlo postupnou privatizací bytového fondu k extrémní situaci, kdy jsou více než tři čtvrtiny bytů v osobním vlastnictví. Stát a města ztratily schopnost korigovat růst cen nájmů. Celou stranu nabídky vytváří vlastně drobní vlastníci bytů, kteří kupují byty spíše proto, aby se zajistili na důchod nebo aby pořídili bydlení dětem, a zatím je pronajímají. 

Konjunktura, krize a zase konjunktura 

Kvůli minimální nezaměstnanosti a rostoucím příjmům v posledních třech letech se lidé přestali bát utrácet a investovat do nemovitostí. 

Navíc se rychle střídaly extrémy. Období konjunktury v letech 2006 až 2009 bylo rychle vystřídáno obdobím nedůvěry lidí v budoucnost v letech 2010 až 2013 – a to bylo rychle vystřídáno obdobím konjunktury počínaje rokem 2015 do současnosti. 

Rychlé střídání období „předzásobení se, dokud to jde“ s obdobím „odložím nákup, až bude líp“ způsobilo, že lidé volí při pořizování bydlení extrémní řešení.

Rychlost prodejů rezidenčních nemovitostí dosahuje rekordních hodnot. Nedostatek bytů a domů, jejich rostoucí ceny, ekonomický růst a ještě stále relativně výhodné hypotéky nutí lidi, kteří chtějí bydlet ve svém, nebo investovat do nemovitostí, rychle nakupovat. Přibrzdit trh by měla regulace.  

Trend potvrzují všichni účastníci realitního trhu. Nejvyšší rychlost prodejů zaznamenal portál Bezrealitky.cz, který je patrně nejznámějším portálem pro prodej nemovitostí bez prostředníka. Jeho statistiky ukazují, že si Češi v prvním čtvrtletí letošního roku mezi sebou prodali byt nebo dům přibližně každých 80 minut. Většina z nich se prodala do jednoho měsíce od zveřejnění nabídky. Déle než tři měsíce svého kupce hledala jen 2 procenta nemovitostí. Ještě loni to přitom bylo kolem šesti týdnů a před třemi lety, tedy ještě před nákupní horečkou, dokonce tři měsíce a více. 

Nakupuje se po celé zemi 

Podle Bezrealitky.cz se situace týká celé země. Hlad kupovat nemovitosti se nevyhýbá ani krajským či okresním městům a vesnicím. Zažíváme jedinečnou kombinaci okolností. V první řadě je to ekonomický růst, který lidem umožňuje lépe dosáhnout na vlastní bydlení. Druhou okolností jsou stále ještě výhodné hypotéky. Třetí pak chuť investovat do nemovitostí. 

Odborníci z Hypoteční banky očekávají, že vysoké ceny a zároveň zpřísnění podmínek pro financování nemovitostí způsobí snížení poptávky. O současné rychlosti prodejů vypovídá i to, kolik v nabídce zůstává ležáků, což jsou byty, které jsou v nabídce i dva roky po kolaudaci. 

Menší byty mizí rychleji 

Zatímco na pomezí let 2014 a 2015, kdy bylo v nabídce dohromady až okolo 7 tisíc nových bytů, se počet ležáků v Praze blížil k číslu tisíc. Nyní je to podle odhadů jen zlomek této hodnoty. 

Největší zájem je o menší byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk, které jsou ideální jako bydlení pro mladé lidi nebo na investici. Nejrychleji mizely podle statistik portálu Bezrealitky.cz v prvním čtvrtletí letošního roku nemovitosti v Olomouckém kraji, kde se do 14 dnů prodalo 45 procent nabízených nemovitostí. Následoval Zlínský kraj (44 procent) a Jihočeský kraj (41 procent). Do měsíce se nejvíce nemovitostí prodalo na Pardubicku (85 procent), poté v Jihomoravském kraji (81 procent) a Olomouckém a Jihočeském kraji (shodně 79 procent). 

Nejrychleji se prodávají byty v širších centrech Prahy a Brna. Nákupní horečka se navíc rozšířila do některých měst Středočeského kraje s ­dobrou dopravní dostupností od metropole, například do Nymburka. V nejžádanějších lokalitách Prahy a ­Brna už se nemovitosti v podstatě ani nenabízejí. Pokud ano, tak jsou téměř okamžitě pryč. Pro srovnání, před třemi lety musely i žádané nemovitosti čekat na své kupce v ­průměru dva měsíce. 

Ceny bytů v Česku vzrostly za poslední čtyři roky průměrně o více než 40 procent. Zdražování tím ovšem nekončí. K zaručeně nejdražším bytům patří ty v metropoli. Podle portálu Cenovamapa.org, který ukládá data reálných prodejních cen, stál byt o výměře 65m2 v novostavbě v prvním čtvrtletí letošního roku průměrně 5,7 milionu korun. Panelák o 1,7milionu méně.

Nejlevnější byly byty v Ústeckém kraji. Byt stejné velikosti v panelovém domě se prodával šestkrát levněji než v hlavním městě.

Nejvíce podražily byty v cihlové zástavbě ve Zlínském kraji. Za nárůst o skoro 80 procent od roku 2014 může vysoká poptávka a nedostatek možností stavět. Stejný problém je i v panelových zástavbách na Vysočině, kde se cena zvýšila během čtyř let o 68 procent.

Nyní ceny začínají narážet na své maximum a další výrazně zdražování se neočekává. Zatímco v celém Česku novostavby podražily o 24 procent, v Praze to bylo o 68 procent. Podle developerů za to může právě omezené povolování stavět a nedostatek bytů na trhu. Čeho je málo, to je zkrátka drahé.

Byty budou zdražovat i nadále. Zejména se to očekává v Praze a Brně. Růst by neměl být tak výrazný, jako v předchozím dvouletém období, ale neočekává se, že by ceny výrazně spadly. To by mohlo nastat v případě globální ekonomické krize. Růst cen se dotýká i trhu se staršími byty. Jejich cena stále mírně roste a neočekává se stagnace cen.

Střešní byty, penthousy, byty s terasami a krásným výhledem na město nebo apartmány v žádaných pražských lokalitách. O takové bydlení v segmentu luxusní a nadstandardní roste nejvíce zájem. Developeři stále častěji takové byty zařazují do svých nabídek a tvoří 15%. I když prodejům bytů stále vládne střední segment, poptávka po prémiovém bydlení stále roste. Je to dáno dobrou ekonomikou a vyššími příjmy. Lidé si mohou dovolit kvalitnější a dražší bydlení. To nahrává developerům, kteří se stále více zaměřují na projekty, kde si klient určuje parametry podle svých představ. Luxusní byty jsou zárukou dobře investovaných finančních prostředků. Tržní cena se pohybuje kolem 90. tisíc korun za metr čtverečný, v té vyšší kategorii nad 100. tisíc korun za metr čtverečný. V centru Prahy, kde jsou ceny téměř astronomické, je cena 200. tisíc za metr čtverečný. Cenu u bytu tradičně určuje poloha, výhled, konkurenční nabídka, dopravní dostupnost a další aspekty. Prémiové byty s cenovou hladinou 100. tisíc korun za metr čtverečný tvoří většinu klientů poptávky. Zájemcům, kteří mohou investovat částky 15 miliónů korun, postupně přibývá. Zejména se jedná o investory ze zahraničí a specializované investiční fondy, které se na jejich výnos specializují. Oblíbené pražské lokality jsou Smíchov a Vinohrady, kde se jedná spíše o přestavbu starších bytů. Firmy tak mají momentálně dostatečný přísun klientů, kteří jsou čím dál více nároční na kvalitu provedení a osobní přístup. Tento momentální růst poptávky však nemusí trvat věčně. Velký pokles právě segmentu luxusních bytů by se dotkla další ekonomická recese. Další negativum může zaznamenat díra na trhu a to v nedostatku malých a levnějších bytů, kterých je již teď málo. Malé byty navíc v poslední době zaznamenaly nevyšší nárůst cen a začíná být pro mnoho lidí nedosažitelné.