Realitní blog

Jedním z typických míst ležících na pahorku vedle proslulého zdejšího místa Na Vinici je stavba připomínající slavné Castello di Miramare. Italský zámek nechal v letech 1856-1860 vystavět rakouský arcivévoda Maxmilián se záměrem vytvořit klidné zázemí pro svoji rodinu. Najdeme ho na skalnaté zátoce Grignano asi sedm kilometrů od Terstu, dnes je tu umístěno muzeum. Nás ale zajímá jeho poněkud mladší nevlastní bratříček, který se pyšně vypíná v ulicích desátého pražského obvodu. Nese téměř stejné jméno, ale jeho osudy mají daleko dramatičtější průběh. Stavba tehdy ještě nikoli pražského Miramare nad původními Starými Strašnicemi se oproti svému vzoru opozdila o necelých padesát let. Na přelomu 19. a 20. století pojal místní kadeřník Jan Švec záměr vybudovat na malém návrší obce Strašnic, k Praze tehdy ještě nepřipojené, komplex podobný italskému zámku, jehož podoba se nesla v duchu tudorovské novogotiky. Původně mělo jít o honosný hotel, jenže místo vzletných pokojů s jemně táflovaným nábytkem a velkého plesového sálu se tu provozovala činnost daleko prozaičtější a méně ušlechtilá – vzhledem k velkému rozmachu Strašnic na počátku 20. století (připojeny k Praze v roce 1922) a přítomnosti vojenských posádek se Miramare stal hotelem s přídomkem hodinový, sloužící téměř výhradně nositelům zbraní a uniforem. Aby příslušnost k nejstaršímu řemeslu nebyla tak okatá, byla na jižním svahu pod hotelem zřízena zahradní a výletní restaurace. Od třicátých let začal význam hotelu postupně upadat. Po přečkaném válečném požáru se náhle nevědělo, co s Miramare počít. Miramare tak nějakou dobu sloužilo jako skladiště, v sedmdesátých letech zde sídlil Národní výbor pro Prahu 10 (tedy některé jeho odbory) a když tato instituce zamířila do nového komplexu tehdy nesoucího jméno Vlasta na bývalé třídě SNB (dnes Vršovické), ve zdech Miramare našlo útočiště SOU nábytkářské. Dnes zde má zlíchovská Střední škola umělecká a řemeslná prostory pro teoretickou výuku.

Trmalova vila je patrová stavba v pražských Strašnicích postavená v letech 1902 až 1903 tehdy jednatřicetiletým Janem Kotěrou pro ředitele veřejné obchodní školy Františka Trmala z Toušic a jeho ženu Růženu. Nachází se v ulici Vilová 91/11. Jedná se o první pražský realizovaný projekt rodinného domu od Jana Kotěry a jednu z nejvýznamnějších tamních staveb. Vila – jedna z Kotěrových prvních prací – je postavena v duchu anglické moderny, avšak objevují se v ní i prvky české lidové architektury. Součástí objektu je též zahrada s roubenou kůlničkou a prostory pro hospodářská zvířata.  Dnes je v budově muzeum Jana Kotěry.

Stavba byla postavena na tehdejší periferii města (okolní domy byly vybudovány až po druhé světové válce). Budova je jednopatrová s výraznou střechou. Ta je na průčelí ozvláštněna četnými detaily, arkýři, komíny, hrázděnými štíty a vikýři. Ústředním místem stavby je patrová schodišťová hala, v níž je malovaný trámový strop. V přízemí budovy se nacházela kuchyně s jídelnou, salón a pokoj pro služku. V patře pak dětský pokoj a ložnice. Architekt vedle domu samotného navrhl i okolní zahradu, do které umístil křivolaké cestičky a okrasné keře. Zahrada byla z budovy dříve přístupná otevřenými verandami, takže s domem vytvářela jeden celek a měla navozovat atmosféru venkovského bydlení. Celý pozemek byl obehnán plaňkovým plotem, který se však již nedochoval.

Budova stojí v ulici V Olšinách již od roku 1909. Byla postavena podle projektu Josefa Domka. V letech 1927-1929 byla přidána puristická přístavba. Na konci druhé světové války v ní měl sídlo štáb, který zde plánoval ozbrojené akce pražského květnového povstání. Po válce v budově fungovala speciální a základní škola pro žáky s poruchami chování, spojená se střední školou. Od roku 2009 je areál nevyužívaný. V roce 2014 byla škola prohlášena kulturní památkou. Secesní budova má však v blízké budoucnosti (několika let) opět sloužit svému původnímu vzdělávacímu účelu

Strašnický zámeček, někdy též stará strašnická škola, je novorenesanční budova s věžičkou z roku 1877. Stojí na adrese V Zátočce 1, Praha 10 – Strašnice. Zámeček byl postaven místními obyvateli v roce 1877 podle projektu E. Brabce. Do roku 1909 plnil zámeček funkci školy, nejstarší ve Strašnicích. Vedle samotného zámečku zde ještě stával poměrně rozsáhlý komplex budov zvaný "pavilony", který také sloužil pro potřeby vzdělávání žáků prvních až osmých ročníků. Na pavilony směrem k Solidaritě navazovaly rozsáhlé louky a různé neobhospodařované porosty. Po komunistickém převratu, od roku 1950, v zámečku bylo oddělení SNB. V současné době zde sídlí místní služebna policie ČR.

Strašnice bývala vesnice daleko za pražskými hradbami. Před jejich zbořením se do Strašnic dalo dostat Koňskou bránou, která stála na horním konci Václavského náměstí, tehdy Koňského trhu, nebo Žitnou bránou na konci Žitné ulice a dále Nuselským údolí podél Botiče.

První dvě písemné zmínky o Strašnicích pocházejí z roku 1185 a 1222, které potvrzují příslušnost vesnice k Vyšehradské kapitule.

Ve 14. století zde stály Názův, Štukův a Elingův dvůr. V 15. století už dvě tvrze.

Strašnice v historii dopláceli na polohu. Stáli v předpolí pražských měst u důležité komunikace z metropole království na Kutnou Horu. Obec byla zasažena prakticky každým obléháním, každou válkou, která se dotkla hlavního města Českého království. Zdevastovali jí válečné nájezdy za husitské revoluce v 15.stoleí, o dvě století později saská či švédská vojska za třicetileté války a v neposlední řadě Francouzi i Prusové během tažení k Praze za bojů o dědictví rakouské a sedmileté války, dvou velkých konfliktů poloviny 18. století. Během rakousko-pruské bitvy u Štěrbohol 6. května 1757 byly Strašnice zpustošené.

V roce 1781 byly Staré Strašnice obnoveny a vznikly vedle nich Nové Strašnice.

Až do 19. století byly Strašnice velkododavatelem zelí do pražských měst. Před rokem 1900 měly Staré Strašnice 50 domů a Nové Strašnice 14 domů. Celkem v nich žilo 650 obyvatel.

Na začátku 20. století ve Strašnicích pracovaly Vackova a Kosova cihelna. Zaveden byl poštovní a telegrafní úřad, četnická stanice a vodovod. V roce 1912 přibylo elektrické veřejné osvětlení.

Roku 1910 měly Strašnice 4060 obyvatel a roku 1934 již 20 000 obyvatel.

Strašnice byly sloučeny s Prahou roku 1922. Po vzniku Velké Prahy byly postaveny Masarykova kolonie (1920), Zborov (1920), Kolonie strojvůdců (1922), kolonie Klínek (1923), Rybníčky (1923) a Skalka (30. léta).

Strašnická vilová čtvrť je jednou z prvních vilových čtvrtí v okolí Prahy vůbec. Začala totiž vznikat už v době Rakouska-Uherska na samém úsvitu 20. století u statků tehdejší vesničky Staré Strašnice a pozemky se zastavovaly ještě za první republiky. Celá vilová čtvrť vznikla na pravidelném šachovnicovém půdorysu pravoúhle se křížících ulic. Směsice stavebních stylů je tu velmi pestrá, tak jako byla pestrá paleta vkusu tehdejších stavitelů. Proto tu najdeme vedle sebe historizující vily (hlavně v reprezentativní novorenesanci), secesní (přízemní i patrové) vily, významnou funkcionalistickou vilu zničenou při katastrofální “přestavbě” a jednu slavnou pražskou stavbu ve stylu anglo-české folklórní secese. Ale jsou tady i domy s prvky kubismu a stylu art-deco. To vše doplňuje roztodivná směsice různých špičatých i kulatých věžiček, zdobených vikýřů, arkýřů a kdoví čeho ještě.

Od roku 1949 patří do městské části Praha 10 spolu Vršovicemi, Hostivaří, Malešicemi, Záběhlicemi a Zahradním Městem.

Klient, který si v současnosti kupuje od developera byt v hlavním městě, je o šest let starší než ten, který si byt koupil v roce 2015. Tehdy si byt v Praze pořizoval v průměru devětatřicetiletý kupující, na konci roku 2018 se průměrný věk kupujících vyšplhal na pětačtyřicet let. Největší pražský developer, společnost Central Group, takový trend pozoruje ve svých prodejních statistikách. Stárnutí kupujících developer připisuje hlavně tomu, že mladší lidé si byt v Praze nemohou dovolit. V minulosti průměrný věk kupujících klesal. V roce 2015 dokonce pod hranici čtyřiceti let. Čím dál tím mladší lidé si totiž mohli nové bydlení dovolit díky levným hypotékám a růstu ekonomiky. Razantní zvýšení cen bytů ale situaci změnilo. Od roku 2016 se tak průměrný věk kupujících opět zvyšuje.

Podobné změny v prodejních statistikách pozorují i někteří další pražští developeři. Například v portfoliu společnosti Skanska Reality za poslední dva roky výrazně ubylo kupujících ve věkové skupině okolo třiceti let. Zesílila naopak skupina pětačtyřicetiletých kupujících. Kromě generační obměny, a tudíž jiných životních priorit, k tomu přispívá i nutnost disponovat vlastními prostředky, mezi 10 a 20 procenty kupní ceny, pro dosažení úvěrového financování.

Už to zaznamenali i developeři čím dál častěji se pouštějí do projektů nájemných domů, které byly do nedávna hlavní doménou investorů. Předpokládají, že v budoucnu poptávka po koupi nového bytu ještě více poklesne. Velcí developeři tak některé svoje projekty mění z původních prodejních na nájemní. Jde o projekty Viwe Spořilov nebo bytový dům Nová Invalidovna, určen převážně pro movitější a náročnější klienty. Měl by nabízet komfort srovnatelný s vlastním bydlením. Některé společnosti počítají jak se stavbou bytů jak pro dlouhodobé pronájmy, tak i pro ty krátkodobé. Pro méně solventní nájemníky koupila developerská firma Ekospol sva starší bytové doby a ty zrekonstruovala. Nájemné je oproti tržní ceně plánované na nízkou hodnotu. Developeři k tomuto kroku přistupují hlavně z toho důvodu, že projekty a ceny samotných bytů už odrazují případného kupce. Investice do nemovitosti se v současné době opravdu vyplatí, nájmy totiž stále rostou. V případě dispozice 2+kk meziročně vzrostl nájem o zhruba 50 procent. V roce 2017 byla běžná výše nájmu tohoto typu bytu na 10.000 korun, aktuálně je to cca 15.000 korun.

Pro developery však tato varianta nájemního bydlení není nijak výhodná a to z důvodu návratnosti investic. Z důvodu neokamžité finanční návratnosti si pro další případné projekty musí peníze půjčit. V současnosti bydlí ve svém cca 80% Čechů, 22% bydlí v nájemním bydlení. Očekává se, že se toto číslo bude zvyšovat a přiblížíme se k západním zemím.

Růst cen nemovitostí má za následek, že pozornost zájemců o bydlení se obrací k nejmenším bytům na trhu. Podíl garsonek na celkovém počtu prodaných bytů se zvětšuje a developeři jich posílají na trh čím dál víc.

Aby bylo možné obytnou jednotku o jedné místnosti považovat za byt, musí mít minimálně 16 metrů čtverečních. Prodat se dá i hraniční byt této velikosti. Pro mnohé developery jsou však tyto malé prostory problém. Pomyslná hranice rozumné uživatelské velikosti nemovitosti je nastavena na nějakých 28 metrů čtverečních. Budování menších bytů s sebou nese i komplikace. Pokud by v rámci jednoho projektu byl podíl nejmenších bytů příliš vysoký, zásadním způsobem to zvedne náklady na celkovou stavbu. Je to proto, že pak potřebujete vybudovat více koupelen a sociálního zázemí, více stoupaček a podobně. V posledních letech byl tak prodej těchto bytů v poměru kolem 5%.

Přesto je shoda odborníků taková, že garsonky a byty 1+kk mají při současné situaci na realitním trhu vysoký potenciál. Rychleji se totiž splácejí. Perspektiva malých bytů roste zejména v jejich rychlé likviditě zejména, když cena nájmů stále roste. Investice do těchto bytů je zajímavý způsob, jak uložit své peníze.

 V posledním půlroce podíl prodeje mírně roste, pohybuje se kolem 20 – 25% je to dáno i tím, že změnou podmínek hypoték lidé na větší byt kolikrát nedosáhnou. O malé byty mají zájem i singels, studenti nebo senioři, kteří na dožití hledají něco menšího. Těmto potenciálním kupcům nevadí ani to, že cena metru čtverečních v bytě o jednom pokoji je zpravidla ve srovnání s většími dispozicemi mnohem vyšší. To vede developery k navyšování minibytů a tak některé nové projekty jsou zaměřené pouze na ně.

V roce 1991 měla Praha v majetku zhruba dvě stě tisíc městských bytů. Po několika vlnách privatizací nyní spravují městské části asi šestinu původního počtu bytů. V současné bytové krizi se tak ukazuje, že Praha má vlastních bytů málo. Většina radnic proto další privatizační vlny neplánuje.

Praha 7 spravuje 630 bytů a privatizační proces byl ukončen. Podobně je na tom Praha 6, která spravuje 1499 bytů, Praha 8 s 1200 byty nebo Praha 4.

Magistrát hlavního města Prahy chce městské části motivovat, aby byty neprivatizovaly. Městský bytový fond je moc malý a Praha nemá dostatek bytů, aby ovlivňovala cenu na trhu s bydlením. I proto dojde k přezkoumání již rozběhnutých privatizačních vln v některých městských částech, které je mohou zastavit. Dokončit privatizační vlnu chtějí ještě části: Praha 2, Praha 3 a Praha 9.

Bohužel s vlnou privatizací dochází i k situacím, kdy městská část prodávala byty družstvu, v jehož majetku zůstaly i byty, jejichž nájemníci neměli dostatek financí na zaplacení ceny bytu. Družstvo tak podíl za tržní cenu prodalo někomu zvenčí a ten následně vyžadoval, aby se nájemníci vystěhovali, protože byt potřebuje pro sebe nebo své blízké, což je jediná možnost, jak dát výpověď nájemníkovi se smlouvou na dobu neurčitou.

Město má pro regulaci Airbnb svázané ruce

Regulace služby Airbnb byla jedním z velkých předvolebních témat. Kroky k lepšímu dohledu nad krátkodobý pronájem slibuje vedení Prahy i po volbách.

Vlastní bydlení je pro mnoho Čechů stále nedostupnější. Vysoké ceny nemovitostí, hlavně ve velkých městech, nutí lidi, aby se uskromnili a zamířili do menších bytů.

V současné době na realitním trhu často nedosáhne na vlastní třípokojový byt až ani střední třída. Pozornost lidí s průměrným příjmem se proto obrací k menším dispozicím. Menší byty jsou tak zhruba o 13 procent poptávanější, než v loňském roce. V současné době jsou v těchto bytech nejen mladé rodiny, které na větší byt nedosáhnou, ale i rodiny, které čekají, až ceny bytů půjdou zase dolu.

Nižší cena menších bytů při podrobnějším srovnání s většími dispozicemi už nepůsobí natolik výhodně. Stačí se podívat v Praze u novostaveb, byty 1+kk mívají ceny za metr čtvereční kolem 100 až 130 tisíc korun, zatímco ve stejném projektu jsou byty s dispozicí 3+kk a větší cenově výrazně pod hranicí 100 tisíc korun za metr čtvereční. Je možné říci, že metr čtvereční v malém bytě může být i o 60 procent dražší než ve velkém.

    Tato situace však ještě před deseti lety byla odlišná, tehdy častokrát vévodily zájmu lidí větší byty. Když se před deseti lety započala stavět první etapa nyní dokončovaného projektu, tvořily takřka polovinu nabídky třípokojové byty, 3+kk. V posledních dvou etapách, jejichž stavba právě finišuje, se už nabídlo nejvíce dvoupokojových bytů a garsonek.

    Řada developerů vysvětluje zájem o malé byty kromě jejich relativně nízké ceny také jejich univerzální využitelností. Zájem o nejmenší byty je zcela logický, vyhovují totiž největší skupině klientů. Kupují je totiž kromě mladých rodin a tzv. „singles“ i starší páry, jejichž děti se osamostatnily.

    Tyto byty tak víc lákají i investory. Pokud zůstaneme v Praze nebo v Brně, je možné říci, že v tomto ohledu jsou nejlikvidnější byty od 1+kk po 2+1, které jsou nejdostupnější širokému spektru zájemců.   Investice do nemovitostí jsou v tuzemsku značně oblíbené, hlavně kvůli dlouhodobému nárůstu jejich cen ve velkých městech.