Realitní blog

Při výběru bytu v Praze nerozhoduje jen lokalita, dispozice nebo stav nemovitosti. Stále důležitější roli hraje dopravní dostupnost. A právě metro může hodnotu vašeho bytu výrazně zvýšit.

Metro za rohem? Výhoda, která se vyplatí.
Byty do pěti minut chůze od metra patří v Praze mezi nejžádanější. Podle realitních analýz mohou být nemovitosti do 500 metrů od stanice o 5 až 10 % dražší než srovnatelné byty vzdálené přes 1,5 kilometru. U pronájmů může rozdíl dosahovat až 15 %. Dobrá dostupnost totiž znamená pohodlnější každodenní život, kratší cestu do práce i větší zájem nájemníků.

A co tramvaj nebo dálnice?
Tramvajové spojení je v Praze běžným standardem. Samotná blízkost zastávky proto cenu výrazně nezvyšuje. U rušných komunikací je situace opačná. Hluk a provoz mohou hodnotu bytu snížit, u dálnic podle odborníků až o 2 až 5 %.

Budoucí metro D jako investiční příležitost?
Plánované stanice metra D zvyšují zájem o lokality na Praze 4 a v Libuši. Odborníci se však neshodují, zda už se očekávané zlepšení dopravy promítlo do cen. Rozhodující může být až skutečné zprovoznění nové trasy.

Znáte skutečnou hodnotu svého bytu?
V Kohout Reality víme, že cenu nemovitosti neurčují jen metry čtvereční. Zohledňujeme lokalitu, dopravní spojení i aktuální situaci na trhu.
Přemýšlíte o prodeji nebo pronájmu bytu v Praze? Rádi vám pomůžeme zjistit jeho reálnou tržní hodnotu.

Bydlet v nájmu nebo investovat do vlastního bytu? V Praze dnes tato otázka nemá jednoduchou odpověď. Vysoké ceny nemovitostí a náklady na financování totiž způsobily, že rozdíl mezi měsíčním nájemným a splátkou hypotéky je výraznější než dříve.

Právě v hlavním městě je tento rozdíl v rámci Česka největší. U průměrného bytu může měsíční splátka hypotéky převyšovat nájem téměř o 20 tisíc korun. Není proto překvapením, že řada Pražanů volí nájemní bydlení, i když by do budoucna rádi bydleli ve vlastním.

To ovšem neznamená, že koupě bytu přestává dávat smysl. Při splácení hypotéky si postupně vytváříte vlastní majetek, zatímco nájem nabízí větší flexibilitu a zpravidla nižší okamžité zatížení rodinného rozpočtu. Při rozhodování je proto důležitá nejen výše měsíční platby, ale také vlastní úspory, životní plány, příjmy domácnosti a konkrétní nemovitost.

Pražský trh navíc zůstává specifický. Ceny bytů zde mezi roky 2023 a 2025 vzrostly téměř o 27 %, zatímco růst nájemného již naráží na možnosti domácností platit stále vyšší částky.

Přemýšlíte o koupi, prodeji nebo pronájmu nemovitosti v Praze? Ozvěte se nám.

Pražský realitní trh nabízí kupujícím stále větší výběr. Na Sreality je aktuálně kolem 7 000 bytů v Praze a nabídka je nejvyšší za poslední tři roky. Přesto ceny zatím neklesají. Poptávka zůstává silná a Praha dál patří k místům, kde se bydlení dlouhodobě zdražuje.

Nabídku přitom mohou v dalších letech rozšířit nejen nové developerské projekty. Stárnou také majitelé bytů v panelových domech, které se ve velkém privatizovaly v 90. letech. Část těchto nemovitostí se bude postupně dostávat na trh prodejem či dědictvím. V příští dekádě tak mohou v Česku přibýt desítky tisíc bytů.

Větší nabídka může být pro kupující příležitostí. Zajímavou strategií je na realitních portálech nezačínat u nejnovějších inzerátů, ale naopak u těch nejstarších. U bytů, které jsou v nabídce delší dobu, může být majitel ochotnější jednat o ceně.

A právě v Praze, kde jsou rozdíly mezi nabídkami značné, se vyplatí hledat pečlivě. Dobře vybraný byt totiž není vždy ten, který se v nabídce objevil jako poslední.

Hledáte byt v Praze, nebo naopak zvažujete prodej své nemovitosti? Obraťte se na Kohout Reality. Pomůžeme vám zorientovat se v aktuální nabídce, správně nastavit cenu a provést vás celým obchodem bezpečně a s jistotou.

Realitní trh je opět v pohybu a nejvíce je to znát u bytů. V Praze nabídkové ceny starších bytů překonaly hranici 160 000 Kč za metr čtvereční, zatímco u novostaveb se pohybují kolem 188 000 Kč za metr. Meziročně přitom ceny starších bytů v hlavním městě vzrostly přibližně o 11 %.

Největší zájem je tradičně o kvalitní byty v atraktivních lokalitách. Cenu podporuje především dobrá dopravní dostupnost, blízkost metra, stav nemovitosti i rozvoj okolí. Dobře naceněné a zrekonstruované byty proto mohou z nabídky zmizet během několika týdnů.

Pražský růst se zároveň stále výrazněji přelévá do Středočeského kraje. Nabídková cena starších bytů se zde již blíží hranici 100 000 Kč za metr čtvereční. Kupující totiž hledají rovnováhu mezi dostupnější cenou bydlení a rozumným dojížděním do metropole. Zájem se tak rozšiřuje i do vzdálenějších měst, například Příbrami, Benešova nebo Mladé Boleslavi.

Na cenách se podepisuje také omezená nabídka bydlení a vývoj novostaveb. Pokud jsou nové byty pro část zájemců příliš drahé, jejich pozornost se přesouvá ke starším nemovitostem, což jejich ceny dále podporuje. V Praze navíc nová výstavba v rozvíjejících se lokalitách dokáže zvýšit atraktivitu i hodnotu okolních starších bytů.

Co čekat dál? Podle odborného odhadu citovaného ve zdrojovém článku mohou ceny bytů v následujících letech pokračovat v růstu přibližně o 5 až 10 % ročně. Pro kupující i prodávající tak bude stále důležitější správně vyhodnotit nejen lokalitu, ale také skutečný stav a reálnou tržní cenu konkrétní nemovitosti.

Jak vám můžeme pomoci? Ať už přemýšlíte o prodeji, koupi nebo správném ocenění nemovitosti, pomůžeme Vám zorientovat se na aktuálním trhu a udělat správné rozhodnutí. Ozvěte se nám. Rádi s vámi nezávazně probereme vaši situaci, doporučíme další postup a postaráme se o to, aby celý realitní obchod proběhl bezpečně, profesionálně a s co nejlepším výsledkem.

Dostupnost bydlení v Česku je dlouhodobě velkým tématem. Nejčastěji se mluví o rychlejší výstavbě nových bytů nebo levnějších hypotékách. Jenže ani jedno nepřinese změnu ze dne na den. Nové bytové projekty se připravují řadu let a ve větších městech navíc ubývá vhodných míst pro další výstavbu. Proto se stále více ukazuje, že významnou část řešení představují rekonstrukce stávajících bytů a domů.

Desítky tisíc bytů dnes stojí nevyužité
Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj je v České republice přibližně 40 až 70 tisíc bytů, které nejsou obývané kvůli jejich špatnému technickému stavu. Přitom právě jejich oprava by mohla pomoci rozšířit nabídku bydlení mnohem rychleji než výstavba nových projektů. Výhodou starších nemovitostí je, že už mají vybudovanou infrastrukturu, dopravní dostupnost i občanskou vybavenost. Po rekonstrukci mohou znovu nabídnout kvalitní bydlení bez nutnosti zabírat další stavební pozemky.

Rekonstrukce jsou rychlejší než nová výstavba
Kompletní revitalizace bytového domu může být hotová přibližně během jednoho roku. Naproti tomu příprava a realizace nového developerského projektu často trvá pět i více let. Rekonstrukce zároveň prodlužují životnost domů, zvyšují komfort bydlení, snižují náklady na energie a pomáhají zachovat hodnotu nemovitosti.

Starší byty mají stále své místo
Vysoké ceny novostaveb vedou mnoho zájemců ke koupi starších bytů nebo rodinných domů. Ty často nabízejí výhodnější pořizovací cenu, je ale potřeba počítat s investicí do modernizace. Dobře provedená rekonstrukce však dokáže výrazně zvýšit hodnotu nemovitosti i její atraktivitu na trhu.

Co to znamená pro majitele nemovitostí?
Pokud vlastníte starší byt nebo rodinný dům, nemusí být rekonstrukce jen nákladem. Ve většině případů představuje investici, která:

• zvyšuje tržní hodnotu nemovitosti,
• zlepšuje komfort bydlení,
• snižuje provozní náklady,
• usnadňuje budoucí prodej nebo pronájem.

Z pohledu realitního trhu proto platí, že vedle nové výstavby budou v následujících letech hrát stále větší roli kvalitně zrekonstruované nemovitosti.
Právě ty mohou pomoci zvýšit nabídku bydlení mnohem rychleji, než dokáže samotná výstavba nových bytů.

Jak vám můžeme pomoci?
Každá nemovitost má svůj příběh a neexistuje jedno univerzální řešení. Někdy se vyplatí investovat do rekonstrukce, jindy je výhodnější prodej v současném stavu. Důležité je rozhodovat se na základě reálné situace a aktuálního trhu. Máte-li otázky ke své nemovitosti, neváhejte se na nás obrátit. Rádi se s vámi podělíme o náš pohled i zkušenosti.

Realitní trh pokračuje v růstu. Ceny bytů meziročně vzrostly přibližně o 5 % a současně se po několika měsících znovu zvyšují i hypoteční sazby. Pořízení vlastního bydlení je tak opět o něco dražší.

Mnoho zájemců čeká na výhodnější hypotéky. Podle současných odhadů ale nelze očekávat výrazné zlevnění. Pokud budou ceny nemovitostí dál růst, může být čekání ve výsledku dražší než koupě dnes.

Pro kupující proto platí, že není vhodné rozhodovat se pouze podle úrokové sazby. Důležité je porovnat nabídky bank, správně nastavit financování a vybrat kvalitní nemovitost.

Naopak pro prodávající zůstává situace příznivá. O kvalitní byty je stále zájem a správně nastavená prodejní cena může vést k rychlému a úspěšnému prodeji.

Pokud zvažujete koupi nebo prodej nemovitosti, rádi vám pomůžeme najít řešení, které bude odpovídat vaší situaci i aktuálním podmínkám na trhu.

Český nájemní trh se mění. Rostoucí ceny bydlení nutí stále více lidí přehodnocovat své možnosti a hledat levnější varianty. Zatímco ještě před několika lety byli nájemníci ochotni připlatit za lepší lokalitu nebo větší byt, dnes může být i navýšení nájmu o tisíc korun měsíčně důvodem ke stěhování.

Realitní makléři i správci bytů pozorují, že lidé častěji volí menší dispozice nebo se stěhují na okraje měst, kde jsou nájmy dostupnější. Nejvíce je tento trend patrný u mladých rodin, jednotlivců a lidí, kteří žijí sami. Náklady na bydlení totiž tvoří stále větší část jejich rozpočtu.

Současně roste zájem o sdílené bydlení a byty s nižšími provozními náklady. Nájemníci více porovnávají nabídky a při výběru hraje cena mnohem důležitější roli než dříve. Pronajímatelé tak musí počítat s tím, že příliš vysoké nájemné může prodloužit dobu hledání vhodného nájemce.

Vývoj ukazuje, že dostupnost bydlení se stává jedním z největších témat českého realitního trhu. Pro mnoho domácností už není prioritou bydlet co nejblíže centru, ale najít bydlení, které dlouhodobě nezatíží rodinný rozpočet.

Stále více mladých lidí volí model, kdy sami bydlí v nájmu, ale zároveň investují do vlastního bytu, který pronajímají. Dává jim to větší svobodu při práci i stěhování a zároveň možnost budovat majetek. Podle odborník však tento přístup funguje především do zhruba 36 let věku. Později už většinou začíná dávat větší smysl řešit vlastní bydlení. Hlavní výhodou je flexibilita. Člověk nemusí být vázaný na jedno místo a může žít tam, kde mu to aktuálně vyhovuje, zatímco investiční byt koupí v lokalitě s lepším výnosem nebo nižší cenou. V některých případech navíc vyjde nájem levněji než hypotéka na vlastní byt. S přibývajícím věkem se ale situace mění. Lidé častěji hledají stabilitu, zakládají rodiny a banky zároveň přísněji posuzují schopnost splácet hypotéku. Důležitou roli hraje věk žadatele, délka splácení i celkové zadlužení. Po čtyřicítce už proto kombinace nájmu a investičního bytu často přestává být ekonomicky výhodná. Do rozhodování dnes výrazně promlouvají také úrokové sazby, ceny nemovitostí nebo výše nájmů. Analytici navíc očekávají postupné zlevňování hypoték, což může vlastní bydlení znovu zatraktivnit. Model „bydlím v nájmu a vlastním investiční byt“ tak může být dobrým řešením hlavně pro mladé lidi, kteří chtějí investovat a zároveň si zachovat volnost. Z dlouhodobého pohledu ale většina domácností stejně směřuje k vlastnímu bydlení.

Vývoj hypotečního trhu v Česku v posledních týdnech překvapil. Po období mírného optimismu a očekávání postupného zlevňování úvěrů na bydlení přišel náhlý obrat – sazby znovu výrazně vzrostly. Během dubna se průměrná úroková sazba hypoték dostala nad hranici pěti procent, což představuje nejvyšší hodnoty za poslední dva roky. Růst byl navíc poměrně rychlý a ukázal, jak citlivý je trh na aktuální dění ve světě. Za zdražením stojí kombinace faktorů – od napětí na globálních trzích přes vývoj cen energií až po obecnou nejistotu investorů. Banky na tuto situaci reagují opatrněji a promítají vyšší riziko do nabízených sazeb. Pro lidi, kteří plánují financovat bydlení hypotékou, to znamená jediné: návrat k výrazně levnějším úvěrům se zatím odkládá. V nejbližší době se dá očekávat spíše kolísání sazeb kolem současných úrovní než jejich rychlý pokles. Další vývoj bude záviset především na stabilitě finančních trhů a geopolitické situaci. Hypoteční trh tak zůstává i nadále nepředvídatelný a citlivý na vnější vlivy.

Zdražování hypoték na investiční byty by výrazně nepomohlo ke snížení cen nemovitostí. Skutečný problém českého realitního trhu totiž spočívá především v nedostatečné nabídce bytů.

Například v Praze se podle odhadů dlouhodobě nedostává až 100 tisíc bytů, a tento deficit se každý rok prohlubuje. V situaci, kdy je nabídka omezená a poptávka silná, je růst cen téměř nevyhnutelný.

Jako účinnější nástroj proti spekulacím s byty by podle něj mohla fungovat vyšší daň z nemovitostí, zejména u investičních bytů. Ta by mohla odradit některé investory od nákupů čistě za účelem spekulace.

Klíčovým řešením bytové krize je ale především rychlejší výstavba a funkční stavební legislativa, která by umožnila stavět více bytů a tím postupně vyrovnat nabídku s poptávkou.