Realitní blog

Jak dlouho vydrží současný růst cen nemovitostí, lze jen velmi těžko odhadnout. Mnoho lidí věří, že jejich investice do nemovitostí jsou bezrizikové a slibují nepřetržitý rostoucí výnos. To je však omyl. Ceny nemovitostí se pohybují v závislosti na množství peněz v ekonomice. Ceny nemovitostí nerostou rovnoměrně všude ve všech regionech a existuje značný rozdíl mezi cenami domů a bytů. Mezi roky 2000 – 2015 stouply ceny bytů v Česku o 136%, ale ceny domů pouze o 69%. Čísla z Prahy jsou obdobná. Největší nárůst cen v posledních letech zaznamenal Středočeský kraj – o 159%. Naopak nejmenší nárůst cen bytů byl v Ústeckém kraji – o 52%. Ústecký kraj je navíc jediný, kde ceny domů rostou rychleji, než ceny bytů. Na první pohled se zdá, že nemovitosti slibují úžasné zhodnocení, je však potřeba myslet i na to, že za posledních 15 let se zvedla cenová hladina o 37% a to je potřeba od výnosu z investice odečíst. Za stejné období rostly ceny bytů nominálně v průměru o 6% ročně, u bytů pak 3%. To majiteli nezajistí žádný zázračný výdělek, o kterém sní. Ceny nemovitostí vyvolávají obavy, protože narostly do výšin. Například v Německu potřebujete ke koupi nového bytu o rozloze 70m2 čtyřnásobek průměrného ročního platu, ve Španělsku je to pětinásobek, ve Francii a Polsku osminásobek, v Británii deseti násobek a v Česku jedenáctinásobek. Ceny nemovitostí ovlivňuje poptávka i nabídka. Počet stavebních povolení v Česku klesá. V roce 1999 bylo uděleno 167 500 stavebních povolení a oproti tomu k roku 2016 už jen 83 300. Stavební byrokracie je u nás citelná i v mezinárodním srovnání. V Dánsku je průměrná lhůta pro dosažení stavebního povolení 64 dní, ve Velké Británii 86 dní, v Německu 96 dní, v Polsku 153 dní, ve Francii 183 dní a v Česku je to dokonce 247 dní. Současný vývoj cen nemovitostí je dán souběhem mimořádných okolností, především měnovou politikou České národní banky – přísnější podmínky pro poskytování hypoték. Většina nemovitostí je financovaná právě hypotékou, v Praze jsou to 3/5 všech nákupů. Lidé si berou hypotéku na druhou či třetí nemovitost. Vidí za tím skvělou investici a byt pronajímají. Ale po zdražení úrokové sazby, jejich hypotéka podraží, a kdyby začala klesat cena bytů jako při poslední finanční krizi, nemuseli by mít peníze na splátky a byt na investici by museli prodat se ztrátou. Lidé s hypotékou věří, že bydlí ve vlastním, ale nemovitost patří stále bance, dokud není hypotéka plně zaplacena. Sázet proto na koupi nemovitostí na hypotéku za účelem jasného výdělku je velmi riskantní, nikdo ván nezaručí, že na tom opravdu zbohatnete.

Nákup realit v zahraničí s sebou jako vše nese i určitá úskalí. Lidé, kteří nakoupí na vlastní pěst tak mohou být nepříjemně překvapeni. Například Italové používají bankovní šeky a v době podpisu kupní smlouvy už musí být uhrazena kupní cena nemovitosti. Zájemce by měl i hledět na způsob, jak je možné nemovitost využívat. Jak v Alpách, tak u moře platí někdy omezení, že nemovitost je nutno buď pronajímat a není ji tak možné používat pro sebe, nebo naopak není pronájem vůbec možný. V každém případě je lepší obrátit se na odborníky, protože spolu s nemovitostí, dostanete celý balíček služeb, kde můžete získat: překlady smluv, právní či daňové poradenství nebo služby spojené s dalším pronájmem.

Nový apartmán v bezprostřední blízkosti u Černého moře v Bulharsku vyjde zhruba na 100 tisíc eur = 2,6 milionu korun. Jinde se dá nakoupit ještě levněji a dostat se na částku 1,6 milionu korun za 60m2. Bydlení u moře tak vychází levněji, než to v Praze. Navíc návratnost investic je téměř stejná. Čistý roční výnos po zdanění se pohybuje mezi 4 % - 7,5%, je však potřeba zohlednit stáří nemovitosti. Oblíbené destinace nákupu jsou tak v posledních letech zejména Bulharsko a Chorvatsko. O něco dražší: Španělsko, Itálie a Francie. Dalším faktorem oblíbenosti těchto zahraničních destinací je fakt, že do zemí se dá pohodlně docestovat autem a je zde stále ještě poměrně bezpečno. Kromě přímořských letovisek vzrostla obliba o koupi domů a apartmánů v rakouských Alpách. Jsou ještě více dostupné vzdáleností a cenou a lze těžit z jejich pronájmu celoročně na rozdíl od nemovitostí u moře. Roční výnos dosáhne až do 5% před zdaněním a pořizovací cena se pohybuje již od 70 – 80 tisíci eur = 2 miliony korun.

Zájemci o pronájem mají dnes vyšší nároky ohledně vybavení bytu – očekávají například myčku, pračku, v oknech žaluzie, v případě pronájmu vybaveného bytu pak třeba i televizi či kabelové připojení na internet. U moderně vybaveného bytu 1 + KK se pak ceny měsíčního pronájmu pohybují v Praze v průměru okolo 10 000 – 12 000 Kč včetně nájmu a zálohy na energie.

Koupě bytu je pro většinu stále nejjednodušší a nejjistější způsob investice, která dokáže zajistit pravidelný výnos až 5 procent měsíčně. Zhodnocení investovaných peněz má ale svá daná pravidla. Roli hraje nejen lokalita, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ale velikost a dispozice bytu. V Praze jsou velmi žádané malé byty 1+KK a 2+KK, které jsou z hlediska nájemního trhu nejvyhledávanější.

I když půjde na první pohled o nemovitost od standardního bytu k nerozeznání, při koupi nebo pronájmu takových prostor je třeba počítat s celou řadou nevýhod. Užívání prostoru v rozporu s kolaudačním rozhodnutím je nezákonné a může znamenat nemalou pokutu od stavebního úřadu. Dále k trvalému pobytu v nebytovém prostoru se na úřadech oficiálně přihlásit nejde. Financování koupě pomocí hypotéky sice žádný zákon nezakazuje, ale zřejmě na úvěr nedostanete stejně výhodné podmínky, jako při koupi klasického bytu. Minimálně budete ochuzeni o možnost daňových odpočtů. Prostory, které nebyly zkolaudovány jako bytová jednotka má zřejmě svoje důvody. Pravděpodobně nesplňují nějaké stavební nebo hygienické normy. Může to být špatné osvětlení, hluk nebo problémy s větráním. Z výše uvedených důvodů nutno počítat i s horším sháněním kupce v případě prodeje i když ceny takovýchto nemovitostí bývají nižší než u standardních bytů.

Průměrné stáří pražských bytů je nejvyšší v celém Česku a přesahuje 61 let. Pokud by starší zástavba chátrala, snižovala by se její komerční hodnota, což by mohlo v delším horizontu vést ke vzniku vyloučených lokalit. Takový scénář ale není v Praze pravděpodobný. U panelových domů se ukazuje, že mají před sebou díky rekonstrukcím a úpravám ještě poměrně dlouhý život.

Největší brzdou výstavby nových bytů je v současnosti proces povolování výstavby. Příprava stavebních projektů je v Praze zdlouhavá vinou komplikovaného legislativního prostředí a procesů v územním a stavebním řízení. Délka přípravy a realizace průměrného rezidenčního projektu se za poslední dva roky prodloužila. Od zahájení prací na projektu přes získání všech povolní a výstavbu až po kolaudaci to nyní trvá v průměru deset let. Zdravý rozvoj města a jeho výstavba je přirozenou součástí vývoje a bránit mu jakýmkoliv způsobem pak mimo jiné způsobuje i to, co vidíme dnes na rostoucích cenách bytů. Jen za loňský rok se zvedly o zhruba pětinu.

Pokud se počet obyvatel české metropole v následujících letech rozroste o odhadovaných 10 procent, bude třeba především zjednodušit proces povolování výstavby nových bytů. Prostor v Praze je…i při zachování současného stavu zeleně. Usuzuje se, že by bylo potřeba ročně dodat na trh až šest tisíc nových bytů. To se ale nedaří. Úřady v celé Praze za devět měsíců loňského roku vydaly stavební povolení jen pro 862 nových bytů v bytových domech, za stejnou dobu se jich přitom prodalo přes 4800.

Na prvním místě jsou to úvěry a dále např. nedostatek nových nemovitostí v nabídce. Poskytují se čím dál vyšší úvěry a od bank větší benevolence ke klientům. Dále to neznamená, že když se bude stavět hodně, budou ceny výrazně nižší a systém bezpečnější.