Realitní blog

Stále více mladých lidí volí model, kdy sami bydlí v nájmu, ale zároveň investují do vlastního bytu, který pronajímají. Dává jim to větší svobodu při práci i stěhování a zároveň možnost budovat majetek. Podle odborník však tento přístup funguje především do zhruba 36 let věku. Později už většinou začíná dávat větší smysl řešit vlastní bydlení. Hlavní výhodou je flexibilita. Člověk nemusí být vázaný na jedno místo a může žít tam, kde mu to aktuálně vyhovuje, zatímco investiční byt koupí v lokalitě s lepším výnosem nebo nižší cenou. V některých případech navíc vyjde nájem levněji než hypotéka na vlastní byt. S přibývajícím věkem se ale situace mění. Lidé častěji hledají stabilitu, zakládají rodiny a banky zároveň přísněji posuzují schopnost splácet hypotéku. Důležitou roli hraje věk žadatele, délka splácení i celkové zadlužení. Po čtyřicítce už proto kombinace nájmu a investičního bytu často přestává být ekonomicky výhodná. Do rozhodování dnes výrazně promlouvají také úrokové sazby, ceny nemovitostí nebo výše nájmů. Analytici navíc očekávají postupné zlevňování hypoték, což může vlastní bydlení znovu zatraktivnit. Model „bydlím v nájmu a vlastním investiční byt“ tak může být dobrým řešením hlavně pro mladé lidi, kteří chtějí investovat a zároveň si zachovat volnost. Z dlouhodobého pohledu ale většina domácností stejně směřuje k vlastnímu bydlení.

Vývoj hypotečního trhu v Česku v posledních týdnech překvapil. Po období mírného optimismu a očekávání postupného zlevňování úvěrů na bydlení přišel náhlý obrat – sazby znovu výrazně vzrostly. Během dubna se průměrná úroková sazba hypoték dostala nad hranici pěti procent, což představuje nejvyšší hodnoty za poslední dva roky. Růst byl navíc poměrně rychlý a ukázal, jak citlivý je trh na aktuální dění ve světě. Za zdražením stojí kombinace faktorů – od napětí na globálních trzích přes vývoj cen energií až po obecnou nejistotu investorů. Banky na tuto situaci reagují opatrněji a promítají vyšší riziko do nabízených sazeb. Pro lidi, kteří plánují financovat bydlení hypotékou, to znamená jediné: návrat k výrazně levnějším úvěrům se zatím odkládá. V nejbližší době se dá očekávat spíše kolísání sazeb kolem současných úrovní než jejich rychlý pokles. Další vývoj bude záviset především na stabilitě finančních trhů a geopolitické situaci. Hypoteční trh tak zůstává i nadále nepředvídatelný a citlivý na vnější vlivy.

Zdražování hypoték na investiční byty by výrazně nepomohlo ke snížení cen nemovitostí. Skutečný problém českého realitního trhu totiž spočívá především v nedostatečné nabídce bytů.

Například v Praze se podle odhadů dlouhodobě nedostává až 100 tisíc bytů, a tento deficit se každý rok prohlubuje. V situaci, kdy je nabídka omezená a poptávka silná, je růst cen téměř nevyhnutelný.

Jako účinnější nástroj proti spekulacím s byty by podle něj mohla fungovat vyšší daň z nemovitostí, zejména u investičních bytů. Ta by mohla odradit některé investory od nákupů čistě za účelem spekulace.

Klíčovým řešením bytové krize je ale především rychlejší výstavba a funkční stavební legislativa, která by umožnila stavět více bytů a tím postupně vyrovnat nabídku s poptávkou.

V Česku se stále více řeší otázka, zda se více vyplatí bydlet v nájmu nebo si pořídit vlastní bydlení na hypotéku. I když se v uplynulém roce rozdíl mezi měsíčním nájemným a splátkou hypotéky mírně zmenšil, nájem ve většině krajů stále vychází levněji než hypotéka.

Největší rozdíl je v Praze, kde měsíční splátka hypotéky na průměrný byt převyšuje nájem o téměř 15 000 Kč. V Jihomoravském kraji (včetně Brna) je hypotéka zhruba o 10 000 Kč dražší než nájem, a ve Středočeském kraji je rozdíl okolo 6 000 Kč měsíčně.

Naopak v některých regionech, jako jsou Karlovarský a Moravskoslezský kraj, jsou náklady na hypotéku a nájem relativně srovnatelné, přičemž rozdíl činí jen několik tisíc korun měsíčně. Ve Ústeckém kraji dokonce hypotéka vychází o něco levněji než nájem – zhruba o 600 Kč měsíčně.

Důvodem těchto rozdílů je dlouhodobý růst cen nemovitostí v Česku, který zvyšuje i měsíční splátky hypoték, zatímco nájemné sice také roste, ale ne tak rychle. To znamená, že pro mnoho lidí je v současné situaci ekonomicky výhodnější si byt pronajmout než ho kupovat na hypotéku

Český hypoteční trh se v roce 2025 téměř vrátil na historický vrchol. Banky poskytly nové hypotéky za 321 miliard korun, s refinancováním celkem 406 miliard. Nejde ale o to, že by si hypotéku bralo výrazně více lidí – hlavní změnou je prudký růst průměrné výše úvěru.

Zatímco v roce 2023 byla průměrná hypotéka pod třemi miliony korun, dnes se pohybuje nad čtyřmi miliony. Důvodem jsou zejména rychle rostoucí ceny nemovitostí, návrat poptávky do velkých měst a vyšší náklady na výstavbu, která je dostupná už jen velmi bonitním domácnostem.

Počet klientů se za posledních pět let změnil jen minimálně, objem hypoték ale vzrostl o desítky procent. Trh tak roste „do výšky“, nikoli „do šířky“. Stále více domácností naráží na limity svých příjmů, úspor i schopnosti splácet.

Krátkodobě se neočekává pokles – ceny i průměrné hypotéky budou dál růst. Postupně ale může dojít k přirozenému zpomalení, pokud příjmy domácností nezačnou držet krok s cenami a případně se zpřísní regulace ČNB. Dlouhodobě pak může trh ovlivnit i nepříznivý demografický vývoj.

Podle odhadů bank se letos objem hypotečního trhu může přiblížit až 500 miliardám korun a průměrná hypotéka může vzrůst na 4,3 až 4,5 milionu korun.

Český realitní trh má za sebou mimořádně silný rok. Po dvou letech útlumu způsobeného vysokými úrokovými sazbami se lidé vrátili k nákupům nemovitostí – a to i přesto, že hypotéky zůstávají relativně drahé. Čekání na výrazné zlevnění úvěrů většina zájemců vzdala a aktuální podmínky začala brát jako nový standard.

Průměrná sazba hypoték se podle dat Hypoinexu drží kolem 4,9 % a za celý rok klesla jen mírně. Přesto banky letos poskytnou úvěry na bydlení v objemu zhruba 320 miliard korun, což je meziročně o 40 % více. Poptávka po bydlení tak zůstává silná, i když ceny nemovitostí dál rostou.

Nejcitelnější je situace v Praze, která patří mezi nejméně dostupné metropole v Evropě. Pořízení nového bytu zde vyjde v průměru na 15 ročních hrubých mezd. Jen za prvních devět měsíců roku zdražily nové byty o zhruba 9 000 Kč za metr čtvereční. Růst cen podporuje nedostatek nové výstavby, složité povolovací procesy a trvale silná poptávka.

Zdražování se však nevyhnulo ani regionům. V některých městech vzrostly ceny nemovitostí meziročně o desítky procent, výjimkou nebyl ani skok přes 60 %. Současně se mění struktura trhu – část nové výstavby směřuje místo individuálních kupujících k institucionálním investorům, kteří sází na nájemní bydlení.

Roste tak segment profesionálně spravovaných nájemních bytů, zejména v Praze. Tyto projekty nabízejí vyšší standard, ale také vyšší nájemné. Zatímco menší byty zůstávají cenově relativně stabilní, větší jednotky výrazně zdražují. Podle odborníků tento model vyhovuje hlavně mladým lidem bez závazků, zatímco rodiny, senioři a nízkopříjmové domácnosti se k dostupnému bydlení dostávají stále obtížněji.

Rok rekordů tak ukázal jedno: poptávka po bydlení v Česku zůstává silná, ale otázka dostupnosti se stává jedním z největších problémů trhu.

Trh s chatami a chalupami v České republice vstupuje do fáze, kde se i přes stabilizaci a zpomalující růst udržují vysoké ceny. Podle nejnovějších analýz trh za prvních devět měsíců letošního roku zaznamenal meziroční nárůst cen o 15 procent. V důsledku toho se průměrná cena rekreační nemovitosti posunula k hranici tří milionů korun. Cenový vývoj a poptávka se na trhu výrazně polarizují. Zájem kupujících se soustředí především na atraktivní horské oblasti a na objekty, které slibují možnost celoročního využití a minimální nároky na údržbu. Lidé tak stále častěji vyhledávají dražší apartmány v populárních střediscích. V těchto prémiových lokalitách se ceny za metr čtvereční mohou pohybovat v řádu stovek tisíc korun, zatímco průměrná cena plochy rekreačních nemovitostí se obecně pohybuje kolem 45 000 Kč za metr čtvereční. Naopak, v regionech s menším turistickým vytížením nebo u nemovitostí v horším technickém stavu, poptávka klesá. To vede k prohlubování cenových rozdílů a ke snižování ochoty kupujících akceptovat přemrštěné ceny u méně kvalitních objektů. Trh tak jasně odměňuje kvalitu, stav nemovitosti a její polohu.

Třetí čtvrtletí roku 2025 přineslo další silný růst cen. Největší tempo zdražování je vidět u starších bytů, jejichž průměrná cena meziročně vzrostla o 27 procent a dostala se na 118 tisíc korun za metr čtvereční. Nejvýraznější růsty hlásí regiony, které byly dosud považovány za dostupnější, například Královéhradecký kraj s meziročním skokem o 37 procent. V Praze se ceny starších bytů zvýšily o 21 procent a vyšplhaly se na více než 154 tisíc korun za metr. Středočeský kraj drží krok s dvacetiprocentním růstem.

Rodinné domy zdražují o něco pomaleji, přesto meziročně posílily o 18 procent na průměrných 65 822 korun za metr čtvereční. Nejvyšší ceny tradičně drží Praha, kde se metr domu prodává v průměru za více než 121 tisíc korun. Zajímavé je, že v některých regionech ceny domů naopak mezičtvrtletně klesají – typickým příkladem je Ústecký kraj. To může naznačovat lokální korekci po předchozím období rychlého růstu.

Rychle zdražují také nájmy. Ty v Česku meziročně vzrostly o 16 procent a průměrné nájemné se dostalo na 371 korun za metr čtvereční. Na růst nájmů tlačí kombinace několika faktorů: vyšší poptávka studentů, lidé s končícími nájemními smlouvami a hlavně ti, kteří kvůli drahým hypotékám volí jako dostupnější variantu právě nájemní bydlení.

Celkově tedy trh zůstává velmi napjatý. Silná poptávka, omezená nabídka a neustále rostoucí ceny ukazují, že ochlazení realitního trhu se zatím příliš nekoná. Růst cen navíc není rovnoměrný a mezi regiony existují stále větší rozdíly. Z aktuálního vývoje je zřejmé, že dostupné bydlení je pro mnoho domácností stále větší výzvou a situace se v dohledné době pravděpodobně zásadně nezmění.

Na začátku podzimu 2025 zdražily nájmy v České republice meziročně o 15 % a průměrně dosáhly 368 korun za metr čtvereční. Ceny oproti srpnu vzrostly o 1,1 %. Růst nájmů je o třetinu rychlejší než loni a souvisí hlavně s koncem letních nájemních smluv a s tím, že studenti hledají ubytování před začátkem semestru.

Nejdražší nájmy byly tradičně v Praze, kde pronajímatelé požadovali v průměru 446 korun za metr čtvereční, což je o 16 % více než loni. V hlavním městě tlačí ceny nahoru zejména nízká nabídka bytů, kvůli čemuž je na jeden inzerát v průměru až 80 zájemců. S rostoucími cenami v Praze se zájem o bydlení přesouvá do Středočeského kraje, kde se byty pronajímaly za 308 korun za metr čtvereční, tedy o 14 % dráže než loni.

Nejvíce meziročně vzrostly nájmy v Jihočeském kraji, a to o 29 % na 260 korun za metr čtvereční, a v Olomouckém kraji, kde ceny stouply o 28 % na 280 korun za metr čtvereční. V obou regionech hraje roli nižší loňská základna, omezená nabídka bytů a v Olomouckém kraji také rostoucí kvalita nabízených bytů – více novostaveb a rekonstruovaných bytů.

V dalších krajích byly meziroční nárůsty rovněž výrazné: Pardubický kraj (+22 % na 274 Kč/m²), Moravskoslezský kraj včetně Ostravy (+20 % na 232 Kč/m²), Královéhradecký kraj (+19 % na 265 Kč/m²) a Jihomoravský kraj (+15 % na 345 Kč/m²). V Brně lidé stále častěji hledají bydlení i mimo město kvůli vysokým cenám.

Celkově lze říci, že nájemné stoupá napříč republikou, nejrychleji v menších krajích s nižší loňskou základnou, zatímco v Praze a jejím okolí je poptávka vysoká a nabídka omezená, což tlačí ceny nahoru.

Realitní trh v Česku vstoupil do roku 2025 s mírným růstem a návratem důvěry investorů i domácností. Podle průzkumu společnosti InsightLab považuje až 92 procent Čechů nemovitosti za bezpečný přístav a jen osm procent by je v krizi prodalo.

Během prvního pololetí zdražily zejména menší byty a nemovitosti v regionech, kde zůstává prostor pro další růst. Výnosy z nájmů se drží mezi šesti a osmi procenty ročně, přičemž poptávka po nájemním bydlení žene ceny na historická maxima. Ve velkých městech ale narážejí kupující na limity svých možností.

Investoři zároveň vnímají globální hrozby – od americké celní politiky přes válku na Ukrajině až po inflaci. Právě tyto nejistoty však podle analytiků ještě posilují vnímání nemovitostí jako stabilní a předvídatelné investice.

Ve druhé polovině roku 2025 se očekává pokračující, ale spíše umírněný růst. Zajímavé příležitosti nabídne retail, logistika i část kancelářského trhu. Pokud nedojde k zásadnímu zvratu v měnové politice či inflaci, nemovitosti zůstanou jednou z nejjistějších cest k dlouhodobému zhodnocení kapitálu.