Realitní blog

Bankovní rada ČNB na svém čtvrtečním zasedání zmírnila podmínky pro žadatele o hypoteční úvěry. Od července vypne ukazatel DSTI, který nastavuje maximální výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. V platnosti však zůstávají horní hranice úvěrových ukazatelů LTV a DTI. Poměr dluhu k hodnotě nemovitosti (LTV) zůstává na 80 procentech, respektive 90 procentech pro žadatele mladší 36 let. Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu (DTI) pak činí 8,5, resp. 9,5násobek ročních čistých příjmů. Toto rozhodnutí vychází z posouzení vývoje aktuálních a očekávaných systémových rizik v oblasti úvěrů na bydlení a trhu nemovitostí, zranitelnosti bankovního sektoru a sektoru domácností a ostatních faktorů, které ovlivňují odolnost obou těchto sektorů. U deaktivovaného limitu DSTI platila horní hranice 45 procent, resp. 50 procent čistých měsíčních příjmů žadatele od 1. dubna 2022. Počet nových hypotečních úvěrů v důsledku přísnější měnové politiky ČNB, která nastavila hlavní úrokovou sazbu na 7 procent, výrazně klesl. V Česku také v důsledku toho došlo ke korekci cen nemovitostí. Ceny prodaných bytů v tuzemsku se v průměru snižovaly, přesto však byly ke konci prvního čtvrtletí 2023 o 57 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti pořizující si vlastní bydlení. Z hlediska nákupu bytů za účelem pronájmu dosahovalo odhadované nadhodnocení přibližně 23 procent. ČNB simulovala budoucí scénáře vývoje nemovitostí. V normálním scénáři předpokládá pokles nemovitostí o 5 procent. V nepříznivém scénáři pak mohou klesnout o víc než 15 procent.

S velkou nevolí se u starostů mnoha obcí setkal plán vlády na zvýšení daně z nemovitosti, který je součástí jejího před týdnem představeného úsporného balíčku. Dosavadní část daně nadále zůstane obcím, její navýšenou složku ale spolkne státní rozpočet. Zvýšení daně z nemovitosti děsilo některé české starosty. Obávali se, že navýšenou část daně, kterou si bude brát stát, budou muset platit také za obecní majetek. Ministerstvo financí totiž nejprve ohledně změn poskytlo pouze kusé informace. V tomto směru mohou být v klidu. Ale spokojení stejně nejsou. Stávající osvobození od daně ze všech nemovitých věcí ve vlastnictví obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí, se bude vztahovat i na státní část daně. Obce přitom dosud celý výnos z této daně mohly využívat samy. Zůstávala jim na jejich potřeby, třeba údržbu veřejných prostranství, zimní údržbu anebo výstavbu chodníků a komunikací. Teď se ale zvedne a tato její část se odevzdá státu. Bez ohledu na to, že s tím obce nesouhlasily. Jak se výše daně z nemovitosti konkrétně určuje? V každém konkrétním případě to bývá jinak. Daň má své základní výměry, které vycházejí z toho, kde nemovitost leží, a o jakou nemovitost se typově jedná. Kromě tohoto nastavení sazby ale hrají roli ještě koeficienty, které tuto sazbu navýší. O jejich konkrétní podobě mohou rozhodnout jednotlivé obce.

Firmy, které v Česku staví nové byty, drtí přísné podmínky bank. Menší podniky často nemohou sehnat financování, těm větším se zase stavět nevyplatí. Dopad bude jediný – ještě menší nabídka za ještě vyšší cenu pro běžné lidi. V době vysokých úrokových sazeb a přísných nároků bank na žadatele o hypoteční úvěr si koupit vlastní bydlení může dovolit výrazně méně lidí než ještě před dvěma lety, kdy se sazby pohybovaly kolem dvou procent. Dnes je to kolem šesti. Tato změna, která na trhu nastala, znamenala jediné – prudký odliv lidí kupujících nemovitosti. Těžká doba se ale nevyhýbá ani velkým investorům, kteří v Česku chystají výstavbu zásadních projektů. Ti řeší významný propad prodeje bytů a rodinných domů a tím také radikální snížení jejich příjmů, i jim totiž banky přitvrdily v podmínkách pro získání financování nové výstavby. Mnoho developerů odkládá vlastní projekty. Takový přístup může podle odborníků na reality zásadně ovlivnit nabídku nemovitostí a samozřejmě také jejich cenu. V době zpomalení prodejů není efektivní stavět příliš mnoho nových bytů ‚na sklad‘. Už nyní je jasné, že na takové omezení bude reagovat i cena dostupných nemovitostí na trhu. Cenu nových bytů tak v budoucnu ovlivní vznikající uzavřený kruh. Drahé hypotéky zastavily nákupy bytů, proto se jich staví méně, a protože jich bude málo, cena bude stoupat.

Ceny bytů a rodinných domů v loňském roce zažily konečně zvrat. Po deseti letech vytrvalého stoupání začaly poprvé z lehka klesat. Je na trhu ale stále jedna kategorie nemovitostí, která nejenže udržela svou cenu, ale dokonce si meziročně připsala nejvyšší nárůst. Ceny stavebních pozemků za rok vzrostly o 22,2 procenta. Důvodem pro dlouhodobý růst cen pozemků je podle odborníků jejich nedostatek. Byt i dům se postaví, ať už za jakoukoliv cenu nebo za jakkoliv dlouho dobu, ale parcela buď je, nebo není. Pozemky mají obecně tendenci držet hodnotu a někdy i růst v dobách, kdy se ostatním nemovitostem příliš nedaří. Hlavním důvodem je, že jich je zkrátka omezený počet. Z pohledu konkrétní lokality je v Česku největší poptávka po pozemcích v Praze, Brně a blízkém okolí. Růst cen stavebních pozemků bude pravděpodobně pokračovat i letos.

Na trh s nemovitostmi se v letošním roce dostanou tisícovky rekreačních objektů, často kupovaných v posledních několika letech. Jejich majitelé se jich po období rekordního zájmu v době pandemie koronaviru začínají z ekonomických důvodů zbavovat. Pro majitele se tyto nemovitosti navíc v době ekonomické nejistoty stávají způsobem, jak prodejem získat hotovost například na nákup jiné nemovitosti či obecně hospodaření jejich domácnosti. Ačkoliv zvýšený počet nemovitostí v nabídce pravděpodobně povede k poklesu cen, jak predikují realitní odborníci, u rekreačních nemovitostí bude z pohledu ceny hrát rozhodující roli jejich lokalita, technický stav a vybavení stejně jako náklady na údržbu. To je také důvod, proč u některých chat a chalup může cena v letošním roce i nadále stagnovat, nebo dokonce růst. Další vývoj z pohledu zájmu o chaty a chalupy bude ovlivňovat především míra inflace, ceny stavebních prací a rekonstrukcí a samotný výkon ekonomiky.

Trh v roce 2022 zaznamenal přelomové změny. Na jaře vlivem inflace a zásahu ČNB do výše hypotečních sazeb se propadl zájem o koupi vlastní nemovitosti o 60 procent. Situace měla vliv i na propad zprostředkovaných hypoték, který v některých měsících dosáhl až 80 procent a nemá s jakýmkoliv rokem v historii úvěrového trhu srovnání. Je velmi pravděpodobné, že útlum hypoték není krátkodobý. Bude trvat do té doby, dokud zde bude přetrvávat vysoká inflace a s ní spojené vysoké úrokové sazby. Teprve s jejich poklesem a oživením ekonomiky se situace může změnit k lepšímu. Zásadní útlum poptávky po hypotečních úvěrech se tak postupem měsíců začal propisovat i do samotných prodejů nemovitostí. Jen pražský trh novostaveb do konce roku zaznamená meziroční pokles o více než polovinu. Nejsou to ale jen novostavby, které se v dnešní ekonomické situaci musejí potýkat s problémy. Ochlazení trhu tvrdě zasáhlo také prodeje starších nemovitostí, v jejich případě ale cena už klesá. Další pokles cen se tak očekává i v roce 2023. Na rozdíl od trhu s nemovitostmi na prodej, na kterém bylo spíše ticho, nájemní trh zažíval turbulence. V průběhu tří měsíců se tak o nájemní bydlení ucházeli Češi, kteří nedosáhli na hypotéku, lidé, kteří neutáhli stávající byt (v Praze velice často v centrálních čtvrtích s cenou z dob velice levných covidových nájmů), do toho studenti vysokých škol, kteří často do poslední chvíle čekali, jestli se náhodou letos univerzity opět nerozhodnou fungovat spíše v distančním módu. Významný nárůst poptávky po nájemním bydlení tak zapříčil jedno. Na byty za dobrou cenu a ve vhodné lokalitě se hlásily i stovky uchazečů, stály se ale pomyslné fronty i na pronájmy, kterých by si potenciální nájemník dříve jen těžko všiml. Naopak pronajímatelé si logicky mohli začít vybírat. Ceny nájemního bydlení se budou odrážet od situace na trhu, cen energií a důležitá bude i geopolitická atmosféra. Pokud se válka uklidní a ceny energií klesnou, vzroste zájem o vlastní bydlení, které bude dostupnější. Na druhou stranu nepředpokládáme zásadní nárůst cen nájmů. Lidé si další zvýšení zkrátka nebudou moci dovolit a poptávka s nabídkou se bude muset logicky potkat i v cenách.

Příští rok nás patrně čeká mírná recese. Potemnělé výhledy pro rok 2023 přináší Česká národní banka i Ministerstvo financí. Na podzim roku 2023 by měla mít inflace to nejhorší za sebou. Velké změny nás čekají na trhu s nemovitostmi. Ceny půjdou dolů, ale ne všude a u všech typů bydlení. U novostaveb se slevy nečekají. Dolů půjdou primárně byty starší, kde není dobrá energetická účinnost a dobrá lokalita. Z roku na rok by průměrné nabídkové ceny bytů mohly spadnout o 15 %. Prodávající budou nuceni zlevňovat ještě rychleji, než budou klesat nabídkové ceny. Nájmy půjdou naopak i v nadcházejícím roce nejspíš nahoru. Lidé, kteří nedosáhli na hypotéku nebo si nechtějí brát drahý úvěr na drahou nemovitost, ženou ceny vzhůru.

Lidé se o propadu cen dozvídají až díky datům z katastru se zpožděním. Zatímco profesionální realitní makléři rozpoznají skutečný stav z každodenní praxe v podstatě ihned. Propad cen je mnohem výraznější, než o jakém se veřejně mluví. Reálný propad cen se dnes pohybuje naprosto běžně na úrovni 30 %. Ještě na začátku letošního roku bylo naprosto běžné prodat pražský panelákový byt 3+kk v původní stavu i za 7 milionů Kč. Na podzim o takový byt nejeví zájem v podstatě nikdo. Přichází lidé s hotovostí a nabízí 5 milionů korun. Snížení ceny o 25 %, aby se vůbec prodalo, je už dnes naprosto běžná praxe. Dolů jdou i ceny luxusnějších nemovitostí, tam lidé nemají takové financování hypotékou, ale i tak se snaží uhrát nižší cenu o cca 20%. V praxi to vypadá tak, že pokud se dnes prodá byt či luxusní dům, cena je nižší i o desítky procent. Majitelé odmítající nový stav realitního trhu pak svou nemovitosti stále jen nabízejí a nabízejí a k nim přibývají další a další nabídky. Jinými slovy, co dnes vidíte na internetu v nabídce, jsou většinou jen zbožná přání majitelů nemovitostí. Čím déle budou čekat, tím méně za svou nemovitost dostanou. Velkou diskutovanou otázkou jsou také ceny developerských projektů. Ty se tváří, že zlevnit nechtějí, ale pravděpodobně se to nevyhne v nějaké míře ani jim a zlevnit budou muset.

Kdo si pořídil byt na pronájem, má dnes vystaráno. Totéž se ale nedá říct o majitelích rekreačních nemovitostí, kteří počítali s tím, že jim minimálně část roku budou vydělávat. Soukromé byznys plány naboural vysoký nárůst cen energií a nákladů na rekonstrukce. Na trhu tak stoupá počet chalup a víkendových domů na prodej. Nabídka takzvaných druhých domovů nebo rekreačních objektů určených k podnikání či sdílení se zvyšuje nejen v méně atraktivních lokalitách, ale i tam, kde ještě před rokem ceny šplhaly do astronomických výšek. V některých případech je příplatek za lokalitu už tak vysoký, že neodpovídá reálné kupní síle. V nejpoptávanějších regionech, jako jsou Krkonoše nebo Lipno, jsme proto svědky utváření cenových bublin, které budou v následujících měsících držet průměrné ceny výše, než je reálná hodnota nemovitostí. A netýká se to jen starších objektů, ale v mnoha případech i místního developmentu. Začínají se tak projevovat i vysoké ceny energií. Když máte platit energie ve dvou nebo ve třech nemovitostech, tak to dopadne i na lidi, kteří mají vyšší příjem. Očekává se, že nabídka ještě poroste a možná se to projeví na cenách. Letošní zima také rozhodne, zda přijdou na trh další venkovské domy. Bude zajímavé sledovat, jak se k situaci postaví majitelé, kteří koupili objekty vyžadující rekonstrukci a nyní stojí před rozhodnutím, jak jejich provoz financovat. Dá se očekávat, že řada objektů bude nabídnuta k běžnému pronájmu.

Je výhodnější svůj majetek darovat nebo ho nechat dědit? Pokud se rozhodnete nijak do toho nezasahovat, rozhodne zákon za vás. Základní schéma je: polovina společného majetku zůstává manželovi nebo manželce, druhá polovina se rozdělí rovným dílem mezi manžela nebo manželku a potomky. Z majetku takto získaného nebudou platit žádnou daň, ale musí počítat s odměnou notáři, případně náklady na posudek. U bytů a drobných staveb stačí většinou odhad realitní kanceláře, u pozemku a domu pak znalce. Pokud dáte přednost darování majetku ještě za života, myslete na pár důležitých věcí. Především myslete sami na sebe a zajistěte si, že po zbytek života budete z majetku mít potřebný užitek. V případě darování domu či bytu, ve kterém chcete dožít, je dobré si to zajistit prostřednictvím věcného břemena ve váš prospěch. Darování majetku přímému příbuznému je osvobozeno od daně z nabytí nemovitosti, což platí i u osoby žijící ve společné domácnosti alespoň 1 rok. Jestliže by takto nabytou nemovitost chtěl obdarovaný prodat, pak by měl počkat alespoň 10 let anebo dva roky před prodejem v nemovitosti bydlet, protože pak nebude muset platit daň z příjmu z takového prodeje. Jak bude s vaším majetkem nakládáno po vaší smrti, řeší také závěť a dědické smlouvy. Při jejím sepisování je vždy vhodné se obrátit na odborníka, tedy notáře či advokáta, ten pomůže nejen s formálními náležitostmi, tedy aby byla závěť sepsána platně, ale též poradí při rozdělování majetku. Zejména v případě, že máte děti. Ty zákon vnímá jako neopominutelné dědice a (s výjimkou vydědění) je nezbytné, aby z dědictví získaly svůj zákonný díl. I když sepíšete závěť, můžete si to následně rozmyslet a kdykoli napsat novou. Ta novější vždy ruší tu předchozí. I přes sepsanou závěť můžete majetek uvedený v závěti darovat, což ji také zruší, neboť není co dědit. Pokud budeme koukat pouze na finanční stránku věci, je finančně výhodnější darovat majetek ještě za života příbuzným, protože to nestojí nic. Oproti tomu v závěti platíte odměnu notáři vypočítanou z výše děděného majetku. Mezi nepříbuznými osobami je to opačně, tam by při darování hradili daň z příjmu, která odměnu notáře při dědickém řízení bude vždy převyšovat. V obou případech byste ale neměli zapomínat, že při získání majetku v hodnotě nad 5 milionů korun musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, i když nebudete hradit daň z příjmu.