Realitní blog

Válka na Ukrajině, příchod stovek tisíc válečných uprchlíků, hypotéky nedostupné pro střední třídu a neutěšený stav bytové výstavby vedou k tomu, že nájemné na pražském trhu výrazně zdražilo. Jen od začátku ruské invaze se ceny nájmů skokově zvýšily o více než 15 procent. Tento růst bude pokračovat i v následujících měsících. Hypotéky, kterými financovala pořízení vlastního bydlení polovina kupujících, se staly pro střední třídu prakticky nedostupnými. Úrokové sazby jsou oproti loňskému roku dvojnásobné a znovu platí i přísnější podmínky pro posuzování žadatelů o hypoteční úvěr. Tato smrtící kombinace odstřihla od hypotéky desítky tisíc lidí. Až třetina lidí, kteří by ještě loni na hypotéku dosáhla, ji už letos nezíská. Tito lidé tak místo vlastního bydlení musí sáhnout po nájmu. Nynější vyšší zájem způsobený zásadním zhoršením dostupnosti vlastního bydlení tak žene ceny nájemného vzhůru. Nájemních bytů je na trhu málo. Velký vliv začínají mít také váleční uprchlíci, kteří v Česku hledají klidný azyl. Mnozí ze stovek tisíc příchozích se začíná poohlížet po komerčním nájemním bydlení a jen tím přilévají pod kotel vysoké poptávky. Na trhu samozřejmě chybí i byty, které jejich majitelé poskytli válečným uprchlíkům zdarma za státní příspěvek. Nejzásadnějším faktorem růstu nájemného zůstává pokračující zvyšování cen nových bytů. Ty se jen na pražském trhu za posledních pět let zvýšily na dvojnásobek. Nájemné, které se za stejnou dobu tak razantně nezvýšilo, začíná ztrátu více dohánět až v poslední době. Tato situace výrazně nahrává investorům, kteří hledají uložení volných peněz. Nemovitosti stále představují při současné nevídaně vysoké inflaci bezpečnou investici s nízkým rizikem a dobrou likviditou. Výhodou je i pravidelný příjem právě z pronájmu. Aby však taková investice byla opravdu výhodná, je nutné řídit se takzvaným Korcovým pravidlem. Podle něj by cena menších bytů neměla být vyšší než dvacetinásobek ročního nájemného. To platí univerzálně.

Už v prvních měsících letošního roku se na trhu s nemovitostmi projevují změny zapříčiněné zvyšujícími se úrokovými sazbami hypoték, vysokou inflací a nárůstem cen energií, které se v konečném důsledku promítají do cen stavebních prací a materiálů. Po dlouhé době tak v závislosti na těchto faktorech dochází k poklesu poptávky po nákupu vlastní nemovitosti. Loňský rok byl totiž z tohoto hlediska rekordní. Zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stoprocentně ochladí poptávku, to je ostatně jedním z hlavních cílů této regulace. K výraznému ochlazení poptávky došlo ostatně již nyní po relativně prudkém nárůstu sazeb. Otázkou tedy zůstává, jak se ochlazení poptávky v konečném důsledku podepíše na prodejních cenách nemovitostí v Česku. Ceny bytů, pokud vůbec, porostou pravděpodobně už jen mírně. Developeři v konečné ceně totiž musí reflektovat nárůst vstupních nákladů, který v posledních měsících stavební sektor postihl. Například ceny stavebních materiálů vzrostly o desítky a v některých případech dokonce o stovky procent. Rostoucí ceny nemovitostí v kombinaci se zpřísněním podmínek pro získání hypotéky budou i v letošním roce zvyšovat tlak na stále menší dostupnost bydlení. Právě z tohoto důvodu větší pozornost získá bydlení v nájmu.

Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu hypoteční úvěry za 32,6 miliardy korun. To je podle České bankovní asociace oproti prosinci více než čtvrtinový pokles. Fakt, že má Česko nejdražší základní úrokovou sazbu za dvacet let, a tudíž se lidem zdraží hypotéky. Další faktor, který bude hrát v tomto roce při chování zákazníků roli, jsou podstatně vyšší ceny za energie. Zatím to není klíčový faktor v tom, jakou nemovitost si kdo koupí. Ale bude to hrát velmi výraznou roli v rámci rozhodování, zda se mu vyplatí byt koupit a pronajímat. Spousta lidí kupovala byt s tím, že se hypotéka splatí z nájmu. Vzhledem k tomu, co se děje ohledně energií, se může stát, že budete u nemovitosti každý měsíc v minusu. Když se totiž do ceny za pronajatý byt započtou i stále rostoucí ceny energií, musí si majitel svůj výdělek snížit, aby o něj byl vůbec zájem. Pořád není na trhu dost nemovitostí, které by uspokojily hlad poptávky. Poptávka pořád výrazně převyšuje nabídku. O klasický byt 3+kk je osm až deset zájemců. Výrazné zchlazení trhu se proto neočekává. Ceny nemovistostí letos klesat nebudou, ale rozhodně se nezopakují rekordy z roku 2021 a růst bude pomalejší.

Bydlet ve vlastním je cíl většiny Čechů. Na rozdíl od Britů, Němců nebo Švýcarů, kteří jsou pronájmům otevřenější, si Češi nemovitosti rádi kupují. Ve vlastním bydlí v současnosti osm z deseti Čechů, což je výrazně víc, než je průměr Evropské unie, kde je tento poměr 70:30 ve prospěch vlastního bydlení. Touha Čechů žít ve vlastním se naplno projevila v uplynulých dvou pandemických letech, které v oblasti úvěrů na bydlení lámaly jeden rekord za druhým. Ve srovnání s vybranými evropskými zeměmi vykazuje Česko i další odchylku. Zatímco jinde dávají mileniálové přednost nájemnému bydlení před hypotékou, a to především z důvodu volnosti, téměř nulových závazků a minimální povinnosti se o nemovitost starat, čeští mileniálové stále sní o vlastním bydlení. Počet těch, kteří dávají nebo budou dávat přednost pronájmu, ale roste. Takto uvažuje již pětina mladých, ve věku mezi 18 a 25 roky je to již čtvrtina. Pronájmu dávají nejčastěji přednost proto, že vlastní bydlení pro ně není z důvodu vysokých cen nemovitostí dostupné, ale také proto, že pro ně představuje určitou volnost a flexibilitu bydlení kdykoliv změnit.

Kdo od realitního trhu v loňském roce čekal klid a stagnaci, těžce se přepočítal. Odvětví realit v roce 2021 zažilo doslova turbulence, a to zejména v cenách. Ty stoupaly sedmimílovým tempem a stojí dnes na historických rekordech. Strop ale ještě nenašly. Nejenže jsou nyní byty v Česku nejdražší v historii, ale současně jejich cena v meziročním srovnání roste nejrychleji. Jejich ceny jsou nyní téměř o tři čtvrtiny vyšší než v roce 2015. Důvodů rychlého růstu cen bydlení v Česku je hned několik a oproti rokům minulým se příliš neliší. Asi tím vůbec nejpalčivějším důvodem zdražování je extrémně pomalá výstavba nových bytů, což souvisí se zdlouhavým povolovacím procesem, který se táhne často roky. V návaznosti na to nemá na vývoj cen dobrý vliv ani silná poptávka po nemovitostech. Svůj vliv měly ale i zatím vcelku dostupné hypotéky, což se do budoucna s rostoucím sazbami ČNB změní. Kromě vysoké poptávky a výhodných hypoték se na růstu cen podílí také chuť Čechů investovat do nemovitostí s cílem ochránit vlastní úspory před důsledky inflace. Pro loňský rok naopak neobvyklý tlak na ceny nemovitostí vytvářelo dramatické zdražování stavebních materiálů, které ve finálních cenách rostlo až o stovky procent. Podle odborníků na trhu s nemovitostmi se ale zvýšení cen naplno promítne až letos.

V Polsku, Maďarsku nebo Srbsku se prodávají byty se stejnými náklady jako v Praze, ale za poloviční ceny. I tak se na nich vydělává. Své podnikání dnes developerská UDI Group směřuje téměř výhradně do zahraničí. Je to sice náročnější, ziskovost je menší, ale prostředí je transparentní a otevřené. Na všech zahraničních trzích, je velmi silná konkurence a na trhu daleko víc projektů, firem a v konečném důsledku také bytů. Konkurence se vzájemně drží na uzdě. To v Praze není. Loni tady úřady povolily do výstavby 3200 bytů v bytových domech, a to je samozřejmě zcela nedostatečné, ve Varšavě to je mnohonásobně více. Na otevřeném trhu nemusíte vědět, kdo sedí na radnici. Prostě koupíte pozemek, v souladu s územním plánem připravíte projekt a můžete se spolehnout, že ho ve lhůtách úřady projednají a povolí. Ve Varšavě čekáte cca šest týdnů. V Praze by to trvalo šest let, a to ještě v lepším případě. Ponechání stavebních úřadů na obcích není obrat k lepšímu. Obce mají výstavbu na svém území ovlivňovat v úrovni územního plánování. Samotné povolování se má ale odehrávat v režimu nezávislé státní správy. Každý majitel pozemku má právo, aby o jeho projektu rozhodoval nezávislý úředník. To se samozřejmě neděje, pokud ten úředník je zaměstnancem obce a ta je také účastníkem řízení. Rozhodování nemá být ovlivňováno politiky, kteří právě teď řídí obce. Příští rok je bude řídit někdo jiný a ten bude mít jiný zájem. Je to obrovský korupční prostor, který nás dostal tam, kde jsme s povolováním staveb nyní – mezi rozvojové státy.

Pojem „levná“ lokalita za posledních pět let zcela padl v prstenci kolem Prahy. Ceny jsou astronomické a nabídka mizivá. A tak se lidé dívají do menších obcí kolem. Chata v lese nad Černošicemi, před rokem pořízená napřímo, bez realitní inzerce a prostředníka za 1,5 milionu korun, stojí dnes dvojnásobek. Ve Vonoklasech před rokem manželé koupili domek za 3,5 milionu a teď dostali nabídku na 7,5 milionu korun. Nahoru jdou i ta úplně nejlevnější, v podstatě zatracovaná místa. Před třemi lety nebyl problém koupit panelákový byt v Mostě pod 200 tisíc korun. Dnes? Půl milionu, milion, dva. Jedním z důvodu, proč ceny tak letí, je slabá nabídka. V Ústeckém kraji se v současné době nenabízí žádný větší developerský projekt. Družstevní byt na sídlišti v panelovém domě v Teplicích o výměře 55 metrů čtverečních se prodával začátkem loňského roku pod hranicí 18 tisíc korun za m2, dnes má běžně cenu kolem 22 tisíc za metr. Obdobná situace panuje na Moravě. Metr čtvereční bytu v Brně se prodával před dvěma lety za 45 tisíc až 70 tisíc korun, nyní se vyšplhal na 100 až 120 tisíc korun. Jen v Olomouckém kraji je situace o trochu lepší, protože zde probíhá výstavba zhruba pěti tisíc bytů. I zde ovšem za uplynulých pět let podle propočtů vzrostly ceny o 114 procent. Za první čtvrtletí letošního roku zdražily o dalších deset procent.

Během koronavirového lockdownu nešetřili jenom spotřebitelé, ale také investoři. Ti teď chtějí své peníze ochránit před inflací a vložit je do nemovitostí, jejichž cena neustále roste, a zřejmě ještě dlouho bude. Problémem je, že na trhu není dostatek volných a investičně zajímavých nemovitostí. Na jednu garsonku na dobré adrese se na prohlídku registruje i 30 zájemců. Polovina z nich už má připravenou hotovost a chtějí byt koupit. Podobný obrázek lze vidět nejenom v Praze či dalších velkých městech Česka, ale také v méně vyhledávaných lokalitách. Největší zájem je o menší byty 1kk či 2kk. Dnes už dokonce nevadí, že je jeho obytná plocha menší než 30 metrů. Zatímco ještě před dvěma lety se tyto garsonky v Praze prodávaly za cenu ke třem milionům korun, dnešní cena atakuje čtyři miliony. Když si koupíte byt na investici v Praze (typicky 2+kk) a následně ho budete pronajímat, tak po započtení všech nákladů a rizik budete mít výnos v rozmezí 2-3 %, to se do toho nepočítají starosti okolo. Ceny nemovitostí rostou a nájmy naopak v posledním roce klesly, ve výsledku tak výnos nepokryje ani inflaci. Do nemovitostí se ale investuje v Česku i mimo hlavní metropole. Vlivem pandemie koronaviru se ke slovu v posledním roce dostávají také reality v rekreačních oblastech, které investoři využívají hlavně ke krátkodobým pronájmům. Příkladem mohou být Krkonoše, kde developeři dokončují několik desítek nových bytů. Kromě solidních příjmů z krátkodobého pronájmu turistům slibují tyto investice zhodnocení v podobě růstu tržní ceny nemovitosti.

Objem investic do nemovitostí ve střední a východní Evropě v roce 2020 poklesl oproti předchozímu roku o 32 procent. Může za to i mimořádně silný rok 2019. Když přišla následující rok pandemie, propady tak působily i opticky o to hůř. Na začátku první vlny pandemie se mnozí investoři domnívali, že se bude jednat jen o krátkodobé omezení a vše se vrátí do normálu v druhé polovině roku, což se nestalo a vedlo to ke zpomalení investiční aktivity. Nejde jen o třetinový pokles investičních nemovitostí ve střední a východní Evropě. V tuzemsku se trh propadl dokonce o 52 procent. Celková poptávka za celý rok 2020 klesla o čtvrtinu. Nejcitelněji pandemie zasáhla trh s novými pronájmy. Největší objem nových nájemních smluv se obvykle uzavírá ke konci roku, což neplatilo v posledním čtvrtletí roku 2020. Celková poptávka oproti pětiletému průměru klesla o 16 procent. Nově uzavřené smlouvy poklesly oproti pětiletému průměru dokonce o 39 procent.

Ceny bydlení přestanou podle guvernéra České národní banky eskalovat teprve, až skončí uvolněná měnová politika centrální banky. I v loňském roce byly podle Jiřího Rusnoka nemovitosti nadhodnocené o nějakých 15 až 25 procent. Zájem o hypotéky, přestože je krize ve vzduchu a první firmy začaly propouštět, neutuchá. Loni banky poskytly hypotéky v rekordním objemu přes 250 miliard korun. Není to důvod k obavám, hypoteční apetit je vnímán pozitivně: Když je někdo rozhodnutý si vzít úvěr na 20, 30 let, tak má víru minimálně ve vlastní budoucnost a svoje vlastní cash flow na dlouhou dobu. Průměrná sazba hypoték klesá už deset měsíců v řadě, aktuálně je na 1,94 %. Podle centrálního bankéře už níž nepůjde. Tam další pokles není spíše neočekáván. Spíš je vše nastartováno na mírný růst. V letošním roce by mohla ČNB přistoupit ke zvýšení dvoutýdenní reposazby.