Realitní blog

Šestý nejvyšší v Evropské unii byl tuzemský růst cen nemovitostí také na konci loňského pololetí. V porovnání s druhým čtvrtletím vzrostly v Česku ceny nemovitostí o 1,9 procenta. České nemovitosti zdražovaly proti průměru Evropské unie více než dvojnásobně. Takto citelný růst představuje rostoucí sociální problém s dopadem na porodnost a také samotnou udržitelnost českých veřejných financí v budoucnu. Klíčovým důvodem neutěšeného stavu je zdlouhavý proces získání stavebního povolení. Vláda slibuje výrazné zrychlení a zjednodušení povolování staveb v připravovaném stavebním zákoně, který by měl podle jejích plánů platit od roku 2021. Norma má však nespočet kritiků. Mezi nejčastější výtky patří to, že nahrává developerům a nechrání veřejné zájmy. Podle některých oponentů je dokonce protiústavní. Řada odborníků poukazuje také na příliš rychlé tempo projednávání.

 V Česku rostly ceny nemovitostí v porovnání s ostatními zeměmi unie nejrychleji nepřetržitě od posledního čtvrtletí 2016 do konce třetího čtvrtletí roku 2017. Nejvyšší byl růst ve druhém čtvrtletí 2017, kdy domy a byty v ČR meziročně zdražily o 13,3 procenta. V porovnání s průměrem EU byl tehdy růst více než třikrát vyšší.  V letošním roce by vzhledem k vysokým cenám nemovitostí vůči příjmům českých domácností mělo tempo růstu cen bytů a domů zvolnit. Tomu budou napomáhat restriktivní doporučení České národní banky na hypotečním trhu, která omezují přítok peněz na realitní trh. K růstu cen nemovitostí však mohou napomáhat nízké úrokové sazby na hypotečních úvěrech, kterými se banky snaží získat nové klienty.

Ve třetím čtvrtletí vzrostly ceny domů a bytů nejvíce v Lotyšsku, o 13,5 procenta. Následovaly Slovensko (o 11,5 procenta), Lucembursko (o 11,3 procenta), Portugalsko (o 10,4 procenta) a Polsko (o devět procent). Ceny rostly ve všech zemích, nejméně v Itálii (o 0,4 procenta), Velké Británii (o 1,1 procenta) a Finsku (o 1,2 procenta).

Česká národní banka doposud ovládala hypoteční trh prostřednictvím svých doporučení. Ta sice nejsou závazná, banky je ale dodržují. Jde o výši hypotéky vzhledem k ceně nemovitosti a maximální možné zadlužení klientů. Ve Sněmovně nyní leží novela zákona o ČNB, která má centrální bance dát zákonné pravomoci a mimo jiné ulevit mladým žadatelům o hypotéku.

Když v roce 2017 došlo k omezení stoprocentních hypotečních úvěrů, lidé si s tím ještě dokázali poradit. Po říjnu 2018, kdy byly zavedeny parametry DTI a DSTI, což je poměr zadlužení vůči příjmům a celkovým závazkům domácnosti, došlo k ochlazení trhu. Lidé se na to připravili a kdo mohl, vzal si úvěr dříve, než začala opatření platit.

Kupující mají dnes velmi malý výběr. Důvodů je víc: pomalá výstavba, vůbec celý legislativní proces okolo stavebního zákona a povolování staveb… V Praze, Brně a velkých krajských městech je nabídka bytů výrazně poddimenzována pod poptávkou. To se pak rozšiřuje, v případě Prahy do Středočeského kraje. Sehnat dnes nemovitost není vůbec jednoduché, lidé musí dělat mnohem více kompromisů než dříve. Oželet určité parametry. A jsou tam právě i ta opatření České národní banky, kdy je především pro mladé lidi problém financovat některé nemovitosti. Co se týče prodeje, teď je ideální doba prodávat. Poptávka po nemovitostech je vysoká, ceny jsou nahoře.

Zákon o České národní bance, který se projednává ve Sněmovně, má zmírnit podmínky poskytování hypoték mladým do 36 let oproti zbytku populace a budou mít tak lepší šanci dosáhnout na vlastní bydlení.

Zřízení Protektorátu Čech a Morava v roce 1939 znamenalo pro obyvatele Strašnic obdobné těžkosti jako pro všechny Pražany.  Výrazně se Strašnic dotkla druhá světová válka, především pak její konec. Během Pražského povstání vysílali povstalci ze Strašnic zprávy a hlášení o současném dění. Povedlo se jim to díky vychytralému triku. Jeden z bojujících Pražanů zavolal jednotce SS ve Strašnicích jménem SS-Grup-penführera Müllera, tehdejšího generálního ředitele pošt, a německy jim nařídil, aby předali vysílač českým technikům. Ti poté Pražanům podávali zprávy o bojích a prokládali vysílání pochodovou hudbou. Do vysílání se také zapojili technici ze strašnické firmy Mikrofona, která přešla po znárodnění v roce 1945 pod Teslu. Během povstání se vysílalo na vlně 415,5m veškeré důležité zprávy, informace a výzvy. Velení převzal povstalecký štáb ve Staré škole V Olšinách pod vedením štábního kapitána let. zbroj. Antonína Pitharta. V bojích proti okupantům, které se odehrávaly právě v prostoru Vršovic, Strašnic, Záběhlic, Malešic a Hostivaře, sehrály důležitou roli barikády. Klíčovou přístupovou cestou byla Černokostelecká ulice, kde vyrostly barikády již na začátku povstání, další se pak objevily i v ulici V Olšinách a na Průběžné. Zbraně získali povstalci v této části východní Prahy přepadením německých vlaků na nádraží Vršovice, ale i například ve vršovických vozatajských kasárnách. Stejně jako na jiných místech v Praze, i zdejší obyvatelé s jásotem vítali ruské tanky, které se objevily 9. května zhruba v 11 hodin i ve Strašnicích.

Sny o vlastním bydlení se mnoha obyvatelům hlavního města dál komplikují. Populární řešení z posledních let v podobě stěhování do „levnějšího“ Středočeského kraje totiž přestává fungovat. Kvůli zájmu Pražanů už ceny nemovitostí vystřelily i v okolí metropole. V rámci Středočeského kraje ceny nejvíce stouply v „prstenci“ kolem Prahy, který tvoří okresy Praha-východ a Praha-západ. Nezdražily přitom pouze byty. Ceny nemovitostí v těchto okresech kopírují pražský trh a rostou v průměru stejně. Průměrná cena rodinného domu se od roku 2016 zvýšila přibližně o 1,5 milionu korun.

Nejatraktivnějšími lokalitami v oblasti jsou vesnice a města s dobrým dopravním spojením s Prahou. Klíčovým faktorem je také občanská vybavenost. Tato sídla díky vysokému zájmu Pražanů procházejí v posledních letech překotným rozvojem, příkladem je městečko Jesenice na jihozápadě metropole. Město celkově velmi prosperuje, je zde zájem o všechny typy nemovitostí, přičemž nejsilnější poptávka je po bytech do 50 metrů čtverečních. Jejich ceny vzrostly za poslední dva roky o statisíce.

Cenový růst se promítá i do cen nájmů, byť poptávka po nájemném bydlení je na periferii Prahy nižší než v metropoli. Například na Kladně se za rok zvedl průměrný nájem za metr čtvereční ze 164 na 202 korun. Vysoká poptávka po bydlení v okolí velkoměsta je jedním z hlavních důvodů zdražování.  A netýká se to pouze Prahy. Růst zájmu o byty na periferiích evidujeme v rámci celé České republiky, meziročně vzrostl o 15 procent. V okolí Prahy a Brna tato poptávka stoupla o 18 procent.

Důvody krize se napříč evropskými městy liší, přesto lze pozorovat dva výrazné společné jmenovatele – ekonomický boom po krizi z roku 2008 a intenzivní turismus spojený s oblíbeností platforem typu Airbnb. S bytovou krizí se potýká i Praha, jejíž nové vedení označilo řešení problému za svou prioritu. Pražská koalice navrhuje například daňové slevy pro lidi, kteří byty pronajímají. Vedení města chce také zrychlit délku stavebních řízení, odblokovat takzvané brownfieldy nebo podpořit družstevní výstavbu. Na západ od Česka se ale objevují i mnohem radikálnější řešení.

Vyvlastněním bytů k nižším nájmům - Petici za znárodnění části bytového fondu už v Berlíně podepsalo přes 20 tisíc lidí. Vedení města se tak iniciativou bude muset zabývat. Ve hře je i referendum o tom, zda se mají byty velkých realitních společností vyvlastnit.    Německo přitom už některá opatření omezující vysoké nájmy udělalo. Spolkový sněm v roce 2015 schválil zákon, podle něhož nemůže pronajímatel inkasovat nájem o více než 10 procent vyšší, než je cenový průměr dané lokality.

Zdanění prázdných bytů už prošlo - V Praze návrh Pirátů na zpracování analýzy množství prázdných bytů v metropoli pomocí dat z elektroměrů neprošel. Některá evropská města však zavedla na tyto byty přímo zvláštní daň. Sazba například v Paříži činí 60 procent tržní hodnoty ročního nájmu, přičemž ještě do roku 2017 byla tato přirážka 20 procent.

Zastropování cen nájmů, třeba podle inflace - Levicový kabinet premiéra Pedra Sáncheze schválil v březnu letošního roku zákon, který mimo jiné omezil roční navýšení nájmu ve smlouvě. Pronajímatel jej nyní může zvednout maximálně o míru inflace, která je v zemi na úrovni zhruba 1,5 procenta.

Sociální bydlení s regulovaným nájmem - Mnohá evropská velkoměsta by se v tomto ohledu chtěla inspirovat Vídní, která se pravidelně umisťuje na čele žebříčků nejlepších měst pro život. Přibližně 60 procent Vídeňanů žije v bytech s regulovaným nájmem, který jim snižuje náklady na bydlení.

Podpora výstavby nefunguje všude stejně - Dalším pilířem irského plánu v hodnotě šest miliard eur je navýšení objemu výstavby. Cílem vlády je do roku 2020 stavět až 25 tisíc nových domů ročně.    Na podobné řešení sází i Praha, není však jisté, zda to povede ke zlevnění bytů. „Vzhledem k nedostatku pracovní síly ve stavebnictví ani nelze očekávat, že by v nejbližší době cena poklesla.

Omezení krátkodobých pronájmů přes Airbnb - Řada evropských měst vůči Airbnb zakročila, například Amsterdam, Barcelona, Berlín, Londýn či Paříž. Restrikce mají různé podoby, může jít o zvláštní daň nebo třeba omezení počtu dní v roce, kdy je možné byt krátkodobě pronajímat.

Strašnice patřily po dlouhá staletí pod proseckou farnost. Jejich duchovní centrum se tedy nacházelo poměrně daleko od vlastní vsi. V 18. století byly pak Strašnice přifařeny ke kostelu sv. Kříže v prostoru dnešního Žižkova a posléze k olšanské farnosti sv. Rocha. Absence kostela ale trápila zdejší obyvatele delší čas. Založením kostela ve Strašnicích bylo součástí katolického projektu na stavbu dvanácti nových kostelů na pražských periferiích, čímž mělo být odčiněno stržení Mariánského sloupu na Staroměstském náměstí 3. Listopadu 1918. V roce 1924 byl založen Spolek pro postavení katolického chrámu Páně ve Strašnicích. Posléze získal spolek pozemek pro realizaci svého plánu od Magdaleny Sechterové-Šrábkové. Vše pak šlo velmi rychle: 1. října 1929 byla založena farnost a následně během necelého půl roku, od března do konce srpna roku I930, byla postavena fara s kaplí podle návrhu místního stavitele Rudolfa Sandholze. Stavba vlastního kostela nebyla z finančních důvodů v meziválečném období realizována a nedošlo k ní ani za protektorátu a následného komunistického režimu. Podle návrhů z roku 1935 dokonce měly být před kaplí uloženy trosky Mariánského sloupu ze Staroměstského náměstí. V roce 1966 byla prozatímní kaple zrekonstruována v duchu liturgické reformy druhého vatikánského koncilu a na konci šedesátých let byla obnovena idea vybudování nového kostela. Stavbu bylo možné zrealizovat až po listopadu I989. Byla zahájena 2. listopadu 1992 a nový kostel byl slavnostně vysvěcen 17. června 1994. Kostel Neposkvrněného početí Panny Marie vznikl podle návrhu architekta Jindřicha Synka a základní kámen posvětil při své návštěvě Československa 22. dubna 1990 papež Jan Pavel ll.

Ve Strašnicích ovšem nalezneme i modlitebny dalších církví. Již na konci l8. století vznikl při cestě z oblasti Vinohrad na Kutnou Horu německý evangelický hřbitov, jehož součástí je kaple podle návrhu Adolfa Foehra z roku 1912 pod správou Československé církve husitské. 0d roku 1923 zde působí Českobratrské církev evangelická, která v roce 1930 získala své sídlo v Kralické ulici. Betlémská kaple, postavená podle plánů Rudolfa Sandholtze v letech 1923-1924, je sídlem Evangelické církve metodistické a Církve adventistů sedmého dne a nalezneme ji ve Vilové ulici.

Průměrná cena bytu v centru Prahy se blíží cenám v Berlíně. Metr čtvereční v této lokalitě je naopak výrazně dražší než v Bratislavě či Varšavě. Nejdražší byty z porovnávaných středoevropských metropolí jsou v Mnichově. Při přepočtu na průměrnou čistou mzdu jsou ale byty v Praze ještě dražší než v bavorské metropoli.

V Praze dá Pražan 124 098 Kč/ m². To přitom představuje 419 procent průměrné čisté mzdy. Z hlediska absolutní částky (256 339 korun) je z deseti porovnávaných středoevropských metropolí nejdražší Mnichov. Ten však při přepočtu na průměrnou mzdu zůstává daleko za Prahou. Bavoři potřebují na m² v centru 378 procent měsíční čisté mzdy. V absolutních číslech zůstává před Prahou ještě Frankfurt nad Mohanem (164 661 Kč/m²), Vídeň (161 391 Kč/m2) a Berlín (148 647 Kč/m²). I když je hlavní město Německa často uváděno jako příklad města s extrémně vysokými cenami bydlení, na m² v centru průměrnému Berlíňanovi stačí 272 procent čisté mzdy. Nejen tedy, že se ceny pražských nemovitostí blíží těm berlínským, ale při přepočtu na čistou mzdu jsou pražské byty výrazně dražší.

Hůře než Berlíňan je na tom v tomto ohledu i Vídeňan (327 %), Varšavan (295 %), Bratislavan (292 %) či Krakovan (290 %). Naopak Frankfurt, i když je v absolutních číslech druhý nejdražší, je v tomto ohledu levnější než Berlín. Metr čtvereční v centru evropské finanční metropole přijde na 260 % průměrné čisté mzdy.

Pokud jde o ceny bytů mimo centrum, v Praze stojí v průměru 81 132 Kč/ m². V Berlíně byt mimo centrum vyjde na 99 033 Kč/ m² a v Bratislavě na 53 367 Kč/ m². V moravské metropoli Brně vyjde byt v centru na 65 700 Kč/ m², což představuje 258 procent průměrného měsíčního příjmu. Mimo centrum přijde brněnský byt na 50 152 Kč/ m². Zajímavé je, že zatímco byty v centru Varšavy jsou dražší než v centru Brna, u bytů mimo centrum je tomu naopak. V polském hlavním městě vyjde byt mimo centrum na 48 268 Kč/ m², v centru na 73 604 Kč/ m².

Největší města dlouhodobě bojují s nedostatkem bytů a zdlouhavými povolovacími procesy nových stavebních projektů. Stavebníci proto hledají alternativní cesty, jak rychle uspokojit poptávku po bydlení. Jednou z nich je rozšiřování dosavadních domů. Budování nástaveb, vestaveb či přístaveb v bytových domech nabírá na obrátkách. Nejvíc bytů vzniklo tímto způsobem loni v Praze. Ve všech typech rozšíření bytových domů se v hlavním městě dokončilo 413 bytů, vyplývá z dat Českého statistického úřadu (ČSÚ). To je nejvíc od roku 2012, přičemž tyto byty tvořily v roce 2018 zhruba desetinu dokončených bytů v bytových domech.

Boomu rozšiřování stávajících bytových domů nahrávalo jednodušší povolování včetně snazšího získání souhlasu všech zainteresovaných stran. Byty v nástavbách podle něj hlavnímu městu pomohou, novou bytovou výstavbu však nenahradí. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy předpokládá, že v nejbližších letech objem nástaveb ještě mírně poroste. Předpokládá se, že vývoj odráží současný stav nabídky volných stavebních pozemků a enormní poptávku po nových bytech. Podíl nástaveb na celkovém počtu dokončených bytů v bytových domech roste také v Brně, loni dosáhl téměř 20 procent.

Výstavba v již existujících strukturách obnáší řadu výhod, například „zahušťování“ centra města. Díky tomu se město nerozrůstá do šířky, a tudíž není tolik zatěžována dopravní infrastruktura. S nástavbami většinou dochází k rekonstrukcím celých objektů, což zvyšuje hodnotu nejen konkrétní nemovitosti, ale i okolí. Naopak nevýhodou střešní nástavby je větší zatížení nosné konstrukce celého objektu. Nejčastěji se rizika týkají statiky objektu a řešení spojení s komplexní stavební úpravou. Mnohdy se také instalují nové rozvody či stoupačky. Je třeba dbát nejen na nově přistavované konstrukce, ale na stavební úpravy týkající se celého objektu. Velké developerské společnosti většinou upřednostňují výstavbu nových objektů. Do nástaveb bytových domů se tak pouštějí zejména jejich vlastníci, například bytová družstva či obce.

Evangelický hřbitov ve Strašnicích, též Německý evangelický hřbitov, či jen Strašnický hřbitov, se nachází v Praze 10-Strašnicích na Vinohradské ulici. Od roku 2002 je strašnický hřbitov kulturní památkou.

Hřbitov byl zřízen nejspíše v roce 1795. Během své existence sloužil převážně německým evangelíkům. Přestal se používat po roce 1945, oficiálně byl uzavřen se souhlasem Státního úřadu pro věci církevní v roce 1950 usnesením ONV Praha 10. Na hřbitově bylo zakázáno pohřbívání a ukládání uren a měl být po uplynutí deseti let od posledního pohřbu, tj. 7. února 1956, zrušen. Hřbitovní kaple byla od roku 1955 dána do užívání Československé církvi husitské, která v ní zřídila kolumbárium. V roce 1958 bylo rozhodnuto, že dojde k likvidaci hřbitova a pozemek bude využit pro rekreační a sportovní účely. Ač byl hřbitov oficiálně uzavřen, neoficiálně docházelo k ukládání uren i mezi lety 1948 a 1993. K likvidaci hřbitova nakonec nedošlo.

V roce 1998 bylo na hřbitově napočítáno 598 hrobů a 54 hrobek. Nejstarší dochovaný náhrobek, na němž je čitelné datum, pochází z roku 1828.

V roce 2000 bylo zamýšleno, že hřbitov bude z velké části zbořen a stane se pohřebištěm vojáků Wehrmachtu, kteří padli ke konci druhé světové války. Uvažovalo se o přemístění ostatků německých vojáků padlých v Praze i v jiných částech tehdejšího protektorátu, zejména v severních Čechách. Tento projekt však nebyl z finančních důvodů a pravděpodobně také z důvodu odporu některých památkářů a části veřejnosti na tomto místě realizován. Poté byl v roce 2002 hřbitov prohlášen kulturní památkou.

V říjnu 2015 byl hřbitov znovu otevřen po rekonstrukci, kterou financoval Pohřební ústav hlavního města Prahy. Je určen pouze k ukládání a rozptylu zpopelněných ostatků. V jedné z opuštěných hrobek na tomto hřbitově také bydlel milenecký pár bezdomovců, jejichž příběh je zachycen v dokumentu Láska v hrobě.

Na na hřbitově jsou pohřbené některé významné osobnosti:

• Moritz Gröbe a August Gröbe – železniční stavitelé a podnikatelé
• Angelo Neumann – ředitel Nového německého divadla v Praze
• Wilhelm Elsner – opevní pěvec-tenorista
• Julius Morman – hudební skladatel
• Ludwig Grünberger – hudební skladatel
• Johanna Katharina Butzkow, hraběnka von Török, známá jako Johanna Buska – herečka, manželka Angelo Neumanna
• Hugo Rex – lékař

V Praze a Brně budou za pár let chybět desítky tisíc bytů. Pomoci by mohl nový stavební zákon.

Do roku 2030 přibude v Praze zhruba 160 tisíc nových obyvatel, vyplývá z prognózy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Není však jasné, kde budou bydlet. Výstavba bytů totiž potřebám rostoucí metropole neodpovídá. K uspokojení poptávky by mělo v Praze vznikat každý rok ideálně osm tisíc nových bytů. Loni jich však v hlavním městě bylo dokončeno pouze 5 290, vyplývá z dat Českého statistického úřadu.

Nedostačující je i počet nově zahájených staveb bytů, který loni dosáhl čísla 4 218. Meziročně klesl také počet vydaných stavebních povolení na bytové budovy, v roce 2018 jich bylo 1 610. Ve srovnání s plány má Praha už nyní v deficitu výstavby více než 20 tisíc bytů, které měly být postaveny. Vyhlídky na zlepšení situace v blízké budoucnosti jsou přitom podle developerů mizivé. Pokud se situace nezlepší, bude v roce 2030 chybět v Praze sto tisíc bytů. 94 tisíc bytů je v současnosti zablokováno v povolovacích procesech.

Česko už se propadlo na 156. místo na světě ze 190 zemí ve složitosti získání stavebního povolení podle žebříčku Světové banky Doing Business 2019. O místo před Českem je Uruguay, za ním pak Západní břeh Jordánu a pásmo Gazy. Zkrácení povolovacího řízení je hlavním záměrem nového stavebního zákona, u nějž vláda předpokládá účinnost od roku 2021. Zákon by měl podle ministerstva pro místní rozvoj zkrátit povolovací řízení ze současného průměru 5,4 roku na jeden rok. Hlavnímu městu však podle některých stavebníků nová legislativa příliš nepomůže. Nový stavební zákon pomůže pouze částečně. Pokud se nevyřeší kompetence městských částí, které mnohdy výstavbu blokují, vůči požadavkům rozvoje města, který má v kompetenci hlavní město Praha, tak se mnoho nezmění. Problémem hlavního města je, že má zvoleno magistrátní zastupitelstvo, ale na městských částech je většinou politická reprezentace jiná. Praha se v minulosti vzdala části kompetencí a její rozhodování je proto komplikovanější, což se odráží i v povolovacím procesu nových projektů.